財智

　　我睇到一個post 話香港業主外強中乾，樓價唔升，所有業主都是負現金流，樓市是非常危險，我覺得很奇怪，負現金流是講持有物業的人，如果借貸太多，利息上升，租金收入少於利息支出，業主就會出現負現金流，最好辦法就是賣走一些物業，直至收支平衡，就冇所謂負現金流，就算樓價下跌，但如果業主沒有以物業借錢，就不會出現負現金流，在香港，大約有六成業主沒有按揭，所以，大多數業主不會出現負現金流。

　　有網紅話既然大家對負現金流有不同理解，不如開壇討論，我一口應承，多口問一句，那人的身份如何，戰績如何，正是棋逢敵手，如果大家相差太遠就無謂勉強，得到回覆是對手講得負現金流，一定是樓市專家，而且從未輸過，與我經常輸不可同日而語，最新一役中環中心就輸到貼地，對方咁講我亦無話可說，後來我發覺那位不是樓市，亦不是股市專家，而是幣市專家，多年前已經教人炒虛幣。

　　我覺得自己老貓燒鬚，點可能有人投資物業從未輸過，事件令我想起紙上談兵，戰國時代秦軍攻楚，當時趙國大將趙奢已故，由老將廉頗抵檔秦軍，廉頗大打打防守戰術，雖然戰況不利，但仍然令秦軍難越雷池半步，趙奢之子趙括熟讀兵書，並不同意廉頗的防守戰術，於是走去見趙考成王，一句說話就令到考成王將兵權交給他，當時趙括話廉頗雖然是名將，但亦輸過不少戰役，而他未輸過，趙括當然未輸過，因為他從未打過仗，紙上談兵的典故令我產生了一個問號，唔通那位從未輸過的樓市專家從未買過樓，如果係就大鑊，一定會俾人話我大蝦細俾屎喂，由此可見，如果單以輸贏衡量，從未買過樓的人才可以被稱為樓市專家。

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。