過往專欄

　　經歷社會運動、世紀疫症，本港樓價仍然沒有顯著回落，中原城市領先指數（CCL）只是較去年6月高位回落約3%。

　

　　樓價依然居高不下，居屋成為無數港人的上車希望。近年港府在推售新居屋之餘，同步開放「白居二」給全港無殼蝸牛。「白居二」全稱為「白表居屋第二市場計劃」，中簽者可免補地價，以綠表價購買二手居屋。每年「新居屋」和「白居二」也吸引數以萬計、明知抽中機會渺茫的申請者「碰運氣」。

　

　　今期會帶大家到二手居屋供應重鎮的屯門和天水圍，實地參觀4個在2000年前後落成的屋苑。這些屋苑雖然年屆20歲，但單位的開則和質素絕對不遜「新居屋」，而房協興建及私人參建的居屋，質素更媲美私樓。

　

　　不過，二手居屋買家請注意按揭陷阱！房委會為二手居屋提供30年按揭還款保證期，樓齡在30年「擔保期」內的居屋，新買家可獲房委會擔保，申請最高九成按揭。原來這是一把雙刃劍，雖然可以幫助置業者以高成數按揭上車，卻又因為30年樓齡限制，隨時令買家需要「抬錢上車」。有意抽「白居二」的市民，不得不察。

　

新居屋白居二齊抽　500萬買三房大單位

　

　　簡稱「白居二」的「白表居屋第二市場計劃」跟新一期居屋，現正同時接受申請。「白居二」是前特首梁振英在2013年推行的政策，合資格申請者可免補地價，以綠表價購買二手居屋。特首林鄭月娥2017年上任後，將「白居二」恒常化，令全港無殼蝸牛，每年在申請新居屋以外，再多一次抽獎機會。

　

　

上年錄44倍超額申請

　

　　市民在申請新一期居屋之餘，不妨同時申請「白居二」，房委會在新一期居屋的申請表格上，讓申請人可同時剔選申請新居屋及「白居二」，申請費用合共410元。雖然費用較單獨申請居屋（申請費250元），或只申請「白居二」（申請費160元）為高，但大家可以買多一個機會，若申請人在新居屋抽中較後的號碼，揀樓無望，仍可在「白居二」攪珠再博一次上車機會。

　

　　再者，新一期居屋共推出7,000多個單位，「白居二」則有4,500個名額，歷來最多。根據往績，「白居二」的超額申請也不及居屋激烈，申請人有較大機會抽中「白居二」上車機會。例如去年推出的新居屋2019，房委會共收到30.9萬份申請表，超額認購近62倍；同一時間「白居二」則錄得13.4萬宗申請，超額44倍。

　

　　當然，若申請人同時抽中新居屋及「白居二」，相信大部分人也傾向買新居屋，皆因今期居屋折扣率達六成，今期樓王鑽石山啟翔苑大單位，低至489萬元已買到市區樓，已屆現樓的火炭彩禾苑售價介乎241萬至465萬元，相信也抵過不少「居二」放盤。

　

入息不穩者可考慮

　

　　不過，若申請人抽不中新居屋，但抽中「白居二」，究竟是否值得循此途徑上車？新界西北向來是「白居二」上車熱點，在這一區經營多年的祥益地產執行董事謝澤銘（見圖），協助過不少「白居二」上車，他說循「居二」市場上車的客人主要有兩方面原因。

　

　

　　首先是部分「居二」客買樓預算有限，但對三房大單位有需求。如果在新界區買私樓三房單位，往往也要600萬至700萬元，若然他們有「居二」資格（本身為公屋戶或抽中「白居二」），天水圍部分三房居屋，500萬元左右有交易。而相對於普遍有窗台的私樓，居屋實用率也較高，受用家歡迎。

　

　　他續說，客人循「居二」上車的另一原因，部分人則是收入或職業不穩定，他們買私樓的話，銀行未必批出九成按揭。相反買「居二」，「有房委會擔保（按揭），循例睇紅簿仔（入息）、家人有無嘢做」，獲批九成按揭相對容易，故收入或職業不穩定的人士也會考慮買二手居屋。

　

