管理費月均1108元 逾3成加1成或以上 加幅超業主接受水平
#管理費 #消委會報告 #物管公司 #公契【晴報專訊】本港住宅市場的物管收入，去年推算達551億元，佔本地生產總值2%，足見市場之大。消委會研究發現，本港住宅管理費每月平均達1,108元，佔家庭收入的7.4%；逾6成大廈最近一次管理費加幅逾5%，當中有逾3成增幅更達1成或以上，遠高於受訪業主可接受水平。而消委會過去11年接獲近700宗關於物管的投訴，近半亦涉價格爭議。主席陳錦榮稱，若業主積極參與大廈管理將有助降低管理費加幅。
消委會2020年11月至2021年7月進行市場調查，訪問1,103名業主，發現受訪者每月管理費介乎200元至3,700元，平均每月1,108元或每呎2.7元，平均佔家庭收入7.4%。
以最近一次實際加幅計，有66%業主組織稱管理費加幅達5%以上，當中有32%的加幅達10%或更多；但有最多45%業主認為，可接受的加幅為少於5%，反映加幅往往大過業主可接受水平。
支出平均佔家庭收入7.4%
消委會又指，在2012至2022年間，接獲694宗有關物管的投訴，其中342宗涉及價格或收費爭議。總幹事黃鳳嫺稱，有住宅的管理費本來包上網費，但到合約完結，業主要自行負責上網費後，管理費卻無相應扣減；亦有投訴個案是物管公司不願披露收費細節；另有約300宗涉及服務質素，如保安員「成日不見人」、或堆積垃圾無人處理等。
消委會指若業主普遍關心大廈情況，物管公司自然要發放更多資料，料間接影響管理費。
港人工作繁忙，有逾6成受訪業主稱從不或甚少出席業主大會，逾97%稱不願加入業主組織。但消委會研究顯示，若業主積極參與大廈管理，管理費加幅會較低，其中積極參與的平均加幅為9.5%，不積極參與的則為11.3%。主席陳錦榮解釋，若業主普遍關心大廈情況，物管公司自然要發放更多資料，料對管理費有間接影響，建議有關當局或物管公司可派發資料包，並定期辦活動，提升業主關注。
業主積極參與管理 可遏加幅
淘大花園業主委員會主席葉興國稱，若業主參與度高，物管公司「亂嚟」機會較少，交代帳目或會更清晰，但認為與管理費無絕對關係。他又坦言，除非屋苑管理不善，否則業主參與意願較低。消委會建議，可探討舉行綫上業主大會的可行性，方便業主參與，另可推嘉許計劃以至可檢討委員獲津貼的數額，以表揚其貢獻。
物監局指物管服務涉不同專業範疇，不應單憑管理費高低來選擇物管公司。香港物業管理公法團決定，小業主若多關注，便可減少爭議。
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消委會：部分小業主業權不足5成 難修公契 75%首任物管與發展商有關 涉潛在利益衝突
住戶繳交管理費數額，與所佔業權份數息息相關。消委會抽查約300份物業公契、售樓書及法定聲明，發現全部均找不到決定份數分配的計算方法，做法不透明。多達四分三物業的首任物管公司，與發展商有關，有潛在利益衝突；另有個別商住項目的住宅部分業主業權，佔總份數少於一半，難以修訂公契，甚至更換物管公司。
消委會建議可探討適度放寬修訂公契機制。
業界指，物業買家着眼樓價升跌，易忽略大廈公契條款。（資料圖片）
消委會分析2019至2021年間的249份公契、50份售樓書及兩份一手私人住宅發展項目的法定聲明，內容有披露業權份數分配，卻無相關計算方法。另公契會指明「公契經理人」，即大廈首任物管公司，但消委會發現，有四分三的「公契經理人」與發展商有關，或有潛在利益衝突，其中研究顯示，有72%發展項目收取的管理費內，「經理人酬金」部分是定於上限水平。
消委會主席陳錦榮稱，發展商與物管公司有關雖不一定有問題，雙方溝通或會更好，惟消費者有知情權，認為愈早披露愈好。
買樓易忽略公契條款
香港物業管理公司協會發言人陳志球稱，昔日市民追捧「買樓神話」，只着眼樓價升跌，容易忽略公契條款，惟現時已加強監管，「上律師樓都會解釋公契」，業主應有渠道了解。
另有5個商住項目（包括酒店及商場）的住宅業主僅獲分配少於5成業權份數，其中最低一個僅獲14%；消委會未披露項目名稱，惟消息指為將軍澳站上蓋項目天晉。總幹事黃鳳嫺稱，在此情況下就算住宅業主一致同意，都未必足以通過某些決議，換物管公司亦有困難，建議混合發展大廈可分開住宅及商場的公契。
倡寬修公契門檻
消委會又建議，考慮降低現時全體業主同意方可修改公契的安排，如參考《公司條例》修訂公司章程做法，以75%業權份數作門檻，避免現時有大廈因無法聯絡個別業主而無法修訂公契。
消委會指，發展商與物管公司有關不一定有問題，應愈早披露愈好。（資料圖片）
不過，淘大花園業主委員會主席葉興國稱，個別持有商場部分的發展商未必會行使業權，相信他們亦不會容忍表現差劣的管理公司，「都想啲樓可以賣貴啲」，但認同可探討放寬門檻，惟要小心處理，否則時常改契便形同虛設。陳志球則歡迎建議，強調物管界會依法行事。