過往專欄

　　作為一個深信客觀、高質資訊能令世界變好的分析員，筆者要先向土地供應專責小組致敬！他們努力工作7個月，為市民提供的客觀數據，應已能讓沒戴有色眼鏡的人作出以實證為本的選擇（make informed choices）。但除了選擇造地方法，市民亦必須留意小組為短中期土地供應所作的CT Scan（體檢）結論︰未來30年1,200公頃的土地短缺中，近7成即815公頃將在未來8年出現；而小組主席黃遠輝也表示缺口最早也要到2028年，即10年後才可望開始補回！

　　加上差估署最新數據顯示，去年樓市的實際空置率（即扣除剛落成未入伙單位）只有2.3%，是過去23年的新低，小組的數據其實已明顯指出"the worse is yet to come"的結論︰對擁有私樓的三分之一市民，他們會受惠於愈來愈罕有的必需品升值及租金收入上升，但三分之二沒有私樓的市民卻要付出愈來愈高及佔收入愈來愈多的租金支出，以及忍受租金上漲引致的百物騰貴，生活只會更慘！

　　本港的房屋問題早已過了臨界點︰樓價續創新高的同時，高達20萬人居於劏房，生活環境更愈來愈差。近日，有團體公布調查結果，指劏房的人均居住面積為50呎，和一張兵乓球枱面積相若！而劏房的每月租金約4,500元，平均佔家庭入息36%，按年升近3%。有前線社工更表示，現時劏房「奇則」湧現，不少廚廁相連，甚至「上床下廁」！

發展失誤 配套設施追不上

　　看罷報道，為我城感到悲憤填胸之餘，筆者亦明白，為何香港作為全球人均GDP排名前20位的經濟體，竟會在全球「最不快樂地區」中排名第七。報載，有劏房戶指一家5口蝸居於100呎單位，而且有窗也不能開，因為一開窗便被樓下油煙熏臭全屋，形容「同瞓街無分別」；有住戶指其廁所遍滿電線，雨天連廁所也不敢上。

　　所有成功的發展模式，都一定將商、住、社會基建（教育、醫療等）一同發展，因為遲了任何一項都會造成樽頸，例如發展屯門新市鎮但公路建設追不上，居民自然要每天浪費幾小時通勤。如今我們大力發展金融、創科及大灣區，但卻沒能力同時大增房屋供應-未來5至10年愈來愈富有的香港，定會給三分之一有私樓的市民前所未有的資產增值，卻同時給另外三分之二的大多數市民前所未有的痛苦！

　　土地供應匱乏，令單位愈建愈細、樓價卻愈來愈貴，很多家庭負擔得起的空間也日漸擠迫。例如說，當新婚夫婦只能住一房甚至開放式單位，還怎敢「奢想」生兒育女？對於全港50萬個租私樓住戶而言，更是每兩年便要面對一次往往遠超薪金加幅的加租，被迫愈搬愈遠、愈住愈細，其壓力可想而知！

　　事實上，本港私樓租戶的租金佔收入在5年間便由24%大增5個百分點至29%，其中居於劏房的住戶負擔更重︰社會上最弱勢、最需要援助的社群，處境最水深火熱！

　　宏觀來說，香港的極高密度也威脅公共衞生︰港大感染及傳染病中心總監何栢良早前表示，本港今年流感爆發較嚴重，與本港居住環境擠迫亦有關。！

　　更甚者，過去9年金管局一再收緊按揭成數，令大量家庭買樓的首期要求倍增至4成。不過，這些家庭不會因為買不起樓而打消結婚生子的計劃，只是買不起便被迫成為租客，把本來明明可透過供款成為自己的資產，月復月貢獻給業主。自己辛苦工作得來的成果，卻變成白替別人供樓！

人口密集 易爆發傳染疾病

　　香港已沒時間蹉跎︰2016年全港私樓租戶的戶主年齡中位數是45歲。這些家庭很可能已有子女，正在租住較大單位。金管局措施已長達9年，當全港有高達50萬私樓租戶，政府不能假設有意置業的就只得剛成家立室、只需細單位的年輕人。這些中年家庭是「兩頭唔到岸」︰繼續租樓便要負擔跑贏收入的租金升幅；而就算金管局今天便放寬按揭成數，他們也不一定能承造20年以上的樓按，不夠時間供完單位；因為20年後他們將年屆65歲，除非銀行能假設打工仔要工作到70至75歲，否則以年齡層計最大群的「中坑」，便難逃大屋搬細屋、市區搬郊區的無止境厄運！這豈不是宣告他們這一輩子也沒法在香港置業，還要擔心退休後如何支付每月3、4萬元的租金？

