過往專欄

　　在立法會審批「明日大嶼願景」前期研究的撥款時，政府就有提及關於財務安排的研究已經被納入前期研究當中。有見社會普遍認同財務安排是一個重要議題，筆者尤其希望政府能就此獨立研究；同時將其中的階段性成果盡早透露以釋除坊間疑慮。

各種發展方案都有例可依

　　觀乎過去政府就大型項目的融資往績，筆者發現政府至少採取過六種不同模式，包括出售用地發展權、先賣地後交付模式、成立專門機構、BOT模式、鐵路加物業模式、發債融資等方案。而每種發展模式都各有所能，在此筆者希望能一一簡介。同時，筆者亦認為政府可按項目斬件，根據不同部分的獨有性質搭配相應的發展模式，無須限定某一種特定模式發展。

出售用地發展權

　　沙田新市鎮14區的發展就屬於出售用地發展權的發展模式。當時四大發展商組成的聯營公司中標，投標價大約等於地價減去填海及相關工程的差額。（注1）聯營公司負責進行一幅59公頃用地的填海，亦須興建道路等配套。工程完成後聯營公司將約70%土地轉交政府作公共房屋及其他基建， 而其餘部分則發展作沙田第一城。這個模式讓政府不但無需承擔建築費用，甚至能預收賣地的款項。但這種模式亦牽涉工程運營，因此有幾點考慮，例如是如何確保潛在市場參與者都可以公平競爭、確保工程質素達標等。

沙田第一城採用出售用地發展權的發展模式

「先賣地後交付」模式

　　在今季即將拍賣的中環新海濱三號用地，政府就正正是採用「先賣地後交付」的模式，即時是透過在賣地章程列明地皮將會延遲到未來交付，但是仍然沿用現時的賣地模式將地皮提早賣出。如果該模式將能被套用於「明日大嶼」內，預想將會是政府需要預先準備填海區内的規劃，劃出可供發展商競投的範圍，然後政府將能預先獲得賣地收入，在填海工程完成才將地皮交付予發展商。

中環新海濱三號用地包括郵政總局一帶用地

其他模式包括專門機構、BOT、「鐵路加物業」及發債

　　當然，除以上所述的兩種模式外，過往政府亦有採納過其他模式發展大型基建。例如，香港機場管理局就屬於成立專門機構的發展模式。機管局透過營運機場以取得經常性收入，在三跑工程中亦無需政府注資。香港亦有多條隧道透過BOT模式（即建設–經營–轉讓）發展。最經典的當然是海底隧道，隧道通車後短短三年半已經回本，其後亦在1999年專營權届滿後交還政府。而港鐵就屬於香港獨有的「鐵路加物業」模式。現時成為供應重鎮的日出康城正正就是2000年批出的將軍澳沿綫物業發展權。而近月政府再度發行iBond而引來熱話，但其實在2004年政府亦有推行過「五隧一橋」計劃，該計劃是當時香港有史以來最龐大的發債。

回望前行，冀社會討論回歸政策化

　　「明日大嶼願景」自特首於施政報告提出已有超過兩年，筆者當然理解，社會對於計劃在不同層面存在種種疑慮，但同時亦希望政府可以追回失去的時間，立即展開研究。造地是民生之計，筆者衷心祝願社會的討論能回歸政策化，使香港的造地步伐能順利邁進。

注1:投標價格在此是經過簡化表示，實際標書内容亦有反映利率、現值、分期付款等其他因素。

　　香港，大家都有份，不只是屬於政府決策人的。故此，一定要有個機制，當政府政策行錯了方向，民間能夠發聲，輕則勸喻，重則喝止。

　　當然，最後落實權仍在政府手，可以唔聽硬闖。但民間（傳媒及學者）起碼表明有言在先，落晒record，白紙黑字寫低。若他朝政策證明失敗時，決定的官員，必須問責。

任何社會，任何時代，傳媒皆有監察及制衡權力的角色，以防政府出現重大錯誤。

　　政府官員不是神，也會有犯錯的機會。故此，理性的政府，必須自訂一套機制，任何政策出台前，會在內部先作大辯論，將所有pros and cons列出，連同可能發生的後果，也一一記下，然後才呈交最高決策人一錘定音。

　　這個程序，看似安全，但也多次因決策人太心急，以個人意志壓落，種下禍根，結果要低低哋躀一鋪。

　　鮮明例子是第一位特首董建華的「八萬五建屋政策」。董建華來自商界，不太理解政府慣常運作原則是先講過程序，後講目標。壞處是慢，反覆辯論拖呀拖，好處是出錯機會低。

董建華的「八萬五政策」，希望人人有屋住，但因過分理想化及一廂情願，以失敗告終。

　　董建華來自商界，思維當然是以目標為本，手段為次（商界一般如此，只要不犯法，灰色地帶任縱橫，政府則相反！）。縱使身邊「老AO」一再忠告，仍硬闖。結果一個金融風暴殺到，立即顯露其思量不周的弊病，搞到迫住漏咀公開講：「 八萬五無再提就是不存在！」

　　此話一出，全個官場彈起！太離經叛道了！

　　到了曾蔭權掌權，為討好選民，推出了長者兩元搭車政策。受惠的，當然歡呼聲響徹雲霄。不過，「不識相」的學者及傳媒人（包括小弟，自稱是監察者），一再指出這個政策非常危險，是個財務黑洞。

津貼長者乘公車，沒有人反對，但鎖死在兩元，則種下財務黑洞。

　　原因簡單，20年前，兩元不是大數目，政府絕對可以負擔，但隨著通脹出現，公共交通必不斷加價。若人口愈來愈多的長者搭車鎖死在兩元（福利一旦開始，極難改變，遑論取消！），意即政府這方面的財政負擔，會成深不見底的黑洞，由誰來填？

　　正如當年衛生福利及食物局局長楊永強所言：「啲錢天掉下來？樹生出來？」

　　小弟早早在電台及專欄冒大不諱高聲反對，指出兩元政策的財務災難，將轉嫁到年輕納稅人身上，對下一代非常之不公平。

　　遺憾的是，煲呔見當時庫房大把錢，加上「彩」自己攞、「鑊」下任孭，硬去。

曾蔭權開始65歲長者兩元乘公車政策，林鄭月娥則將之進一步降至60歲。兩人不顧財務後果，亂花公帑博一時掌聲，相當不負責任。

　　到了林鄭月娥，更弊，因民意插水，竟將兩元政策進一步擴闊到60歲。

　　終於，花無百日紅出現。「兩元黑洞」危機呈現，不能不檢討了。

　　同一例子就是「明日大嶼」。上屆政府在完全沒有社會共識下硬上馬，於是，惡果就由今屆政府硬食，明顯吞不下，但又不可話「無咗喇」咁瘀，惟有用緩兵政策，側側膊指唔急，可以「繼續研究」。

擱置「明日大嶼」這個財政及環保的災難性計劃，已是「全民共識」，政府看來正施展拖延策略，希望慢慢側側膊令其變成另一個「八萬五政策」。

　　睇嚟，好快有人出嚟孭，喑示：「無提明日大嶼政策就即唔存在嘞！」董建華名句，又快將出現。