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　　國際大局上，我們現在面對的是「東升西降」，東亞日益取回合理的互動及主導，亦因此引來了一次美國和西方打壓中國的世紀博弈大局，許多事情包括經濟都成為了一個戰場，市場機制和趨勢亦走向失效！不少西方國家都聯合一起用民主、環保、甚至人權作鬥爭的工具。當然一如既往，美國在經濟欠佳的時候，在金融上「剪羊毛」，透過收水(縮表)和加息令國際經濟動盪從而取利，這是大家都見到是發生著的，中國長期也堅持進行「利他」的外交政策(例如一帶一路)，不論種族及政治意識形態，近年我們得到很多盟友(東盟、俄羅斯、甚至中東及非洲等等)，在外交暢順，再加上中國的軍事及高科技抬頭之際，這埸博奕雖然暫時看不到何時完結，但是顯然總有黎明來臨的時候。

　　樓市在以上大局下，市場機制完全被主導了，是否有關機制就以後也不存在？筆者認為不是，市場機制只是被外圍因素和悲情所壓抑，當這些因素逐一減弱時市場機制就會發揮出來，很多人認為「市場已死」甚至走向崩潰，筆者認為這是一個很嚴重的錯誤！

　　筆者多年前推出的「龍市理論」的市場形態是否也不存在？筆者認為不是，因為有關市場結構的因素(即資金多、供應少、借貸少及財富效應深厚)都是沒有改變而且仍然存在，並在過去樓市失落的時候，這些結構因素都發揮到顯著作用，在今日甚至未來，這些因素同樣會和市場繼續互動，在這裏筆者想分享一下！

（iStock）

　　香港資金匯聚，對比借貸香港資金比重特別多這種優勢在過去一段時間面對加息浪潮及不同經濟的衝擊，我們都保持到相對息口較低的水平!加上國家的眷顧，香港實際的基本通脹暫時都是2%以下的低位，雖然未來一定會上升！但是市場竟出現按揭借貸息口低於定期存款息率！定期息口甚至乎是實際通脹的倍數計，這是一個奇景！這種特殊情況令到「萬劍歸宗」，將市場大小資金都透過定期收進入了銀行體制，在7個月(2022年3月至9月份)裏面，單是計算增加的定期都有逾1.5萬億港元!如此一來，市場購買力就被抽乾！

　　眼前是一個新常態，並不是1998年的泡沫爆破！我們的財富沒有被蒸發，香港資金仍然沒有減少！香港定期的總額是6.9萬億港元，這比香港住宅未償還貸款的1.9萬億港元更加高，看來息口負擔少於息口得益，即是說加息受惠的人可能是多於加息加重了負擔的人！

　　無疑，中美博弈下好消息和壞消息都會排隊出場！市場仍然有動盪，但是不斷鬥爭，始終都會有階段性戰果，到市場穩定一些的時候，這些因素會重新產生作用！太平盛世下的「龍市理論」是描述2008年之後的新常態，經濟理論當然敵不過國際上的博弈、外圍因素和時代悲情!但以「龍市理論」實踐的樓價支持點，都是在市場回復之後相信會較快歸位！除非到了那天，龍市結構已經作了質的改變！
　

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。