過往專欄

　　無殼蝸牛慨嘆問：「私樓仍有入市時機？2019年社會運動，由去年至今疫情肆虐。無論香港陷於政治動盪、經濟衰退，甚至世紀大疫症，樓市總是跌不下。」最新中原城市領先指數(CCL)是180.19點，比2019年5、6月間歷史高位188.95點，相距並不遠。壞消息出盡，樓價依然高踞堅挺，不少人想到本港對私樓的剛性需求，但未必知道這是供應嚴重不足所致。

沒有面粉，那有面包？

　　團結香港基金剛出版《只爭朝夕解土地「三低」死結   雷厲風行破供應「乾涸」困局》。研究指出，香港土地已呈「三低」：「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結之中。由於土地稀缺，房屋供應便難以充足；這正好比喻為，沒有面粉，那有面包？港人住屋因此要愈住愈細，且愈來愈貴。

　　香港長期缺乏大型土地開發計劃，「熟地」變得稀珍，可供建成私樓的土地極為有限。報告指出，2020/21年度的私樓供應量為13020個，比2017/18年度「熟地」供應高峰時的25500個，僅得一半。

　　除了土地量「少」，可供賣地的面積也「小」。可提供興建少於一百個單位的「蚊型地」，於2015/16年度僅佔一成，2021/22年度佔四成，乃九年來的最高紀錄。今年賣地計劃中，「蚊型地」有位於工業區內只建90個單位的小面積地盤，甚至有位於陡坡上只建50個單位的小面積地盤；至於能供應500個單位或以上的發展用地佔比，已縮至不足二成。

　　至於私樓落成量，報告預計未來五年(2021至2025年度)的每年平均供應量為15000個，較2020年實際落成量20900個減少28%。放眼更長遠的2026至2030年，基金會預計，每年平均供應僅有12000個私樓單位，比2021至2025年間，減少兩成，也比《長策》年均目標12900個單位為少。

加快拓展新發展區

　　如要達成《長策》每年私樓落成目標，政府需要設法令發展區及鐵路項目提前一年完成，並期望每年私樓較現時增加 5%。按研究團隊計算，過去八年私樓供應量短缺20500個，對比《長策》預計的住宅需求，共短缺大約相當於1.6個太古城的規模。

　　展望未來，私樓住宅土地主要來自三個新的發展區，即是東涌東新市鎮擴展、古洞北及粉嶺北，以及洪水橋。政府須致力為正在規劃程序中的私人項目重新檢視審批制度，並簡化繁瑣程序，以加快私人住宅土地的交付。土地及時提供，興建樓宇的速度加快，樓宇供應才可以充足。所謂「安居樂業」，正是港人內心所盼。

　　房屋局局長何永賢日前表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的需要呢？

　　從成本角度來說，七三比可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麼是否隱含了變相的高地價因素？第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決現時問題，因為政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

最近坊間有聲音批評公營房屋供應過剩（資料圖片）

　
　　筆者認為正確的做法應該考慮周全。首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。
　
　　其次，筆者當然同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。
　
　　近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置「吊腳」，有近2500餘伙「賣剩蔗」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。
　
　　其實在撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說，地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。