財智

　　無論中原指數，抑或是差餉物業估價處指數連續上升，而且升幅驚人，有老友問會升到幾時，這是一個很難回答問題，我大膽假設，樓市升到5月就會放緩，甚至會出現回調，一般人會認為這是大漲小回，如果沒有特別不利因素，在五窮六絕之後，下半年就會一放到底，我不敢抹殺這個可能性，但我感覺到政府即將出招，而這招效力比新樓空置稅強勁得多，就是二手樓空置稅，在新樓空置稅呈上立法會的時候，通過並不是問題，但一定會有議員要求政府一視同仁，同時開徵二手樓空置稅，政府又會從善如流，二手樓空置稅將會不日登場。

　　在去年，政府吹風推出新樓空置稅的時候，地產商極不滿意，他們認為政府不能厚此薄彼，應該同時開徵二手樓空置稅。政府並不是不想開徵，但必須有一個先決條件，就是二手樓空置率急升，現在就出現這個情況，所以我估計政府很快就會開徵二手樓空置稅。

　　最近的數據顯示，2018年私人樓宇空置量由42000上升至51000個單位，當中新樓空置量保持平穩，大約是9000個單位，換句話說，二手樓空置量由33000上升至42000個單位，升了大約3成，升幅如此驚人，如果政府不打算開徵二手樓空置稅，相信有很多議員不滿意，所以，我認為二手樓空置稅是勢在必行，亦將會是下半年令樓市下跌主要原因。

　　有人問點解會突然間有咁多二手樓空置單位出現，這與地產商的高成數按揭有關，不少人本來沒有能力買第二個單位，如果他們要買，就一定要出售原有的自住單位，但地產商提供免壓力測試的高成數按揭，令到不少人在買入一個新樓單位之後並不需要出售原有的自住單位，但由於回報率太低，他們又捨不得放租，形成二手樓空置量急升。如果政府開徵二手樓空置稅，便有機會令到那些業出售原有的自住單位或者出租其中一個單位，樓價、租金都會受到壓力，所以，政府開徵二手樓空置稅只是時間問題。

　　有老友話唔使驚，政府早已表示開徵二手樓空置稅的成本很重，老友真的是樂觀，政府最近將空置稅刑事化，目的不是新樓，而是二手樓。

　　有電視台記者問我政府會不會重啟新樓空置稅，陳帆局長話不排除，我話陳局長除了講不排除之外，還能夠講甚麼，唔通陳局長話不會重啟空置稅？不排除是一個模棱兩可答案，但又俾人感覺到政府有機會重啟空置稅，我的答案是不會，起碼在這三五年間不會，除非所有地產商集體不賣樓，令到樓價飆升到一個不合理現象，如果在這情況下，唯有重啟新樓空置稅，我相信這個情況不會發生，所以，重啟新樓空置稅的機會很渺茫，地產商不用擔心。

(資料圖片)

　　大家可能不察覺，政府早已暗示不會重啟新樓空置稅，在泛民總辭之後，政府基本上控制立法會，要通過新樓空置稅是絕無難度，政府偏偏在絕對優勢下撤回新樓空置稅，因為若不撤回，新樓空置稅勢必獲得通過，既然政府撤回，地產商就投挑報李，大膽落標出高價競投地，尤其是山頂的貴價地，如果政府重啟新樓空置稅，可能要面對訴訟壓力，地產商會話，如果有新樓空置稅，落標就唔會如此勇猛。

　　大家應該明白，重啟新樓空置稅是兩面不是人做法，政府又點會做？不過，官員一定唔會講，萬一，政府真的是重啟新樓空置稅，亦不能夠算是政府食言，因為陳局長早已明言，政府是不排除重啟新樓空置稅。