過往專欄

　　【晴報專訊】港人無懼加息，新盤逼爆現搶購潮，近日更有本地客大手擲2.3億元掃11伙單位。截至本月16日，今年首季一手買賣登記逾3,000宗，較去年同期升1.51倍。財政司司長陳茂波直指，在供應增、加息速度加快、外圍經濟面對隱憂的情況下，樓市仍再趨熾熱，實在令人擔心，認為「樓價只升不跌」的說法欠客觀，籲市民置業前要小心為上。

美國宣布加息後，無影響港人的置業信心，近來新盤成交急升，料首季可達4,000宗。

　　剛過去的周末，三大新盤兩日累沽逾900伙，其中港鐵南昌站上蓋的匯璽更吸引逾千人排長龍選購，更有本地家族客以逾2.3億元購入11伙。美聯分行首席高級營業經理吳肇基指，11個單位包括7伙4房戶及4伙1房戶，大單位將作自住，細單位則作投資用。新地副董事總經理雷霆表示，匯璽前日沽清309伙，95％屬本地客，套現近40億元，昨加推105伙，折實平均呎價為21,865元，較上一張價單加價3％至4％。

首季一手3170宗 年增倍半

南昌站上蓋匯璽近日火熱，近日吸引不少準買家參觀示範單位。

　　利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據顯示，截至本月16日，今年首季的一手買賣登記達3,170宗，較去年首季升1.51倍。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，2015年樓市高峰期時，首季成交量達3,624宗，相信本季可突破4,000宗。

　　樓市持續走強，財政司司長陳茂波昨在網誌表示，今年1月的樓價較2008年低位已累升195％，較1997年高峰亦高出近80％。

外圍有隱憂 港息始終會加

　　他說，未來3至4年的一手私人住宅單位潛在供應量達9.4萬伙，現時發展商手上隨時可開賣的單位亦近2.1萬伙。即使本地經濟靠穩，但外圍經濟仍面對多重隱憂，包括英國脫歐程序展開等，倘若本港經濟受衝擊，亦會影響資產價格。而在聯滙制度下，港息最終都會跟隨美息，「本港加息只是一個『幾時』的問題，而不是一個『會否』的問題。」他提醒置業前要加倍留意各種風險。

2000伙新居屋 傳月底可申請

　　房委會早前公布的2,057伙新居屋，有消息指將於本月30日接受申請，為期兩星期，6月攪珠，8月揀樓，並在本周四提供屋苑資料，包括售價、單位平面圖等。

　　新一批居屋單位，分別位於彩虹彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑，房委會在定價時，參考去年12月鄰近私樓及居屋成交，近來樓價再度攀升，變相略為「平賣」，其中較受歡迎的彩興苑提供最多1,358伙，實用面積368至468呎，以市價7折後計，售價約248萬至385萬元，部分高層單位可眺望獅子山。

　　白表申請者必須進行入息審查，單身人士每月入息限額為2.6萬元，資產限額為85萬元，而2至9人家庭則為5.2萬元及170萬元。

　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。