財智

　　又到了回顧過去一年樓市的時候，筆者就以年初時發表的「2023年我對樓市的十大忠告」一文的內容作回顧基礎！是筆者連續16年為樓市撰寫我認為值得留意的正面/負面因素給消費者參考！2023年的樓市發展，正是被文章開首的第一點的「中美決戰才是市場最大關鍵」不幸言中！政治上的角力隱憂，正正壓倒了本來聚積空前深厚的購買力和正常需求！

　　「愈接近真正時移世易的一天，戰爭亦接近，而香港作為橋頭堡角色也會愈容易受到不同方式的狙擊。」

　　「是一場博弈，即是彼此各出奇謀，也即是局面會隨時改變，市場趨勢被左右，市場機制許多時亦失效！」

　　「當中國在固守被動階段，市場亦容易走向負面，相反當中國主動及發放能量的時候，市場也容易景氣。」

　　結果是美國盡情衝擊香港巿道！中央卻充滿底氣，亦在這個時候整頓市場甚至一些企業模式！投資者猶如兩面受敵！苦不堪言！筆者認為政府應盡量向市民解說一些政策進退的原因，好讓市民追隨支持！及以免被負面流言蜚語乘虛而入，令人心虛怯！

　　2023年持續2022年的「無論市場變化如何，大部分時間市場也被扭曲詮譯」，「市場情緒和唱締造大局」，負面主宰下，疫情後香港雖回復緩慢，但仍受國際投資者歡迎，卻被唱成「國際金融中心遺址」，香港在認知戰上其實非常被動！市民在悲觀情緒下，將積聚龐大的購買力轉了去做定期存款！去年至今年9月逾年半時間，共流入3.73萬億元至破紀錄的9.17萬億元，香港成為世界上除了盧森堡外，銀行存款對比GDP比率最多的經濟體！不單令「樓市機制復常」落空，財富效應亦被凍結！「資金走勢左右大局」更在存款滿溢下出現樓價下調！

（Shutterstock）

　　不過，好事情也抬頭，「優才領導不可逆轉」！優才計劃的成功，令房地產不論租/買也有了新的支持力！

　　「租金反映需求真相」，負面情懷放緩了樓市買賣的購買慾，但截至2023年10月官方住宅租賃指數錄得連續9個月上升！反映樓市最基礎底氣仍充足！

　　樓市趨勢和市場數據雖背道而馳，根據市場數據和結構評估樓市已經失效！

　　但樓價下跌的結構是甚麽？似乎也並不鞏固！樓價下跌的結構是：悲情下＋低通脹＋高定期存款利息＝空前強大的購買力凍結在銀行！

　　以上結構只要略作改變，無論減息、通脹上升、悲情減退，甚至GDP提升，也會令約九萬億元定期部分成為購買力回歸市場！我們的確未能夠掌握到回升的時間表，但並不遙遠也不冗長！

　　素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定，一句首次亮相的「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等，都似在老調重彈－－磚頭、磚頭、磚頭……

打破惡性循環需政策干預

　　自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」，慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌，擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而，2015年「漲價去庫存」埋下的大坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米，再扶搖直上至首季末的3.9億平米，僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

　　眼下，購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望，開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣，雙方陷入僵局既惡化房企信用風險，又施壓經濟增長前景，如何打破惡性循環？

　　顯然，下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，唯有第二次（上一次為2015年）將「去庫存」上升至「國家任務」高度，才能力挽狂瀾。

1.7億農民工或成突破口

　　鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」，換言之，現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等，或都並非終極大招。

　　回想2015年的「去庫存1.0」，作為突破口的三四線城市，於2016、2017年通過官方PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米，今次的突破口又在哪裏？答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨大的潛在需求，首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心，而來自中央層面的專款料是選項之一。

　　鑑於此，三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀，已轉為看好中國樓市；直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高，亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄，廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。

　　樓價轉漲或許令人心生道德厭惡，但相比下跌的選項，讓磚頭保值，最終恐需不得已而為之。