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　　上海封城前做對了一件事，但是卻忽略了另一件事，導致產業鏈斷裂的壓力愈來愈大。

　　「今天客戶被封了，明天道路被封了，後天倉庫被封了，大後天司機被封了，最後自己公司也被封了」。這是上海封城後物流困境的真實寫照，並在向長三角其他地區蔓延。

　　一個點被堵塞，壓力就向其他點蔓延，所產生的影響隨著時間推移而出現幾何級的攀升，最終導致全產業鏈的阻滯，甚至停產。舉個例子，貨卡在高速公路上遇到堵車或檢測管卡，錯過了48小時的核酸檢測有效期，被迫再做檢測，並繼續在道路上等待。這一等可能是幾天，貨車出不來，就無法運載下一單任務，其它地方也出現物流瓶頸，工廠因為缺乏原料而放慢生產，甚至停產，接下來就是下游工廠也因為原料供應而停產。

(CNS)

　　現代化生產，全部是依靠供應鏈而環環相聯的，缺少一個零件，缺少一種原料，整個生產過程便無法完成，倒推回去就是其它零件、原料的需求也會放慢。江浙滬地區部分產品無法運輸和交割，便將供應鏈問題傳導到全國各行各業，傳導到全世界的商店裏。這種情況拖得愈久，受到影響的物料、產品、生產、銷售就會以幾何級數增加。

　　上海在宣布分區封閉，為實現「清零」而奮力一擊之前，做對了一個布局。那就是允許規模以上的大工廠（包括外企），將員工留在工廠，吃住和生產全部在工廠閉環內進行，所以大化工廠、大芯片廠的生產所受到的衝擊較小，不少企業仍在正常運作。然而，原物料供應開始亮紅燈了。現代企業的庫存不多，危險、有害材料的場地庫存更受到嚴格的限制。如今上游工廠停工了，或者運輸無法進行，則自己的工廠停工也只是時間的問題。

　　如今出現運輸阻塞乃至停頓的，不僅僅是上海一個城市，長三角許多城市都紛紛實施限制准入措施，放大了供應鏈斷裂的風險。據證券時報e公司報道，有貨車司機因為行程卡「掛星」，連續27日吃住在狹窄的駕駛室裏。能接單的貨車愈來愈少，運能短缺令短途車運費大漲。

　　上海因為物料短缺而造成的減產甚至停產已經不再是個別事件了。據報道，曾經創造速度奇跡的特斯拉工廠停止了它的高速運行。配套企業包括行業翹楚的斯凱孚軸承、維寧爾電子、延鋒安道拓座椅供應鏈都出現了斷裂，電力傳送系統的塞迪維爾也因為缺少硅料來生產絕緣子而宣布停產。原來裝滿硫酸，鹽酸和氫氣的壓力容器漸漸見底，集成電路產業鏈和醫藥產業鏈都因原材料缺失，使得生產承受愈來愈大的壓力。

　　中國頂級的線束供應商安波福宣布關閉生產線，員工居家隔離。也許一般人不知道汽車線束是甚麼，它是汽車裏一個不起眼的配件，其實就是電線群，包括發動機線束、底盤線束、音響線束、空調線束、照明線束等，那是汽車的網絡主體，是電氣化的神經系統。安波福是國內為數很少的、通過了嚴苛篩選標準的優質線束供應商，少了線束零件，沒有一輛汽車可以下生產線，無論組裝線是不是在上海。

　　上海市預先布局員工進入閉環來維持生產，無疑是具有前瞻性的，但是卻沒有料到原物料斷供的衝擊，目前更無法預判疫情封鎖何時可以解除。

　　以上海為首的長三角地區是世界的加工廠。這裏的產業鏈困境繼續的話，可能直接衝擊全中國的經濟，可能令世界範圍內許多貨架清空，甚至可能觸發一場全球的經濟衰退。

　　希望上海的疫情早日終結，希望市民的生活和企業的生產可以盡快恢復正常。不過產業鏈困境，已經在上海，在長三角地區出現。

　　本文為個人意見，不代表所在公司的立場，亦非投資建議或勸誘

　　利率高企未阻美國7月房價刷新歷史新高，惟新房銷售按月急劇縮水；另邊廂，眼見一線城市樓市成交9月恐仍難擺脫負增長，北京鏈家宣布大幅下調買家中介費率。中美樓市值博率前景撲朔迷離，一束亮光卻照向風格迥然不同的工業地產，未來增長潛力頗值留意。

美房價刷新高，北京鏈家減費

　　30年期平均按揭利率攀升至7.5%的22年最高，難阻美國房價連續第5個月上漲，年初至今累計漲幅達5.3%；全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，最新中位數錄40.7萬美元，相當於較三年前的31萬美元漲了31%。房價高企，8月新房銷售按月暴跌8.7%，遠超市場預期的跌2.2%。

京東物流位於江蘇昆山的智慧物流園。

　　受成交困擾的還有北京中介巨頭鏈家，就在周二（26日），「買家最高負擔2.7%中介費」悄然變更為只承擔1%，賣家另承擔1%。中介費讓利的消息，拖累另一行家貝殼在港股價當天暴瀉9%。

　　中美住宅市場一個深不見底、一個高不可攀，商業寫字樓地產亦備受空置率和貸款集中度困擾，無論淘金還是執平貨都如同火中取栗。不過，一個其貌不揚領域－－工業地產卻異軍突起，甚至被投資巨擘橡樹資本稱為「亮點」。

電商、新能源、半導體物流興

　　橡樹資本在其最新季刊就指，持續向電子商務的轉變，料在可預見的將來令美國港口的航運量上升，並對倉庫產生巨大需求，加上沿海地區工業用地供應稀缺，此將長期提振工業地產租金。另據高力最新《新加坡工業市場報告》，由於物流、生物醫學、半導體、食品等企業對工業地產的需求仍然強勁，新加坡第二季工業租金及價格指數錄連續11季上漲，其中倉庫月均尺租按年漲5.7%。

特斯拉上海車廠，佔地86萬平米。

　　在中國，新能源相關（新能源車、鋰電池、太陽能板）、食品冷鏈、跨國電商等行業興起，亦帶動物流產業基礎設施需求，背後同樣是工業地產擴張。

　　早在去年底，黑石旗下資管平台龍地（DragonCor）就宣布收購大灣區28萬平米優質倉庫，以服務電商、冷鏈等企業；今年6月，京東物流在江蘇昆山啟動50萬平方米的智慧物流園二期，現已成為全球最大的智慧物流園區。此外，最新招股的菜鳥擁有的1650萬平方米倉庫，以及特斯拉即將在上海臨港開建的超級工廠，背後亦都直指工業地產。