屯門天水圍成上車熱點

　

　　新界西北近年成為「白居二」上車熱點，除了因為當區樓價相對低水，原來亦跟當區居屋樓齡較新有關。房委會現時為二手居屋提供30年按揭還款保證期，樓齡在30年以下的居屋，新買家可免壓力測試，向銀行申請九成按揭。相反，樓齡逾30年的居屋，由於沒有房委會的按揭擔保，銀行會以私樓的方式批核按揭。舉例樓齡達38年的兆康苑，謝澤銘指這屋苑已沒有「居二」市場成交，僅餘已補價的成交。

　　

　　謝澤銘表示，「白居二」普遍會睇勻天水圍及屯門兩區，當中屯門選擇較少，主要為龍門居、富健花園，相反天水圍居屋選擇較多，包括鄰近西鐵站，獲不少外區客青睞的天盛苑，以及近年愈來愈多成交的天富苑及天頌苑。他說天頌苑和天富苑附近開始發展，繼有新酒店和新盤Wetland Seasons Park落成，未來亦有政府設施和街市落成。

　

白居二申請資料

　

　

申請日期︰即日至10月7日晚上7時正

申請方法︰索取或上網下載申請表格，並郵寄至房委會客務中心，或於網上填表申請

申請費用︰160元；同時申請「白居二2020」及「居屋2020」，申請費用合共410元

申請資格︰

1.／申請者須在截止日期當日（2020年10月7日）已年滿18歲，並須在香港居住滿7年；未獲香港入境權人士不能包括在申請表內。

2.／由申請截止日期之前的24個月（即2018年10月8日）起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇。

3.／申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助。

　

睇樓篇

　

　　天水圍和屯門可謂居屋供應重鎮，過往不少「白居二」客也選擇在這兩區上車，皆因天水圍和屯門不少居屋在2000年前後落成，樓齡普遍20年左右，在房委會30年按揭還款保證期下，新買家可免按保費用、免壓力測試，輕易敘造九成按揭。

　

新界西　筍盤逐個捉

　

天盛苑

　

天盛苑鄰近西鐵站，交通便利。

　

盛昭閣中層01室

實用面積︰646平方呎

間隔︰三房兩廁

叫價︰545萬元（居二價）

樓齡︰21年

發展商︰房委會

補地價折扣率：35%至45%

　

賣點

　

　　‧天盛苑是最鄰近天水圍西鐵站的居屋，交通方便，是不少外區客的首選。

　　‧不設窗台，單位實用率七成半。

　　‧廳房空間寬敞，擺放傢俬不用太煩惱。

 

單位沒有窗台、不設工作平台，實用率達七成半。

主人房空間寬敞，可擺放特大雙人床。

廁所及廚房的裝潢風格稍舊。

單位望內園，與鄰座相望，景觀稍遜。

 

天富苑

　

天富苑位處天水圍北，近年有新酒店及新盤Wetland Seasons Park等發展，配套漸見成熟。

　

朗富閣高層04室

實用面積︰650平方呎

間隔︰三房兩廁

叫價︰520萬元（居二價）

樓齡︰19年

發展商︰房委會

補地價折扣率：44%至46%

　

賣點

　

　　‧天富苑為康和式設計的居屋，被稱為歷來最佳的居屋設計，屋苑大堂及走廊設計也貼近私樓。

　　‧廳房空間寬敞，不設窗台，實用率高。

　　‧部分單位望深圳灣大橋海景，景觀開揚。

 

客廳及房間外望深圳灣大橋海景，景觀開揚。

廚房空間寬敞，備餐空間充足。

廁所保養佳，感覺新淨。

 

景新臺

　

　

第三座高層單位

實用面積︰527平方呎

間隔︰兩房

同類型單位，一般叫價420萬至450萬元（居二價）

樓齡︰18年

發展商︰房協

補地價折扣率：27%至33%

　

賣點

　

　　‧屋苑質素與私樓相若，設有會所設施。

　　‧房協未補價單位在2019年納入按證公司按保，「白居二」客因而可敘造高成數按揭（最高九成按揭）。

　　‧廳房空間寬敞，擺放傢俬不用太煩惱。

　