　　智經研究中心有調查指，整體69%受訪者指置業重要，但其中50歲以上人士有74%覺得重要。似乎較年長者明白，人的流動性必然隨年齡下跌，因而了解置業的重要性。但2010年香港首次置業的平均年齡是約30歲，而當時新造住宅按揭的平均年期為22.1年；觀乎8年間樓價升1.4倍，姑且假設首置年齡推遲5年至35歲，但按揭年期卻已大增至26.7年！即是，2010年置業的年輕人到52歲時會供完首層樓，今天便要62歲！

基建落成 往返兩地更便捷

　　房屋供應缺口之大前所未見，要指望「覓地大辯論」的18個選項成功落實，幾可肯定為時而晚。更長遠來看，似乎在香港以外居住，也絕非壞事。例如，公屋私有化後，較年長住戶在市場出售後單位後，可以到內地購買面積大幾倍的房屋，還可能套出現金養老。筆者強調這不是「逼人走」，只是把選擇權交回市民手中。

　　隨大灣區發展，可能愈來愈多港人會跨境出差，甚至在內地城市時間更多。對他們來說，居於大灣區其他城市可能更方便！以前來往內地的交通時間太長，但隨著高鐵、蓮塘／香園圍口岸、港珠澳大橋全都在2018年內開通，屆時由西九到福田只需14分鐘、由口岸到惠州只需1.5小時、經大橋到珠海只需30分鐘；相比之下，今天由大埔乘鐵路到中環也要45分鐘車程。而車程也不一定會浪費時間，因網絡可提供無間斷學習、娛樂、工作的機會。事實證明香港已全再無空談、或讓政客搶佔道德高地的空間！抱著尋找不離地、建設性解決房屋短缺問題的方法，筆者會在未來一年嘗試居住大灣區、往返香港工作的經驗，供大家參考。

　　香港土地供應與房屋供應出現嚴重失調，衍生各種社會問題，覓地建屋成為政府當前要務。為提供更多土地空間，港府過去數十年，已進行過多項地下空間研究，大多與岩洞有關。

　　岩洞可提供額外的土地供應，是人口稠密城市應對土地短缺的方案之一。外地不少地區都善用岩洞空間，騰出土地，以求地盡其用。例如芬蘭用岩洞建成可容納過千人的游泳館；美國密蘇里州的24萬平方米岩洞，設置倉庫、物流中心和製造工場等。新加坡近年亦積極發展地下空間，裕廊島地下大型貯油庫可釋出60公頃土地、深層污水隧道則騰出110公頃土地等。

　　而香港早於八十年代初，便研究在地下空間興建油庫的可行性。在1991年，當時的《香港規劃標準與準則》已涵蓋岩洞發展。到2016年，土木工程拓展署公布的《岩洞總綱圖》，劃定全港共48個可供發展的策略性岩洞區，涉及範圍達4,500公頃，面積超過半個香港島。

　　其中港島區佔11個地點，分布在摩星嶺、寶馬山、薄扶林及鴨脷洲等；新界區地點更多、更廣泛，共有31個分布在青衣、大嶼山小蠔、屯門藍地及沙田亞公角等，每個地點面積由20至200公頃不等，大家都期望可豐富土地儲備。然而，截至2020年，這些發展計劃只完成了4項。

　　究其原因，是發展岩洞所需的建設成本高昂，較在地面進行的工程高出數倍。立法會秘書處2020年的研究提到，由於複雜性高，一項典型岩洞工程的成本可達每平方米7.7萬元，遠較金鐘政府總部工程每平方米的1.46萬元，足足高出5.2倍。

　　同時，數據不足致令地底狀況不明，也是發展地下空間的其中一個主要障礙，這包括基岩及土質狀況不明，未能確定淺層地底鋪設的地下公用事業設施及其分布等，帶來不少風險。假如政府能廣泛製作及應用三維（3D）地底環境地圖及模型，並採用地理資訊系統（GIS）配合地理人工智能（GeoAI），便有助發掘更深層次的資訊，以建立更精準的預測模型，不但可大幅減低規劃和發展時的風險，還能夠提升施工的效率。

　　其實，當局早已認定岩洞具有多重優勢，包括安全、省電、易散熱、少輻射，同時可減省營運成本。未來要覓地發展數據中心，以鞏固香港國際數據中心樞紐地位，岩洞便是不錯的選項。不過，當局在規劃岩洞空間時，應要訂定清晰和具透明度的規劃及發展框架，還要釐清地下土地擁有權，並為選定地區繪製地下城市地圖，才能有效促進香港的地下空間運用，為本港長久以來的土地問題提供適切的解決方案。