過往專欄

　　【晴報專訊】本港樓價持續高企，國際調查機構Demographia最新報告指出，香港樓價持續10年成為全球最難負擔，樓價相對家庭入息中位數比率達20.8，遠遠拋離第2位的加拿大溫哥華，意味港人要不吃不喝近21年才可「上車」。但有學者認為，報告的計算方法未必貼近本港實際情況。

報告指本港樓市泡沫仍有較大風險，惟學者認為未見爆破風險。

　　有關研究是以樓價中位數除以家庭入息中位數，衡量當地樓價的可負擔水平，數值逾5.1或以上即代表極嚴重難以負擔，其中本港去年平均樓價為704萬元，家庭入息中位數則為33.8萬元，負擔比率達20.8，雖較前年的20.9微跌0.1，但遠高於第2位溫哥華的11.9，第3位悉尼則為11。

報告指資助房屋供應 持續不足

　　報告認為，本港與實行自由土地使用制度的國家不同，香港的土地來源一直只有香港政府，變相政府嚴格控制新住宅項目發展。另一方面，發展綠化帶亦受限制，本港樓價高企，與種種監管有關。

港府雖有大型資助房屋計劃，但報告指供應持續不足。

　　報告又提到，港府雖然有大型資助房屋計劃，但供應持續不足，去年9月公屋輪候時間中位數已達5.4年。雖然土供組已在前年底建議透過規劃及填海發展房屋，藉此改善房屋供應及負擔能力；去年亦有私人發展商捐出部分土地予政府建臨時房屋，以紓緩房屋供應短缺，但報告未評估成效。

　　調查採用截至去年第三季數據，比較全球8個國家共309個大都會的房產市場，香港是唯一的中國城市。在人口逾100萬的92個主要市場中，連香港在內有31個大都會的樓價都達到極嚴重不可負擔，只有10個美國城市屬可負擔。

　　至於全球樓價屬可負擔的城市則有54個，其中美國佔最多，共有44個，全球負擔比率中位數則為3.9，已達輕微難負擔水平。

學者：計算方法 不太適合本港

　　中大經濟學系副教授莊太量認為，雖然港人供樓負擔確實大，但有關研究的計算方法，未有考慮本港實際情況，因為外地未必有公共房屋政策，故可直接以樓價中位數除以家庭入息中位數，惟本港有不少人居於公屋或居屋，這部分人不會購買私樓，故計算時應該撇除收入較低的群組。

　　他直言，在本港以家庭年收入33.8萬元而言，根本「買唔起」704萬元的住宅。

　　莊太量續說，本港樓價高企由多個不同因素導致，例如聯繫滙率下，美國量化寬鬆令貨幣供應增加；其次中國亦有熱錢流入，加上內地人才來港就業及升學，令樓價和租金高企，這些因素都是本港獨有，難直接與其他地方比較。

　　至於報告引述瑞銀去年10月稱，本港樓市泡沫雖較前年改善，但仍有較大風險。莊認為，目前樓價和租金水平雖難以負擔，但「未到完全住唔起」，未見爆破風險。

　　有老友叫我預測今年股市樓市，我話無乜意思，預測嘅嘢，好似毛澤東所講，一萬年太久，只爭朝夕。今年還有9個月，變化很大，所以，不如只是預測第二季。我認為股樓皆升，股市有10%升幅，樓市亦比兩星期前谷底回升10%，不過，現在已經升了2%，所以，樓市在第二季會有8%升幅。
　
　　雖然話有很多香港人在復活節期間離港，尤其是北上廣深消費，但我的老友很多仍然留在香港，他們並不是刻意留港消費，而是享受難得的寧靜生活。而事實上，高級食肆、會所等生意沒有影響，甚至家宴的廚師都做唔切。由此可見，北上消費的大多數是基層市民，影響的亦是服務基層的餐廳。
　
　　我有不少老友在政府全撤辣之後，投資地產心態亦改變，不但長揸，亦可以短炒。既然有人長揸，有人短炒，樓市點會唔升？股市都是一樣，無人炒，個市就會慢慢跌，有人炒就會升。現在香港股市已經跌到一個不合理水平，不少公司股票市值只是資產淨值三分之一，再下跌的幅度不大，亦是短炒好時機。老友在復活節假期部署，唔敢講股市在假期後會急升，但3個月升10%亦非難事。

如果有人肯炒，樓市及股市就會上升。(Shutterstock)

　
　　至於樓市，如果政府唔撤辣，講多都無用，現在政府全撤，即是默許大家炒樓，正是行船爭解纜，唔炒就笨。其實，有很多人都有能力買樓，不過就心大心細，現在見到多了人買樓，又怕執輸，所以，在未來3個月，樓價會升得很急，未有樓的人要著意多少。
　
　　如果有人炒，而股樓又上升，唔使政府搞，夜繽紛都會出現。大家搵到錢，消費是很正常，唔使山長水遠北上消費，不如留番啲時間在香港搵真銀，北上消費其實是浪費。