過往專欄

　　香港正面臨嚴重的土地短缺問題，公私營房屋供不應求，樓價日創新高，一般市民根本無力上車置業，基層市民更要擠住劏房，連安全居住都成問題。政府早前成立「土地供應專責小組」，嘗試透過檢視和評估不同土地供應選項，以及收集公眾對各選項的意見，但亦只怕淪為一個讓各持份者各自表述的平台，甚至變為政治角力場。

坊間估計，現時香港大型發展商合共擁有不少於1000公頃的新界農地。（盧嘉威攝）

政府曾169次引用《收回土地條例》　司法覆核僅8宗

　　行政長官林鄭月娥早前出席立法會答問會時表示，政府不能隨意動用《收回土地條例》（第124章）（下稱《條例》），否則容易造成爭拗，甚至可能會引致漫長的司法覆核程序，以致無法有效釋放土地。我本人不認同這個說法。

　　坊間有估計，現時香港大型發展商合共擁有不少於1000公頃的新界農地，面積相等於現有全港公私營房屋總土地面積約四分之一。有意見指政府應使用其法定收地權力，以「公共用途」引用《條例》，逐步收回發展商手上的荒廢農地作公營房屋或其他交通基建配套設施發展。當然，政府行使其收地的權利的同時，還須履行給予被收地者合理賠償的責任，土地擁有人可以與政府協商補償金額，若未能達成協議，可將法定補償申索提交土地審裁處作最終裁決。

　　政府在過往已曾就不同發展項目，包括菜園村、橫州等，引用有關條例收回農地發展，收地時亦會給予相關人士適當賠償。根據統計資料，在1997年至2017年間，政府合共引用該例收地169次，平均每年使用8次。雖然動用《條例》可能會引起漫長的法律訴訟，或因複雜的申索賠償爭議而拖慢整體發展計劃，惟有關個案只屬個別例子，發展局指出，過往業權人透過引用《條例》提出司法覆核個案只有8宗，處理最長時間的個案需約一年，最少時間亦只需9天。

不應迴避必要情況動用《條例》的可行性

　　有反對收地的聲音則表示，有關《條例》違反保障私有財產權的概念。然而，《基本法》第105條亦列明，香港政府在依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利的同時，也保有依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利，而補償應按該財產的實際價值計算。

　　《條例》的執行正正是要妥善處理和平衡社會整體利益以及個人利益之間的分歧，公平運用收地權力，以大眾的利益出發，有效釋放及善用土地資源。引用《條例》有其法理基礎，也有大量案例可供參考，而類似規定也不僅僅是香港獨有。英國在其關於土地徵收法例上列明，政府有權為了經濟發展或者實施規劃而強制收買土地（Compulsory purchase），但應給予土地擁有人以及特定佔有權人合理賠償。而美國聯邦憲法亦定明只有在符合三個主要條件下，即通過正當法律程序、給予公平的補償和作公共用途，才能徵收公民擁有的土地。日本、澳洲和加拿大等地區都有相似的規定。

　　我認為政府不應迴避在必要情況下動用《條例》的可行性，以釋放目前未被善用的私人土地資源，預先做好新市鎮及道路交通配套規劃，亦能避免引起政府向地產商和大財團利益傾斜的爭議。《收回土地條例》這把「尚方寶劍」如何使用，並且是否能運用得宜，且看政府有沒有決心、智慧和承擔以行動解決土地及房屋供應不足的問題。

　　香港土地供應與房屋供應出現嚴重失調，衍生各種社會問題，覓地建屋成為政府當前要務。為提供更多土地空間，港府過去數十年，已進行過多項地下空間研究，大多與岩洞有關。

　　岩洞可提供額外的土地供應，是人口稠密城市應對土地短缺的方案之一。外地不少地區都善用岩洞空間，騰出土地，以求地盡其用。例如芬蘭用岩洞建成可容納過千人的游泳館；美國密蘇里州的24萬平方米岩洞，設置倉庫、物流中心和製造工場等。新加坡近年亦積極發展地下空間，裕廊島地下大型貯油庫可釋出60公頃土地、深層污水隧道則騰出110公頃土地等。

　　而香港早於八十年代初，便研究在地下空間興建油庫的可行性。在1991年，當時的《香港規劃標準與準則》已涵蓋岩洞發展。到2016年，土木工程拓展署公布的《岩洞總綱圖》，劃定全港共48個可供發展的策略性岩洞區，涉及範圍達4,500公頃，面積超過半個香港島。

　　其中港島區佔11個地點，分布在摩星嶺、寶馬山、薄扶林及鴨脷洲等；新界區地點更多、更廣泛，共有31個分布在青衣、大嶼山小蠔、屯門藍地及沙田亞公角等，每個地點面積由20至200公頃不等，大家都期望可豐富土地儲備。然而，截至2020年，這些發展計劃只完成了4項。

　　究其原因，是發展岩洞所需的建設成本高昂，較在地面進行的工程高出數倍。立法會秘書處2020年的研究提到，由於複雜性高，一項典型岩洞工程的成本可達每平方米7.7萬元，遠較金鐘政府總部工程每平方米的1.46萬元，足足高出5.2倍。

　　同時，數據不足致令地底狀況不明，也是發展地下空間的其中一個主要障礙，這包括基岩及土質狀況不明，未能確定淺層地底鋪設的地下公用事業設施及其分布等，帶來不少風險。假如政府能廣泛製作及應用三維（3D）地底環境地圖及模型，並採用地理資訊系統（GIS）配合地理人工智能（GeoAI），便有助發掘更深層次的資訊，以建立更精準的預測模型，不但可大幅減低規劃和發展時的風險，還能夠提升施工的效率。

　　其實，當局早已認定岩洞具有多重優勢，包括安全、省電、易散熱、少輻射，同時可減省營運成本。未來要覓地發展數據中心，以鞏固香港國際數據中心樞紐地位，岩洞便是不錯的選項。不過，當局在規劃岩洞空間時，應要訂定清晰和具透明度的規劃及發展框架，還要釐清地下土地擁有權，並為選定地區繪製地下城市地圖，才能有效促進香港的地下空間運用，為本港長久以來的土地問題提供適切的解決方案。