過往專欄

　　【晴報專訊】差估署公布10月份私樓售價指數，連升7個月，與去年9月高位僅相差0.8％。政府自本月初「加辣」後，只見放盤量及成交量大跌，但市場上成交價破頂個案屢現，不少屬中小型單位；其中沙田欣廷軒一不足400呎單位，以630萬元成交，呎價達1.6萬元。

 政府加辣後，樓價並未因此回調，代理指在盤源缺之下，售價不跌反升。圖為沙田欣廷軒。

　　10月私樓售價指數報303.8點，按月升約2.6％，實用面積431呎以下的細價樓平均呎價，以港島區升幅最勁，按月升2.3％至13,482元；而新界區平均呎價為10,001元，是自去年9月後再次升穿1萬元水平；九龍區則達10,976元，按月升1.8％。

 差估署公布10月租金指數，報172.5點，按月升約0.83％，連升6個月。

沙田欣廷軒393呎 $630萬沽創紀錄

　　政府本月5日「加辣」，把從價印花稅提高至15％，令投資者卻步，但樓價未見回落。沙田欣廷軒5座中層A室、393呎兩房戶，日前以630萬元易手，較去年底屋苑最高成交紀錄的613萬元再推高17萬元，成歷史最貴及呎價最高單位。

　　另外，新蒲崗譽‧港灣2B座中層C室、446呎一房戶，業主原開價720萬元，日前獲同區換樓客以706.8萬元承接，呎價15,848元，創一房新高。

　　但辣招卻令放盤量及成交量大跌。香港置業區域董事朱海傑指，加辣後將軍澳區業主傾向「吊高來賣」，叫價一般較市價高10至20％，而放盤量及成交量則分別減30及50％。美聯助理營業董事施衍銘指，太古城本月至今成交量10宗，較上月減70％，業主企硬不減價。

細絕全港 屯門新盤推128呎單位

　　俊和發展集團及益兆興業合作的屯門青棉徑2號項目昨日正式命名菁雋，提供356伙，預計關鍵日期2018年9月30日，惟仍等批預售樓花同意書。發展商稱7至8成單位屬開放式，開放式單位實用面積128至178呎，當中12伙屬128呎單位，創全港一手例後絕細單位。項目住宅樓層有21層，標準樓層平均每層逾20伙。發展商指，期望未來一至兩個月批預售，獲批後會部署推售。

　　項目大部分單位採開放式廚房，主要為開放式及1房，發展商強調單位有主要設備。對於推128呎單位，俊和地產發展董事潘志才指年輕人擁有自己空間，認為年輕人需要一間房間，指單位設計參考學生宿舍。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。