財智

　　就短期的房屋土地供應，我曾經撰寫了四篇文章，分別建議租者置其屋計劃、居屋第二市場、二手市場的「供應管理」、「發展郊野公園邊陲地帶」和發展商轉型為薄利多銷等，本文針對一些在未買樓前因為準備功夫做得不好而失去買樓機會的人，我想提出一些建議，希望可以令他們有置業的機會：

（1）將房產證券化

　　政府可以將很多房產證劵化，例如將居屋未補地價部分做一個房產信託基金，並優先給從未置業的年輕人或者最需要居屋的小家庭（家庭收入2萬至4萬的人士）認購，以確定社會上擁有資產的人更普及，從而享受到社會的財富分配，筆者早在2012年提出這個建議，後來我們粗略評估未補地價的市值大概2500億（2015年2月），來到現在評估是6950億（2022年3月），數據證明這概念基本上是正確的，這個方法可以說是進可攻，退可守的，如果樓價跌未買樓的人自然可以受惠樓價折扣，如果樓價升有關信託基金自然上升，達到以車追車的效果，對未儲夠首期買樓之前能夠有衍生工具去平衡到物價與通脹上升，政府亦得到套現，而這個套現是沒有影響現在運作中的社會資源的！

（2）強積金改革

　　香港強制性公積金是比新加坡推行遲了超過20年，但我們的效益就和新加坡相差很遠，原因是我們的證券在金融中心的角色已經和昔日有很大分別，香港的股市長期在去泡沫中運作，長遠是有利的方向，但是否對普遍人士都有利呢？我認為股市穩定程度是未必做到強積金原定的理想，反而，香港今天以用家為主的房地產住宅市場是能夠成為一個穩健增長的投資工具，我認為政府要考慮對強積金作一些變通，例如容許提取部分強積金去作買樓的首期，在自住及安全的運作標準裏面進行，而間接的做法就是加大房產信託基金佔強積金的比率，這都可以令市民在投資上有較安全的回報。

（3）去除市場上一些錯誤思想

　　社會上充斥著一些樓市歪理及價值觀是影響到年輕人入市的決心，這些都應該要清除，我舉其中一個例子就是：「年輕人無能力置業！」且看看以下數據。

（iStock）

　　香港兩個年輕人的人均入息中位數是2.01萬港元（25至34歲），其實是可以合力一起買樓的，在3.7年內儲到首期及過到壓力測試，可負擔的樓價是560萬。在疫情前以560萬買到兩房的單位並不多，但疫情後選擇多了很多，甚至乎實用面積有500多呎，如果不介意樓齡舊一些的話，有機會買到三房單位。的而且確是一個好的上車時機，更加重要的是有些人如果錯過了這個機會，當回復正常市道及價格時，他們只得不多的選擇，而且買到的機會是低很多的。

　　當然，還有很多細節是可以幫助年輕人更容易上到車，例如「減輕上車人士的買樓印花稅」，和在供應充足之後重推「置業資助貸款計劃」！

　　(文章原題為「短期解決土地房屋問題建議(五)」)

　　中國每年春運，人多到不得了，大家千祈唔好以為在春運出門的人是去旅遊，其實，他們大多數是回家過節，因為不少農村及三、四線城市的人已經搬到一、二線城市生活，趁有假期一齊返老家過年。所以，不少農村及三、四線城市的住宅物業，平日根本處於空置狀態，在那些地方起樓，根本唔會太多人買，有一些住宅屋苑已經起好超過10年，入住的人會發覺愈住愈少人，樓價愈嚟愈平。那些在三、四線城市起樓的內房了解到這個情況，寧願爛尾都唔完成工程，因為他們知道，即使完成工程，所收到的樓價遠遠不能夠支付工程費及政府的土地費用，樓宇建成之後仲要負責日後管理、保養、維修，可能是一個無底深淵，負責起樓的內房不能不當機立斷，寧願爛尾都唔將樓宇建成，是為造成今日內房困局的主要原因。
　
　　有人話，內房應該完成工程，樓宇建成之後慢慢賣，一定可以賣得晒。以前或者可以，現在就很難。一、二線城市影響不大，三、四線城市比較困難，因為人口愈來愈少，基本上已經有不少樓宇空置，慢慢賣都唔會賣得晒。中國有14億人口，平均壽命78歲，每年有1800萬人逝世，而在2023年出生的只有1100萬，即是每年減少700萬人，一、二線城市有三、四線以及農村人口補充，即使人口減少都唔會太明顯，三、四線城市除了自然損耗之外，仲有不少年輕人移居大城市，人口減少速度會很快，樓宇就算起好都無人住，停止起樓就是最好方法。

在內地三、四線城市，住宅樓宇的空置情況嚴重。(AP)

　
　　據聞中央政府要求地方政府收購那些爛尾樓，我個人認為這是最好的解決方法。在收購之後，地方政府一定會將那些爛尾樓拆卸，甚至會在原基礎上建一些公共設施，幾年之後，大家可能已經唔記得爛尾樓問題。內房受了今次教訓，以後都唔好在三、四線城市起樓，留番一些機會畀當地小型地產商，唔好食到咁盡。