財智

　　姊妹們，過去兩夫婦無論是婚前或婚後買樓，都喜歡用聯權共有（Joint Tenant，俗稱長命契）的方式持有物業，因為萬一其中一方離世，另一方就會自動擁有該物業，免卻遺產承辦的煩惱。

　　不過，最近幾年，就算夫婦二人買樓，已經沒有太多人用聯權共有或分權共有（Tenant-in-Common）等方式持有物業了，原因是政府開徵了雙倍印花稅。如果香港人買第二個物業，便要被徵雙倍印花稅。

　　無論妳和丈夫是以聯權共有或分權共有方式持有一個物業，就等於你們二人都已經持有物業。如果你們想再買一個物業，無論動機如何，都要交雙倍印花稅。

　　姊妹們，妳可以想像，假如第一個物業是妳單名擁有，那麼，要買第二個物業時，便可以用丈夫名義，他就不用繳雙倍的印花稅！

　　或許有姊妹會問，如果第一個物業只是單名擁有，豈不是對另一方沒有保障？！不要擔心，如果妳們是夫妻，無論日後是離婚，或者其中一方率先離世，另一方都是有保障的。

　　首先說離婚。根據法庭的理解，只要是共同擁有的資產，另一方都會享有權益。

　　那麼，甚麼才是共同擁有的資產？法庭會認為，夫妻雙方在婚姻關係存在期間所取得的財產，無論是以誰的名義持有，都是共同擁有的財產。這些包括：一方或雙方工作所得的收入，以及期間購置的資產；一方或雙方受贈或繼承的財產等等。

　　當然，較具爭議的是婚前某一方已經管有的資產。一般來說，法庭會視這些本來是一方管有，但婚後由雙方共同使用、經營及管理的資產，又或者房屋，以及其他金額較大的生產性資產，例如廠房機器等等，會以一個時限作為分界線，如果超過某一年期，也會視為雙方的財產。

　　至於其中一方離世，如果有遺囑，那當然沒有問題。就算沒有遺囑，根據《無遺囑條例》，配偶仍然可以取得所有非土地的實產，即包括物業，所以，大家不用太擔心！

　　其實，今時今日，夫婦或者父母子女，以聯名方式持有物業或銀行戶口，不單止不受歡迎，而且是有風險的，到底有甚麼風險？下次再續。

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au

　　房屋局局長何永賢日前表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的需要呢？

　　從成本角度來說，七三比可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麼是否隱含了變相的高地價因素？第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決現時問題，因為政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

最近坊間有聲音批評公營房屋供應過剩（資料圖片）

　
　　筆者認為正確的做法應該考慮周全。首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。
　
　　其次，筆者當然同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。
　
　　近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置「吊腳」，有近2500餘伙「賣剩蔗」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。
　
　　其實在撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說，地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。