客廳空間寬敞。

客飯廳位置分明。

主人房擺放雙人床及衣櫃後，仍有不少空間。

廚房備餐空間充足。

單位景觀開揚，遠眺山景。

 

龍門居

　

龍門居附近生活配套成熟，鄰近有食肆、街市及來往各區的巴士路。

　

座低屋單位

實用面積︰484平方呎

間隔︰兩房

叫價︰430萬元（居二價）

樓齡︰22年

發展商︰新昌營造（私人參建）

補地價折扣率：49%至53%

　

賣點

　

　　‧龍門居為私人參建居屋，質素與私樓相若。

　　‧屋苑位於屯門南，附近基建發展多，如屯門至赤鱲角連接路即將啟用、西鐵未來會延長至屯門南。

　　‧不設窗台及工作平台，實用率高。

 

客廳、客房空間寬敞。

廁所曾經作翻新。

廚房備餐空間充足。

低層單位望樓景，景觀一般。

 

 

按揭篇：房委會擔保必批九成按揭？小心「白居二」樓齡陷阱

　

　　若成功抽中「白居二」購買資格，上車客也要留意「白居二」按揭與私樓不同，有一定限制，不得不察。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明（見圖）提醒，購買居屋最長的按揭還款期為25年，「白居二」最高可以做到九成按揭，但如果屬於樓齡較高的居屋，批核按揭會較為複雜。

　

　

　　房委會現時為二手居屋提供30年按揭還款保證期（俗稱「擔保期」），樓齡在30年「擔保期」內的居屋，新買家仍獲房委會擔保，不用經過按揭證券公司，向銀行申請最高九成按揭，故毋須支付按揭保險費用，亦不用壓力測試。不過，曹德明指出，即使樓齡在30年「擔保期」內，買家也不一定能敘造九成按揭。

　

「白居二」樓按的還款期最長25年，不能選擇30年還款期。而且與新居屋相同，買家只能選用P 按，每月按揭供款，會稍高於私樓可選的H按。

　

樓齡20年以上要留神

　

　　他說，若果「白居二」買家購入的是樓齡20年以下的居屋，銀行批核一般較寬容，能如願批出九成及25年按揭。假設買入樓齡近20年的居屋，經過約10年按揭還款，到房委會「擔保期」屆滿，按揭貸款額已跌至樓價約六成，與私樓的按揭成數相若，銀行足夠承擔風險。

　

　　相反，若買入樓齡20年至29年的居屋，由於臨近擔保期完結，銀行有機會不批出九成按揭或25年還款期。皆因在房委會30年「擔保期」屆滿時，按揭貸款額仍有機會超過樓價的六成。

　

　　舉例一名「白居二」買家購入了樓齡20年的居屋，樓價480萬元，樓價的六成為288萬元。以現時樓按息口水平敘造九成按揭的話，這位買家供完第10年、即房委會30年「擔保期」屆滿時，已償還約190萬元，尚有約290萬元按揭貸款額，高於樓價六成的288萬元。

　

　　曹德明說，上述例子買家有需要多付首期、按揭借少一些，或是選擇較短的按揭年期。例如他可以將按揭成數降至88%，供完第10年尚欠約284萬元本金，低於樓價六成的288萬元。由於他向銀行借少了錢，首期增至樓價的12%，即是需要57.6萬元首期。在上述例子，買家亦可以敘造24年按揭，每月供多少少，供完第10年尚欠本金降至約282萬元，亦低於樓價六成的288萬元。

　

擔保期後最高造六成

　

　　若「白居二」買家選購樓齡30年以上的居屋，銀行一般只能造到最高六成按揭，並會要求申請人進行壓力測試。

　

　　有部分居屋買家或許會擔心，萬一將來要換樓，而自己的居屋樓齡已超過房委會30年「擔保期」，會不會較難獲新買家承接？曹德明表示，由於樓齡超過30年、未補地價的居屋，「居二」買家只能做六成按揭，業主可考慮補地價，於自由市場放售居屋，即使樓齡超過30年，新買家也可做到最高九成按揭。

　

