財智

　　近日樓市轉勢，由上升轉為下跌，引致不少專家轉軚，連投行也不例外，有投行發表文章確認樓市下跌，當中第一個理由是按揭申請減少，第二個理由是成交量減少，其實成交量減少一定會導致按揭申請減少，點解要分為兩個理由，我有多少不明白，或者撰寫的人不大了解樓市，所以才將一個理由拆為兩個，但仍然有漏洞，因為成交量減少並不能夠代表樓價下跌，倘若是因為業主不願意賣樓而令成交量下跌，樓價反而會上升。不過，如果在成交量下跌時而放盤量增加，樓價九成九會下跌，現在就是在這種情況，所以現在有咁多業界人士轉軚，因為他們大多數都明白這個道理。

　　既然現在粥多僧少，買家一定好開心，不過開心還開心，千祈唔好浪費自己優勢，如果問業界人士買樓要注意些甚麼？大多數人都會話「Location Location Location」，究竟Location x 3出自那個人的說話，我相信要極資深的物業代理界朋友才知道，話說，現在仲量聯行曾煥平的師祖James King在初到香港時，有記者問他買樓要注意甚麼，他的回答就是Location Location Location，這個答案已經用了幾十年，至今仍然有人用，究竟點解James King要講三次Location，不會有很多人去考究。

　　有年輕朋友打算買樓，問我首先要注意甚麼，我認為首先是區分，年輕人當然要關心校網，如果小朋友能夠因為住所的區分而能夠入到名校，就算買貴一些都值得，這是第一個Location，而每一個區分都會有一些優質屋苑或者名廈，這是第二個Location，能夠買到就最好，最後一個Location代表優質單位，因為每一個屋苑或者大廈都會有一些優質單位，首先以高低來劃分，其次是方向，這就是我們經常所說的Location Location Location，老實說說，要滿足全部三個Location是很困難，所以，我認為首先要揀區分，其次揀屋苑，再其次揀樓層，不過揀還揀，千祈唔好太揀擇，否則可能得個吉。

　　房屋局局長何永賢日前表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的需要呢？

　　從成本角度來說，七三比可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麼是否隱含了變相的高地價因素？第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決現時問題，因為政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

最近坊間有聲音批評公營房屋供應過剩（資料圖片）

　
　　筆者認為正確的做法應該考慮周全。首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。
　
　　其次，筆者當然同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。
　
　　近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置「吊腳」，有近2500餘伙「賣剩蔗」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。
　
　　其實在撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說，地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。