財智

　　近期金管局多番向市民解釋聯繫匯率的機制，筆者覺得十分好，免卻市民甚至評論員因市場變異產生疑惑，面對片面的認識而一知半解，筆者近日與公司財經組討論過有關聯繫匯率及息口的問題，尤其是近期H按（銀行同業拆息按揭）曾一度上升，我們有以下結論：

（istock）

　　（1）因存款量遠高於按揭量，P按（最優惠利率按揭）追加不可能太大幅度，否則銀行在P按借貸及存款一起同步加的機制下，銀行會容易虧本。

　　（2）只加H按息而沒有加最優惠利率對小市民影響不大，因為影響不到舊有的按揭，只是心理上影響到新造按揭！因H按的封頂息往往和P按是相若的，所以若以上第一點沒有評估錯的話，加息的殺傷力仍然和過去傳統的加息相差很遠！

　　（3）樓市目前有CAP（封頂）位3.5厘左右保護，但是HIBOR持續上升，雖然沒有傷到大多數供樓的小市民，但是對沒有CAP位保護或者CAP位定得較高的貸款類別，其借款人將面對很大分別，簡單地說，Commercial banking loan的借貸人是會比較擔憂的，這是當下新常態我們要留意的地方。

　　（4）H按的息口上升還有一因素配合，就是政府還未根據聯繫匯率的機制釋放未償還票據及債券！未來會否繼續不放？現在逾400億元左右的銀行結餘已經低過上次2020年釋放未償還票據及債券的水平，是否以後只加息不會釋放出來？相信現在時機未必合適，筆者對政府的行政是有信心的，我理解這是一個聯繫匯率的機制，如果沒有理解錯，應該始終有一日會放出的，到釋放的時候市場反應會如何？這是值得深思的！

　　（5）在過去一年銀行增加了約2.7萬億元的定期存款，令到香港定期存款達到8萬億元以上，這是不尋常的情況，這些存款總有一日有一定程度會回流到市場，屆時會如何？

　　以上只是筆者作為市場人士的疑惑，屬於拋磚引玉，大家應以金管局解釋為標準。

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。