過往專欄

　　【晴報專訊】「人工升幅追不上樓價」成為上車難的金句，但原來亦追不上租金。統計處公布2016年中期人口統計，顯示過去10年間本港家庭住戶月入中位數升了44.9％，但私樓月租中位數漲近1倍；以嘉湖山莊為例，已不止一倍，兩房戶租金10年間由3,800元暴升至9,300元。學者指，樓價高企、首期負擔大之下，租樓需求持續增加，料租金難以回落。

私樓租金相對收入比率的中位數為31％，高於10年前的25％。（iStock）

　　統計處公布數據顯示，去年家庭住戶月入中位數為25,000元，較10年前增44.9％；但租住私樓的住戶，其月租中位數為10,000元，較10年前升達96％。其中，租戶的比例亦由10年前的43％，增至46.8％。統計處處長鄧偉江表示，數字追得上通脹，反映港人購買能力上升。

統計處公布中期人口統計簡要結果，數據反映本港人工升幅追不上租金升幅。

　　至於居於公屋單位的租金中位數，10年間僅由1,390元升至1,500元，升幅為8％。鄧解釋，公屋租金設有機制，即使每兩年檢討一次，亦設有加租上限；反觀差餉物業估價署數據，過去10年的細價樓租金，升幅約90％，他坦言「似乎公屋居民較幸福」。

$3800變$9300 嘉湖月租升倍半

　　中原副區域營業經理馬斯力指，嘉湖山莊目前450呎兩房戶租金為9,300元，較10年的3,800元升達1.45倍；而沙田第一城及河畔花園，中原分行副分區營業經理招錦昌稱，第一城302呎及河畔花園269呎兩房戶，租金為12,500及11,000元，較10年前至少相差70％至80％。招坦言，租金跟隨大市，「（樓市）08年升到依家」，料租金繼續水漲船高，今年續升5％。

　　中大經濟學系副教授莊太量稱，樓價升、首期負擔大，加上內地學生搶租盤，料租金難有回落，盼香港經濟持續向好，令人工可追上樓價。

　　房屋局局長何永賢日前表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的需要呢？

　　從成本角度來說，七三比可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麼是否隱含了變相的高地價因素？第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決現時問題，因為政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

最近坊間有聲音批評公營房屋供應過剩（資料圖片）

　
　　筆者認為正確的做法應該考慮周全。首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。
　
　　其次，筆者當然同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。
　
　　近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置「吊腳」，有近2500餘伙「賣剩蔗」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。
　
　　其實在撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說，地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。