　　事實上，房委會提供的按揭「擔保期」原為25年，2010年延長至現時的30年。隨著不少居屋屋苑樓齡漸漸超過30年，市場上也要聲音希望政府再延長「擔保期」，令更多高齡居屋的「居二」買家獲房委會按揭擔保，可做高成數按揭上車。

　

　　至於房協的資助房屋，如屯門景新臺、青衣綠怡雅苑等，過往買這些未補地價的單位最多只能做六成按揭。按揭證券公司在2019年開始，為這些房協未補價單位提供按揭保險，買家支付按揭保險費用後，最高可做九成按揭，按揭條款與私樓相若。

　　

環球資助 房屋比較 200餘萬買星洲四房組屋

　

　　類似香港居屋的資助房屋計劃，環顧全球並不多，運作較成熟的類似計劃，當推新加坡的組屋。組屋由新加坡政府興建，新建組屋僅售予年滿21歲的新加坡公民，收入上限為每家庭1.2萬坡元（約6.76萬港元）。而購二買手組屋則沒有收入限制，但限於家庭，或是35歲或以上單身人士購買。

　

　　據「新加坡房地產聯合交易網SRX」的數據，今年8月新加坡組屋三房樓價中位數為29.3萬坡元（約165萬港元），41.6萬坡元（約234萬港元）則有四房，若補多少少錢，49萬坡元，即是276萬港元左右更買到五房。此外，新加坡人買組屋可直接與政府貸款，購買一手組屋可做九成按揭，《iMoney》記者曾訪問新加坡組屋業主，買入二手組屋並向政府貸款，2.6厘定息，雖然高過銀行按息，但一旦失業無力還款，政府亦不會沒收組屋。

　

　

　　跟香港一海之隔的澳門，亦有類似香港居屋的「經濟房屋」（簡稱「經屋」）。自從澳門開放賭業，澳門樓價持續上升，「經屋」成為搶手貨，往往等候多年都申請不到。2019年度的「經屋」在去年11月底至今年3月底接受申請，提供逾3,000個單位。1人申請的每月收入上限為38,910澳門元，資產上限為127.34萬澳門元。2人或以上申請者的收入上限為77,820澳門元，資產上限為254.68萬澳門元。這一期「經屋」收到3.7萬份申請，超過單位數目12倍，1人申請者佔45.8%，2人家庭申請佔23.7%，3人或以上家庭申請佔30.5%。

　

　　英國的資產房屋計劃，設有「可負擔住房計劃」（Affordable Housing Programme）及「協助購買」計劃（Help to Buy），前者針對收入較低的人士，後者則面向收入較高的首置人士及換樓客，計劃會向申請人提供樓價兩成的貸款，置業者只需向按揭機構申請七成半按揭，即只需5%首期便可上車。

　

按揭最長25年 只能用P按

　

　　與私樓按揭不同，買家在房委會30年「擔保期」內，最高可借九成按揭，由於不用經過按掲證券公司，故毋須支付按揭保險費用，買家亦不用進行壓力測試。不過，「白居二」樓按的還款期最長25年，不能選擇30年還款期。而且與新居屋相同，買家只能選用P按，每按揭供款，會稍高於私樓可用的H按。

　

　　類似香港居屋的資助房屋計劃，環顧全球並不多，運作較成熟的類似計劃，當推新加坡的組屋。組屋由新加坡政府興建，新建組屋僅售予年滿21歲的新加坡公民，收入上限為每家庭1.2萬坡元（約6.76萬港元）。而購二買手組屋則沒有收入限制，但限於家庭，或是35歲或以上單身人士購買。

　

　　據「新加坡房地產聯合交易網SRX」的數據，今年8月新加坡組屋三房樓價中位數為29.3萬坡元（約165萬港元），41.6萬坡元（約234萬港元）則有四房，若補多少少錢，49萬坡元，即是276萬港元左右更買到五房。

　

　　此外，新加坡人買組屋可直接與政府貸款，購買一手組屋可做九成按揭，《iMoney》記者曾訪問新加坡組屋業主，買入二手組屋並向政府貸款，2.6厘定息，雖然高過銀行按息，但一旦失業無力還款，政府亦不會沒收組屋。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》