財智

　　自從葉劉話政府有打算撤銷國內人在香港買樓的特別印花稅之後，有不少人問我幾時是撤辣的最佳時機，我話時機我唔知，但時間我知，就是現在。那些發問的人不同意，認為樓市仍未顯著下跌，現在撤辣有幫助地產霸權之嫌。他們不明白，如果等到樓市顯著下跌才撤辣，就永遠不用撤。

　　在中原指數180點的時候，雖然唱淡樓市的評論如鋪天蓋地，但我搵人打賭，如果指數跌到160點是我輸，升到200點是我贏，時間不限，直至分出勝負為止，到今日中原指數已經跌至177點，仍然沒有人願意跟我打賭，即使話加息會令樓市下跌兩成的人都唔肯賭。基本上是冇人有信心樓市會下跌超過一成，如果認為樓市下跌兩成才撤辣，機會是很渺茫，因為樓市長遠上升的機率比下跌大得多。所以，要等到樓市顯著下跌才撤辣，即是永遠不用撤辣。

（資料圖片）

　　在政府最初推出辣招時，已經有人問我幾時撤辣，我的答案到現在都沒有改變，就是當樓市成交量下降至一個不合理水平時，政府應該考慮撤辣。何謂不合理，大家可以睇到最近唱淡樓市的人，除了有不少分析員之外，亦有很多有名氣物業代理，他們唱淡的目的並不是提醒買家，而是希望有一些業主擔心樓市下跌而賣樓。老實說，物業代表是應該唱好而非唱淡樓市，他們唱淡是因為成交量太低，物業代理很難搵食，逼不得已的做法。由此可見，樓市成交量已經去到一個低無可低水平，亦是政府撤辣的最佳時間。其實國內買家已經有心理準備政府會撤辣，否則要付辣招稅的成交每月點會只得幾十宗。如果政府唔把握時間，可能會失去撤辣的最佳時機，甚至永遠不會撤辣。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。