世事政情

　　全球最臭名昭著的「高樓價」城市齊傳出壞消息 — — 香港上季負資產住宅宗數飆升21倍；三藩市樓價按年錄自2012年以來最大跌幅；悉尼樓價中位數1月跌穿百萬澳元。眼見一眾香江地產佬紛紛振臂高呼樓市否極泰來、價格大升在即，眼下到底是否入市良機？

業界紛預期港樓全年反彈

　　壓死駱駝，只需一根稻草？本港樓價經歷去年首三季的下跌8.5%，令533宗住宅負資產浮出水面；隨後第四季再跌7.7%，驟然激起規模超金融海嘯的負資產巨浪，按季飆升近22倍錄12164宗，錄2005年第一季以來最高。

　　但面對自2003年SARS爆發以來的最長跌浪（截至去年底連跌7個月），突然井噴的1月成交量令業界斷言「小陽春」提前到來，紛紛預期港樓全年反彈5%至10%，甚至押注中原指數將升穿191.34紀錄高點，是耶，非耶？

高才生力軍　VS　離職退學

　　先看被業界寄予樓市生力軍厚望的港府「高端人才通行證」等計劃，目標每年吸納3.5萬人，線上申請平台自12月28日推出後，首兩周接獲5800個申請，而年薪250萬元或以上的超過800人，可謂反應踴躍。

　　但另一邊廂，去年八大教員離職率7.4%（361人）創25年新高，資助學位（學士學位、副學位及研究院課程）退學率3.2%（2711人）同錄20年薪高。

　　此外，據政府統計處上月公布，內地來港定居未足7年人士佔居港人口比例，已由2016年的2.4%降至2021年的1.9%，而2021年13.48萬人更較2011年的17.13萬人減少逾3.6萬。

「幻想中的財富」齊褪色

　　再放眼全球，跟香港一樣位列全球最難負擔樓價前十的三藩市，Case-Shiller樓價指數顯示11月錄按年跌近1.6%，結束自2019年10月以來升勢，從去年5月歷史高位累計回吐近12%；而全美20大城市整體房價指數錄連跌5個月，為2012年以來最長跌浪。至於同樣以貴出名的悉尼，住宅中位數1月正式跌穿百萬澳元，過去一年累計跌幅13.8%。

　　以上種種，都印證「黑天鵝之父」Nassim Nicholas Taleb周一的最新觀點，近零利率時代引發的房地產、加密貨幣等一系列巨大的資產泡沫，「歡樂時光已結束」，預期「幻想中的財富」規模高逾5000億美元。另據彭博統計，全球房地產市場陷入困境的債務近1750億美元。

　　最新的證據包括，繼黑石旗下房地產基金限制贖回後，喜達屋（Starwood）、KKR旗下的房地產基金同加入限制提款。有何　啟示？

　　相比加入負債一族，手中現金的價值或遠比想像的還要珍貴。

　　星期日早上跑步時，有一個跑友戴了一隻價值100萬元的手錶，正當大家欣賞的時候，有另一位跑友話見過那隻手錶只是標價50萬元。他並不是質疑那人是否作大，只是認為他買得貴了。當時場面非常尷尬，最好的解決辦法就是開步跑。
　　
　　擁有那隻手錶的跑友當然唔開心，跑步的成績亦不理想。跑完步之後，他立刻問那位跑友，在哪裏見過那隻只是標價50萬元的同款手錶，那位跑友話在澳門新口岸的當舖，店主話不少賭客在輸錢之後就會典當手錶，亦有不少未有贖回。擁有手錶的跑友話好彩多口問一句，否則真係瞓唔著，當舖的手錶比正價平一半又有甚麼出奇？
　
　　現在報紙不時報道低於市價的成交，其實，那些成交大多數是銀主貨，業主將物業抵押給財務公司借錢，一般可以最高借到八成，業主無能力還錢，財務公司就會將物業沒收，變成銀主盤再出售，只要賣到市價八成，財務公司就沒有損失，所以近期出現不少低於市價的成交。財務公司就像是當舖，將斷當之物業以大幅低於市價的價錢出售，是絕不出奇，所以，由財務公司出售的銀主盤很難說是市價，不過，由於有低價成交，始終會影響市價。

財務公司為求套現，將銀主盤以大幅低於市價的價錢出售絕不出奇。(Shutterstock)

　
　　當舖的貨物價錢雖然非常低，但低不代表抵，如果不是對貨物有深刻認識，唔知道貨物是次貨，隨時損失慘重。買銀主盤亦是一樣，因為簽的是不可撤銷買賣合約，而且由於是銀主賣，業主當然唔開心，少不免對物業漠不關心，買入之後可能要花一大筆錢裝修，所以，買當舖貨物與銀主盤的人都會盡量壓價，以防日後有不能預計的損失。咁樣，又點可以話係正價？