過往專欄

　　【晴報專訊】「萬元戶」單位絕迹！中原城市領先指數CCL顯示，港、九、新界成分屋苑平均實用呎價首次全線升穿1萬元，就連上車族最後一片樂土的新界西亦淪陷，最低入場費的荃威花園最新報10,025元，其中一個高層、477呎2房戶現叫價508萬元，代理預示，該屋苑呎價上半年有機會升穿1.1萬元。學者認為樓價仍處於升勢，提醒入市前要考慮個人或家庭收入，一旦市況逆轉恐變負資產。

樓市高處不勝寒，全線藍籌屋苑實呎已升穿1萬元，新界2房入場費隨時逾500萬元。（iStock）

　　最新中原城市領先指數CCL反映截至3月18日的數據顯示，全港107個成分屋苑平均實用呎價首次全線升穿1萬元關口，現時最低入場費為新界西的荃威花園，平均呎價10,025元。

荃威花園是目前入場費最低的屋苑，最新平均呎價10,025元。（資料圖片）

　　去年1月新界東全線屋苑實呎破1萬元後，只剩下15個新界西「萬元戶」，包括麗城花園、麗都花園等。但至同年11月，「萬元戶」只剩4個，包括新界西的黃金海岸、荃威花園、海翠花園及嘉湖山莊，實呎分別為9,947元、9,722元、9,493元及9,268元，但到現時已全升至破萬元，最新呎價分別升至10,663元、10,025元、10,210元及10,634元。

新界西4上車盤 5個月間失守

　　美聯高級營業經理鍾家豪表示，荃威花園最低入場費為M座高層7室、477呎2房戶，叫價508萬元，呎價10,650元。他指業主已搬離，「但會加（價）不會減（價），不急賣。」目前屋苑放盤量約25個，可睇樓的不足15個，預料上半年呎價將升穿1.1萬元。

　　另外，新界東實呎低於1.2萬元的屋苑僅剩粉嶺花都廣場、大埔新峰花園及沙田富豪花園，呎價分別為11,855元、11,517元及11,324元。美聯營業經理梁葦姮指，新峰花園放盤量為30個，可睇樓僅10個，本月平均呎價較上月升9%至1.2萬元，2房戶入場費約700萬元，其中15座中層A、460呎單位，叫價708萬元，平均呎價達15,391元，「下一次升穿可能是1.5萬元。」

學者：仍處升勢 小心逆轉

　　至於港島方面，最低入場費分別是南區的置富花園及香港仔中心，實呎為13,851元及12,989元；而九龍區的美孚新邨及麗港城，呎價分別為13,612元及12,219元。

關焯照

　　經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指，樓市目前以情緒主導，加上供應不足，料本港樓市中長線仍處於上升趨勢，認為政府應減辣，增加二手市場流轉，亦可考慮放寬收入6萬至7萬元的中產按揭成數，但提醒入市前要考慮個人或家庭入息，是否有一定負擔能力，一旦遇上逆轉恐變負資產。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。