過往專欄

　　今年《施政報告》其中一個熱話就是宣布放寬首置者的按揭貸款成數，幫助無首期但「供得起樓」的首置人士圓置業夢。此消息刺激多區成交及「睇樓」個案飈升，一時間大眾都將私樓供不應求這一問題抛諸腦後。然而，供應不足的事實仍然存在，而且危機不斷加劇。自去年下半年以來，3項私樓開發的領先指標都在大幅放緩，反映發展商正減慢樓盤開發的進度。

發展商「放軟手腳」 減慢開發進度成事實

　　團結香港基金（基金會）在今年4月發表的報告已經指出，3項私樓開發的領先指標（即樓盤的上蓋動工量、待批預售量及新樓入伙量）都預示建屋進度將會放緩。以樓盤的上蓋動工量爲例，去年全年只有12,609個單位開工，為同年落成量的6成。今年的下滑幅度更進一步加劇，首8個月只有5,112個單位動工，按年跌幅接近5成。或許此刻沒有置業打算的讀者會認為這些跌幅對他們影響不大，但其實一般情況下樓盤上蓋動工後需要2至3年才會有單位落成，這也是基金會指出從2020年開始私樓供應將會逐年遞減的理據。

　　另一方面，發展商在樓盤預售的申請方面也漸趨消極：至10月底只有8,007個單位正在等待批核預售申請，僅為去年9月底15,300個單位的一半。其中8月份更是零申請，基金會從而推算在未來一年，可能取得預售而能被售出的私樓單位數目將大大減少。最重要的是，今年的入伙數字亦不容樂觀，全因截至9月只有10,100個單位落成，為差餉物業估價署預估的一半而已。即使基金會年初時的估算18,870個已經比差餉物業估價署的估算為低，但現在看來，即使加上10至12月新增的入伙量亦不大可能會追到全年的目標。

多個土地供應計劃被延遲 造地難有大突破

　　無地難以建屋，因此土地供應短缺的情況也是不容忽視，但各項造地計劃的進度在過去半年都減慢了不少，「土地共享先導計劃」就是其一大例子。

　　發展局原本在5月就表示將會在6至7月就「土地共享先導計劃」提交具體建議，但在6月則指出暫未有提交建議的時間表。在沉寂數月之後，行政長官才在《施政報告》中重提計劃，更多相關細節（包括地點、時間及程序）則在上周三曝光。雖然相關建議的公布日期有所延遲，但不得不說，政府期望能在未來4至6年內在錦田、大埔、西貢等地區大幅增加土地這一目標，比我們預期更進取，足見政府的確有想解決短中期土地供應短缺問題的決心。

造地建屋為解決民生難題的一大法寶

　　很多人說，這次社會事件的苗頭是日積月累的深層次矛盾，而「有產者」和「無產者」之間不斷擴大的財富鴻溝顯然是其一大表徵。要長遠解決問題，其中一個方法是加快造地、建屋，令每個香港人都能買到可負擔的安樂窩。政府已經沒有猶豫的餘地，必須加快各項房屋建設及土地開發的進程，重燃青年人的置業希望的同時，為香港建立長遠的土地儲備。

　　每年特首在發表施政報告前都會聽取各方意見，我很少會提供具體的政策建議，原因有二。第一，我更鍾情於「獨孤九劍」式的學問，喜歡找出某些政策的破綻，指出它們會出甚麼問題。這點很重要，政策出現大量意想不到的後果，是常規，不是例外，需要預先知曉，早作防範。第二，「不謀萬世者，不足謀一時」，我較看重歷史的大勢及政策的長遠影響，而政府有一大堆實務要處理，對長遠大局往往無暇理會。不過，今天香港正處於歷史的重大轉折點，多方面需要撥亂反正，我們倒是不能迴避分析大勢及檢視過去政策的某些不理想後果。

