過往專欄

　　近日長遠房屋策略2021公布，由於10月發表的施政報告已經披露大部分内容，所以並無太大分別。但參考運房局及房委會分別公布的一些未來公私營住宅供應相關的數字後，不禁為短中期的供應情況感到悲觀。除非政府大幅「拆牆鬆綁」，加快造地建屋的速度，否則市民只能繼續「望樓興嘆」。

公屋輪候時間繼續上升

　　首先是房委會截至2021年9月底的最新公屋輪候時間，一般申請者的輪候時間達到5.9年，為1999年以來的新高。盡管如此，公營房屋落成數字仍然落後於政府的供應目標。根據政府已公布的未來五年公營房屋建屋量，預計合共約11萬個單位。按簡單推算，如要扭轉平均輪候時間的升勢，未來五年需要最少20萬個公營房屋單位。如情況不變，輪候時間將會繼續上升，並將在明年突破6年大關。

私樓建築週期持續放緩

　　再者是運房局公布的2021年第三季私人住宅一手市場供應數據。今年首三季的私樓落成量只有11,200伙，只及政府全年目標18,230伙約六成，是否能夠達標尚成疑問。預計未來五年平均每年只有15,000個單位落成，對比過去五年平均每年近18,000伙的一手成交，顯然難以滿足需求。動工量方面，首三季的總和更比去年同期受疫情影響時低了四成，而已批出但仍未動工地皮的可建單位數量更是去年同期的1.5倍。未動工地皮越積越多，但施工中單位越來越少，種種跡象顯示，建築週期持續放緩，而且趨勢是結構性的。

「頭輕尾重」論述不斷重複

　　最後是運房局修訂了今年度起五年期的公營房屋總建屋量預測，主要是由於約3,100個其他資助出售單位的完工日期，由2024/25年度押後一個年度。團結香港基金曾在今年四月發表相關研究報告，估計按目前進度推進，未來十年的落成量只有約28萬個單位，遠低於今年政府施政報告目標的33萬。政府過去多番强調未來十年的公營房屋供應將以「頭輕尾重」的形式落實，但此論述在過往五年不斷重複，現時理應「到尾」，惟供應依然是「輕」。五年之後又五年，都快十年了，人生有多少個十年！

　　綜合以上數據，現況反映未來公私營房屋供應量都比政府預想的要來得悲觀。自從政府在兩年前把公私營房屋供應比例由六四比轉為七三比後，私樓供應開始下跌，但公營房屋的供應卻遲遲未能追上，可以說是「未見其利，先見其害」。當下之計，政府應儘快拆墻鬆綁，精簡程序，加快造地建屋的速度，急市民所急，改變私樓逾遲買逾貴，公屋逾遲排逾耐的預期。

 　　房屋問題，新一屆政府施政重中之重。特首李家超第一份施政報告，表面看仍沒有扣人心弦的大動作，但「魔鬼」正在細節中⋯⋯

　　政府著眼點在提量、提速、提效、提質，先推高頭5年公營房屋供應量，縮短公屋輪候時間；繼而多管齊下提量、提速、提效，增加土地儲備。

　　根據《長遠房屋策略》推算，未來10年公營房屋需求是30萬1千個單位，現時已找到足夠土地，可興建單位更多至36萬個。只可惜落成量分布不均，頭5年，即2023-2028年只有約1/3單位落成，約10萬個；另外2/3單位，約20萬個要等到第二個5年，即2028-2033年落成。

　　未來5年只有10萬個公營房屋單位供應，怎樣看也不及格！

　　為了盡快解決公營房屋單位供應不足情況，政府算是有創意。利用短期內未有發展計劃政府和私人土地，以簡約設計和「組裝合成」方法，快速建造「簡約公屋」。在5年內興建約3萬個單位，給那些已輪候傳統公屋3年或以上人士申請入住，算是提早上「樓」。而入住人士可繼續保留輪候傳統公屋位置，之後遷入傳統公屋。

　　加上之前和民間協作，已規劃約2萬個過渡性房屋單位，合共約5萬個單位，令未來5年整體公營房屋建屋量，由原先約10萬個，增至約15萬8千個單位。這做法理論上並不能真正縮短輪候公屋時間，卻可即時改變部份人居住環境惡劣情況。

　　政府亦可利用此5年時間，為造地程序拆牆鬆綁，將「生地」變可建屋「熟地」時間縮短約1/3至一半。

　　至於私營房屋供應則仍然以《長遠房屋策略》推算為目標，未來10年需求12萬9千個單位。在未來5年先準備約7萬2千個私營房屋單位土地，透過賣地和鐵路物業發展而推出市場。若加上市區重建局及私人發展項目，整體供應將多於估算需求。

　　興建約3萬個「簡約公屋」單位，雖是破格之舉，也只是權宜之計。解決香港房屋問題，最重要的增加土地儲備。

（Tony攝）

　　如何增加土地儲備呢？發展綠化地帶和棕地，全力推行「北部都會區」計劃，繼續「明日大嶼」填海，均可增加土地供應。根據《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》最終報告，未來30年（2019至2048年）整體土地供應將達7000多公頃，比需求的6000多公頃，超出1000多公頃。

　　特首在施政報告中指，增加土地儲備，是為了重奪供應主導權。「重奪」兩個字，可說正中要害。

　　未來30年，整體土地供應將達7000多公頃，比需求多出1000多公頃；就不用怕地產利益集團長期囤地，並有意壓低建屋速度，減少私營房屋供應量，令樓價上升，小市民上樓難，怨氣沖天，從而遷怒政府，造成社會不穩。

　　施政報告中的「魔鬼」細節，就是增加土地儲備，「重奪」供應主導權。政府「重奪」供應主導權，於地產利益集團言，是魔鬼；於普羅市民言，卻是天使。