過往專欄

　　上周末全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點，進一步向前推進。其實早在2011年，上海和重慶已經率先試點，故此，在十年前國家已經拉開了房地產稅的啓動。

　　當時，上海及重慶兩地試點存在若干特徵：

　　一、較為狹窄的稅基：上海的徵收範圍僅限「增量」，重慶的徵稅範圍雖然包括增量和存量，但是對本地家庭僅限獨棟住宅和高檔住宅，類似於「豪宅稅」；

　　二、較低的稅率：重慶設置了0.5%、1%和1.2%三種稅率，而上海房地產稅的稅率則為0.4%和0.6%兩種，由於計稅依據是交易價格的70%，實際稅率為0.28%和0.42%；

　　三、稅制設有減免制度；

　　四、稅務計算的依據參考交易價格。

　　經歷了十年的時間發展，目前在國家「共同富裕」的新政策背景下，中央及地方政府均存在拓寬地方財稅收入的需要，落實全面的房地產稅的政策只是時間問題，當中需要考慮一下因素。

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　　首先、就時間節點，在「十四五」期間全面立法落實時間點略為緊張。在2021年全國人大常委立法工作計劃當中其實並無提及「房地產稅」，立法流程需要較長的時間。目前，在上周決定授權的試點期限為5年，並且規定條件成熟時，及時制定法律。這曲線暗示了在五年的時間內，房地產稅仍將主要以試點的方式進行，其後將在試點經驗的基礎上再進行相關立法。

　　其次、我們需要考慮試點的範圍，在第一階段成熟落實後，下一輪試點存在較大機會將增強力度。針對試點城市而言，不能否認房價或多或少存在下滑的壓力。與此同時，居民稅賦支出亦將增加。在未來試點擴大的情況下，估計若干與一、二線城市規模相近、房價上升幅度類似的城市，或會被納入未來新一輪的試點當中。

　　最後，參考國際市場普遍的房地產稅制度，「低稅率」是一個重要的特徵。需要考慮的是納入徵稅範圍的會否從「增量」轉向「存量」？此外，計稅的基礎會否由「交易價格」轉為「評估價格」？這兩項因素將釐定未來房地產稅徵收範圍和力度，同時亦會影響住房價格和地方財政收入。

　　回顧以往上海和重慶試點，當時的稅制效果有限，與當中所涉的窄稅基、以及以交易價格作為計稅依據有關。不過，若然徵收的範圍由「增量」轉向「存量」，將明顯影響二手房市場。深層次看，計稅方式若由「交易價格」轉向「評估價格」，技術上存在不少技術性困難。然而，自今年開始，深圳、西安、成都分別出台了二手房參考價格機制，相關參考價格或某程度上反映了「評估價格」，若然如此，稅制的發展將朝突破性的角度進發，值得投資者的關注。

　　何以解憂，唯有吃喝？10月居民短期貸款錄2007年以來同期最大降幅之際，國統局周三（15日）揭盅10月社會消費品零售總額卻一舉突破4.3萬億元，按年增7.6%大勝預期的7%；其中餐飲收入4800億元，為2021年11月以來最高，印證黃金周全國食肆生意井噴。但人人「及時行樂」背後，暗藏制約內需的深層次隱憂。

糧油日用、珠寶汽車齊按月跌

　　火鍋、茶飲、小吃……當「吃嗨了」成為中秋國慶黃金周的關鍵詞，餐飲收入飆升20%，大超同期旅遊收入的1.5%，10月整體餐飲收入錄按年勁升17.1%，實是意料之中。

10月整體餐飲收入錄按年勁升17.1%至4800億元。

　　不計火爆的餐飲，當月糧油、飲品、煙酒、家具、化妝品、日用品、金銀珠寶、汽車的限額以上單位銷售額全數按月下跌。那麼，除了餐飲之外，是誰支撐了不跌反升的社會消費品零售總額？答案指向俗稱小店主的限額以下批零企業，以首10月計，其貢獻整體商品零售的逾六成。

　　有何啟示？餐飲一枝獨秀和零食店遍地開花，或反映居民捂緊錢包、減少非必選支出和大宗消費的同時，樂於呼朋喚友、聚餐行樂，開銷可控卻快樂滿分。追捧小店主而非大名牌，亦跟眼下年輕人熱衷逛商場B1、B2層和市集的趨勢一致，性價比超越高大上成為消費心態主流，從名創優品股價年初至今漲了逾倍亦可見一斑。

未完工預售房屋資金缺口高企

　　國統局數據還顯示，首10月房地產開發投資按年跌幅擴大至9.3%，10月商品住宅銷售額按年跌14%，按月更縮水近四分一至7191億元，主要是受期房銷售拖累（現房銷售為正增長）。此跟開發商獲得來自「定金及預收款」的資金，幾乎跌至2014年樓市至暗時期水平一致。

10月商品住宅銷售額按年跌14%，主要是受期房銷售拖累。

　　鑑於此，市場盛傳當局最快本月推出「三大工程」，為保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎設施建設提供萬億元資金。倘若屬實，將是為庫存消化、預售房屋完工提供曲線支持的最新舉措。

　　不過，有分析就指，內房復甦的最大障礙是低線城市大量未完工的預售房屋，資金缺口料高達3.2萬億元。換言之，面對6.4億平方米的待售商品房，以及約2000萬套待完工的預售房，在籌措資金和尋覓買家取得最優解之前，地產將繼續拖累投資、消費，居民將繼續審慎觀望，直到強有力的利好提振信心。