　　有3個對經濟有重大影響的因素須討論一下，它們是土地、人才與地緣政治，這3者又是盤根錯節、互為影響的。

應撤辣招寬按揭限制

　　很多人都說香港有不少土地，但實際上，香港被發展了的土地只得兩成多，其餘的因地理因素或利益集團的阻撓，根本動不了，結果是港人人均居住面積只得16平方米，遠遜於紐約市的49.3平方米、中國城市的39.8平方米，連新加坡的25.1平方米也遠遠不及。作為商業用途的辦公室大廈，租金也冠絕全球。港人住得又貴又細，公司要納貴租，這些便決定了港人對土地有剛性需求，土地拍賣價容或有上有落，但能使用的土地稀缺，土地在港依然珍貴得很，填海、基建造地依然是成本效益極佳的政府投資。現屆政府應加快展開填海造地工作。

　　香港樓價近有回落，從最高峰到現在，掉了約15%，但樓價依然高得使人對買樓望門興嘆。2012年10月26日政府推出了一系列「辣招」遏制樓價升勢，這些措施對樓宇的需求起到暫時性的遏抑，但同時也減少了市場供應，兩者的後果是交投量大幅減少，但樓價卻不一定下降。從過去10年有多的實踐經驗看來，樓價總的趨勢在辣招下仍是向上，近一兩年的下降主因在外部環境與加息，與辣招關係不大。政府應考慮放寬或甚至完全取消辣招。

　　在這些政策以外，金管局對按揭借貸的設限卻很可能是推高樓價的元兇之一。在今年7月7日以前，樓價千萬元以下的，最多只能向銀行借貸6成，千萬元以上的，更只能最多借5成。買一間面積不這麼大的樓，隨時要付出5、6百萬元以上的首期，並非人人可負擔得起。地產商有見及此，自行提供信貸，但一定要直接買一手樓才有此選項，二手市場買家只能向銀行借，按揭受限制。如此一來，二手市場大量萎縮，過去樓宇買賣二手市場交易等閒佔了8成多，地產商的壟斷能力大受抑制，但有了按揭限額後，地產商的壟斷抬價便難以阻擋。7月7日後此政策雖稍有放寬，但步伐仍可走得大一點。

年輕人為公屋寧躺平

　　樓價貴，單位細小，對港經濟有多方面影響。我10多年前做過一些調查，發現高樓價是生育率低的主因之一，現時社會自然人口增長為負數，對香港的人力資源不利，缺乏土地建樓正是要害之一。香港在推行搶人才策略，但與外地相比，單位這麼小，價錢這麼貴，吸引人才事倍功半。

　　可供發展的土地不足，私人樓宇價高，能入住公屋竟變成是包括大學畢業生在內不少人的人生目標。這也難怪，能入住公屋，其中潛藏的經濟利益可達數百萬元，但這需要自己收入足夠低才可獲發公屋。自己若是發憤圖強，提升收入，反而會失去等同幾百萬價值的公屋居住權，大家躺平不思進取豈不更好？香港的嬰兒潮世代工作勤奮，拼搏精神旺盛，為港經濟帶來充滿活力的精神，亦孕育出大量企業家，「港商」之名威震天下。現在的年輕人頗有不如，禍根之一正是公屋分配的機制出了問題。要培養年輕人的拼搏精神，政府對公屋的政策應重新檢視。把稀缺的土地多建公屋，少建私樓，只會把上述問題惡化，這也是意料外的後果其中一例，不可不防。

宜提美元儲備撥造地

　　地緣政治正使香港要面對百年不遇的風險，我們不能淡然處之。美國經濟學大師薩克斯（Jeffrey Sachs）近日也說過，美國對不這麼馴服的經濟體隨時會制裁，使用美元風險大增。香港與美國關係不好，但卻擁有大量美元儲備，這是很危險的。

　　我過去多次提出，把相當一部分美元儲備取回，用以投資效益大於成本的土地基建，將來可靠賣地增加收入，紓緩因人口老化帶來的財政壓力，又可增加優質土地，使市民住得大一點、便宜一點。我們也應有心理準備，在當今地緣政治局面下，香港經濟會有頗長期的下行壓力，大量地、長期地把外滙儲備用作可賺錢的土地基建投資，是頂住下行壓力的重要手段。政府對交椅州及新界北部都會區的項目要加快落實。

（本文原載於8月25日《晴報》）