過往專欄

　　【晴報專訊】近來樓價及股市齊跌，差估署9月私樓售價指數創逾3年半新低，今年首9個月累跌逾8%；港島區細價樓今年至今跌近百萬元。相反，私樓租金則連升5個月。

9月私樓售價按月跌逾2%，連跌4個月，創逾3年半低。

　　代理指，九龍東3大上車盤今年至今跌20%至30%，售價「3」字頭的樓盤重現，如時光倒流至7年前，不少業主及買家轉投租務市場，帶動租務成交按年增逾15%，今年首9個月租金升14%至40%不等。

　　9月份私樓售價指數報362.1點，按月跌2.06%，連跌4個月，為逾3年半新低。綜合今年首9個月，整體樓價累跌8.07%。按單位種類，跌幅以431至752呎B類單位最多，按月跌2.23%，報349.8點；其次是431呎或以下的A類單位，報398.4點，按月跌約2.06%。

　　按區域來看，431呎或以下細價盤，港、九、新界按月分別跌5%、3.2%及0.01%。港島及九龍區上車盤樓價重回2019年1月水平，平均呎價約1.5萬及1.3萬元，對比今年1月分別跌12.8%及10.3%，入場費在同期分別跌價97萬元及67萬元，至654萬及577萬元。

租金連升5個月

　　惟樓價跌卻帶動租務市場。差估署私樓租金指數9月報180.3點，按月升約0.2%，連升5個月。九龍灣德福花園新近成交一宗U座高層14室、494呎兩房戶，以約530萬元易手，業主於2016年以約566萬元購入，轉手帳面虧損約36萬元，成交呎價跌破1.1萬元，創屋苑近日新低。另同區上車盤得寶花園，E座中層8室、265呎一房戶新近以約1.08萬元出租。

　　利嘉閣高級聯席董事莊雅琁指，德福花園本月僅錄8宗成交，入場費較今年初跌達30%、約200萬元，重回6年前的530萬至550萬元，致不少業主轉賣為租。本月共錄12宗租務成交，兩房租金升至1.6萬元，較年初漲14%。

　　香港置業分行營業經理胡國安亦說，得寶花園本月只有5宗成交，今年至今樓價跌逾20%，現時入場費為390萬元，重回2015年水平，且跌勢未止。租務市場則不跌反升，95%客人傾向租樓，50%業主轉賣為租，帶動租金由8,800元至9,000元，回升至1.05萬至1.3萬元，升幅達19%至44%。

　　美聯首席分析師劉嘉輝說，今年首9個月租務個案按年增逾15%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，施政報告未有對樓市減辣，加上下周美國再議息，料全年樓價跌逾10%。中原地產亞太區副主席陳永傑指，據該行紀錄，現時銀主盤委託達200個，為近13年新高，樓市已響起警號，料全年樓價跌15%。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。