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　　新型冠狀病毒疫情之下，市道陷入寒冬，各行各業均採節流措施，包括減薪及要求放無薪假。之不過，樓市卻在此時開始回升，不幸遇到心態勇的對手，買家或需追價搶高成交價。一旦打工仔因放無薪假而暫時減少收入，或會被銀行拒之門外，未能為物業上會要撻訂，隨時失預算。 

各行各業均採節流措施，放無薪假的買家一旦遇上搶盤追價，隨時失預算（Henry攝）

　　新型疫情之下，市道陷入寒冬。香港零售管理協會早前調查顯示，有96%受訪公司表示在疫情期間錄得虧損。莎莎(00178)早前表示，會加強各項減省整體成本措施，包括本財年下半年關9店，並會精簡人手、採取減薪及放無薪假等。

　　除了零售及旅遊界等重災區，不少大機構亦陸續有動作，有線寬頻(01097)旗下有線電視亦要求員工，在今年6月至11月期間放無薪假，每個月兩日。公司承諾，會在明年和後年向受影響員工補回合共12日有薪大假。

莎莎(00178)早前表示，會加強各項減省整體成本措施，包括關店、精簡人手、減薪及放無薪假等（經濟通攝影組攝）

　　屢次傳出將進行結構調整的國泰航空(00293)，繼早前傳媒引述管理層給機師的信件報道，集團正研究如何在疫情後縮減業務規模，又指集團即將推出新的減薪計劃，建議再延長約4周的無薪假之後。有媒體今日亦引述消息報道，國泰料最快於明日(15日)公布全體員工減薪計劃，減薪幅度介乎20%至逾30%，以進一步節省成本。

　　消息指，減薪幅度則視乎職位級別而定，換言之愈高級的職位減薪幅度就愈高。不過，最低職級的員工或有機會以額外放無薪假4星期來代替減薪。   

零售業寒冬，不少老闆要求員工放無薪假（Henry攝）

　　員工被老闆要求放無薪假？買樓上會前要注意以下呢3點！

1. 無薪假幾時開始？

　　以固定收入的貸款人為例，銀行承造按揭會以其最近三個月薪金計算，近日部分公司開始要求員工放無薪假，若這是在最近三個月發生，例如每月放數日無薪假，銀行便會以開始放假後的月薪作計算。

2. 無薪假係咪要持續放？

　　相反，若公司早於年初已開始放無薪假，並於近日已結束安排，貸款人薪金回復正常，而又能提供證明，銀行則有機會用原本的月薪計算。

　　但若情況在兩者之間，例如最近三個月只是其中一個月安排放無薪假，銀行則有機會會向申請人索取文件，證明貸款人現職仍然穩定，只要能提供，銀行仍有很大機會依照原本的月薪作計算，不受無薪假影響。

3. 閣下做盛行？

　　除了二手樓，早前選擇以建築期付款的一手買家，一旦因減薪或放無薪假而減少收入，亦有收樓時上會「撻Q」的風險。遇上樓市「疫」境，年初就有傳銀行「落雨收遮」，對個別行業人士審批信貸從緊，準買家要留意。

　　早於今年3月，按揭業界人士當時指，為加強風險管理，有數間中小型銀行最近收緊按揭審查，主要是針對入息計算，個別亦有停收或拒批高風險行業人士的新申請。

　　消息指，高風險行業將包括航空、酒店、零售、旅遊業僱員等，也會評估其薪金收入的流動性水平和供款負擔程度。

高風險行業包括航空旅遊零售從業員，計算供樓負擔要預留走盞空間（Shutterstock圖片）

航空、酒店、零售、旅遊業買家 計算供樓負擔要留一手

　　上文提過，對於固定收入人士，銀行一般要求提供最近3個月薪金收入證明，但對於浮動收入人士，則會要求6個月薪金證明。據了解，部分銀行對該類浮動入息人士，已改為要求提供最近1年、甚至2年的收入文件。另外，風險較高的按揭申請，個別銀行會傾向批出較高息率、又或減少優惠以作平衡。

　　與此同時，有消息亦透露，個別中小型銀行亦已暫停接收具投資套現成分的轉按或加按申請。有意上車或投資物業的你，簽臨約前，不妨先向銀行查詢或申請預批，可更清楚掌握申請按揭是否順利，以免失預算。

撰文：羅駿豪

　　房屋局局長何永賢日前表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的需要呢？

　　從成本角度來說，七三比可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麼是否隱含了變相的高地價因素？第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決現時問題，因為政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

最近坊間有聲音批評公營房屋供應過剩（資料圖片）

　
　　筆者認為正確的做法應該考慮周全。首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。
　
　　其次，筆者當然同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。
　
　　近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置「吊腳」，有近2500餘伙「賣剩蔗」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。
　
　　其實在撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說，地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。