重置棕地繁瑣 填海最具效益
#土地發展 #土地供應專責小組 #棕地 #填海政府全面接納土地供應專責小組提出的建議，正式回應了去年底小組提交的研究報告，決定優先研究及落實8個選項。不過，政府這樣一個「皆大歡喜」、「從善如流」的做法，真是應對當前土地房屋困局的最佳方案、上上之策？
土地供應專責小組提出8個優先選項，包括︰棕地發展、利用新界私人農地儲備、東大嶼都會、新界發展區、利用私人遊樂場契約用地作其他發展、維港以外近岸填海、岩洞及地下空間、屯門西內河碼頭。政府似乎要認同小組的工作，並「尊重」其建議，又要聽取「民意」，故就「8」管齊下，全部接納。這樣做會最有效益嗎？
8個選項之中，涉及「私人契約用地」的「收回粉嶺高爾夫球場作部分發展」及「棕地發展」的討論最為激烈，那已非單純的土地考慮，而是摻集了包括貧富、公平，甚至有部分人擁有特權佔用或使用土地等諸多社會矛盾。
其實，與8大選項預期合共提供3,235公頃土地相比，擬作部分發展的32公頃粉嶺高爾夫球場地，不足1%，但它引起的關注及討論、公眾和社會花在它的時間，明顯不成比例。收回高球場土地以建屋，深圳、新加坡及加拿大都早有先例，加上大部分市民的支持，其實哪還有甚麼討價還價的餘地？
至於發展棕地，不少人以「小部分人擅自改變土地用途，佔用棕地」為理由，又指政府低估了棕地面積（政府估有1,300公頃，但有人指有1,500公頃），故必須盡快「撥亂反正」，打擊豪強，拓展棕地。不過，他們卻可能低估了賠償，甚至重置棕地上現有作業所需要付出的代價。
此外，團結香港基金研究報告指出，目前新界棕地共約1,300公頃（政府數字），逾4成（即540公頃）已納入政府大型發展項目，包括洪水橋、元朗南、古洞北等；其餘約6成則因分布較零散及受其他地理條件（大小、形狀不一，或夾雜其他用地）限制，社會人士（包括香港團結基金）普遍認為，發展棕地挑戰大之餘，可能是個近乎「零土地增加」的選項，最終只會白忙一趟，徒勞無功。
從以上兩例可見，即使「8」管齊下，還須有先後輕重之分，因大部分選項不可行；或因成本效益低，或因需時過久而不太可行。
土地供應專責小組指8大選項有「民意」基礎，遂期望政府從善如流。筆者對小組花了約年半時間所得出的「民意」存疑︰諮詢過程中，「民意」怎形成？市民對相關資訊是否有充分的理解？他們確切全面知道、認識、清楚、了解當初18個，尤其是最終這8個選項的內容？若他們可以較掌握選項的利與弊，例如棕地賠償及重置的經濟和時間代價，他們可能就會有截然不同的取態。若「民意」是來自市民對議題不充分的理解，這類「民意」的參考價值便不言而喻。
8個選項「優先」仍宜再分輕重先後。我們一直認為，在維港以外大規模填海，無論是東大嶼都會的1,000公頃、「明日大嶼」的1,700公頃或「強化東大嶼」的2,200公頃，都會比其他選項更具效益。