過往專欄

　　早前，中環金融界有傳聞，周五香港將宣布及實施全新一輪房地産調控措施，據稱力度之猛前所未見。不過，由於這只是謠言傳聞，是否真的落實，明天才能揭曉。能否杜絕所有炒房活動，言之尚早，無可否認，過分的炒樓活動對政府的民生政策存在極大的負面影響！

　　與此同時，內地地方政府看似懷著同樣的目標，爲了杜絕房地産市場的炒作，再次進行全面調控，以密集式的行政措施作爲主導，全面收緊房地産市場。

　　內地不同地區正因應房地産市場形勢變化，逐步升級調控措施，務求建立和實施一套有效的冒頭就打的政策。在芸芸城市中，北京的調控甚爲耀眼，在當地實施的一系列調控政策中，無論是對二套房貸的界定，首付的成數，對假離婚的嚴控，對貸款發放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓，政策嚴厲之程度都全國罕見，堪稱史上最嚴，北京的調控政策密度及力度都超出預期，在史上最嚴的限購限貸之下，筆者估計北京房地産市場的購房需求將被壓低。

　　在3月17日，北京發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，成爲最嚴的限購政策，這已是北京在短短十日內連續出台的第九項樓市調控措施，一系列措施涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分等等，再緊接著配以極爲嚴格的突擊檢查，誓要杜絕所有炒房的活動。

　　在3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步加强商業、辦公類項目管理的公告》明確，在建在售商辦（商業和辦公）項目不得賣予個人，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，並對商辦項目的規劃和商住項目再次銷售等作出嚴格界定。此外，如開發企業將新開工的商辦類項目違規改爲居住用途，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在當地的所有項目暫停授信。

　　縱觀形勢，北京這一輪組合拳式的調控政策是自2010年7月以來，第三次重錘出擊。參考以往的歷史數據，短期內對房價殺傷力明顯，但當政策放鬆後，房價很快就大幅反彈。參考內地報告，在北京實施這輪調控後，若房價在3個月內依然單邊上升，更爲嚴苛的調控政策極有可能持續出臺，當中將包括持續提高首付比例、全面取消房貸優惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構等，全面抑制樓市非理性上漲，至少在牌面上，嘗試杜絕所有內地炒房的活動。

　　目前，市場已經進入第一季度的尾聲，業績及年報效應將逐步消散，在進行第二季度的部署時，房地産市場的變數絕對需要考慮。

　　唱衰香港，唱衰中國的報道，在國際媒體早已經汗牛充棟，都不是甚麼新聞。但這次最大不同的是人心轉向，對未來缺乏信心，比經濟及景氣的問題更加難解。

　　面對經濟衰退的年代，香港人的個人佈局夠不夠，企業的佈局又夠不夠？答案當然是否定。

　　香港人而家六神無主，因為早已習慣不相信政府，大家都是中小企，深怕一個錯誤決定就元氣大傷，第二就是和香港的炒樓背景有關，到邊度都以為有得炒，缺乏國際布局的想像和能力。

　　未來十年自己要成為怎樣的人？怎樣的企業？

　　比較今天的香港和泡沫爆裂初期的日本，兩者有驚人相似的地方，地產崩潰引發的信用緊縮，去槓桿的過程，讓消費、投資不振。

　　在社會方面，進入就業冰河時期，青年失業率飈高，薪酬一直冇加，在消費方面，90年代的日本，100円商店，低價快餐大受歡迎，現在的香港，兩餸飯、二手嘢，種種事實都說明消費正在降級。

　　長期經濟衰退將會導致社會階層兩極化，高按揭、高利率、高失業，讓中產階級全面崩潰，所得向下移動，淪為中下階層。

　　Costco超市深圳首間旗艦店於1月12日開業「賓虛的場面為人津津樂道。一到周末大量香港人前往深圳Costco、Sam‘s Club消費。」

　　Costco最出色的就是會員卡，目前全球有超過800間Costco，全職同埋兼職員工超過300,000人，每一間Costco都販賣超過4,000 至5,000種品類的食品及產品，探討會員制，就不能夠不談會員費，這個對Costco是一筆非常可觀的收入，目前Costco全球有一億個會員，一年大概帶動45億美元左右，這些都是很恐怖的數字。

　　Costco產品上的貨架，毛利一般在11至14%，會員買到商品的價錢，就是Costco的取得成本再加11至14%，這些商品在其他的超級市場毛利可能是30至50%，甚至更多。

　　毛利率代表每賣出一件商品都能夠取得更高利潤，Costco這樣做，到底是為甚麼，這些都是值得探討的方向。

　　Costco的經營模式始終如一，他們的獲利方程式透明，關鍵數字大方公開，但至今竟然冇人能夠模仿。

　　它不求最大，從一開始就放棄大眾市場，只瞄準中產及只服務會員，即使對手提供過萬件產品，他只上架3,000至 4,000類別，因為不求大，所以就能夠每一項產品都能夠做到低價高品質，而且毛利14%以下，不像對手動輒20%至30%起跳，若產品毛利高於14%，還要得到CEO批准。

　　它也不太裁員，員工薪酬同業最高，每年電腦自動加薪，雖然這引發華爾街的分析員批評，卻締造了低於10%的離職率，不上不像同業20%至30%的離職率，它準時30天付款，遇到銀行假期，甚至提早一日付款。

　　2020至2021在疫情期間，香港的百佳頭3個月已經將全年的銷售跑曬回來，餘下的9個月就是動腦筋如何壓榨供應商，如何拖數6個月至9個月，就係唔找數。

　　停下腳步，審視餘生。其實他們沒有甚麼秘密，就看你能不能做到。

　　所有的創新，都不是建立在豐富的資源上，而是在建資源短缺的情況下誕生，此刻需求衰退。

　　人生本身就是一種講不清楚的東西，這些問題的答案深深掩埋於時間和人性形成的岩層之中。就因為說不清楚，所有的好壞和意義都只能處在絕對正確和絕對錯誤之間。

　　Costco其實沒有甚麼秘密，連我也知道，這也算甚麼秘密呢？