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　　房委會今日（3日）起開設今期居屋和白居二的宣傳網站，下周四（10日）至下月7日接受申請，為期四周較以往時間長。受新冠肺炎影響，提供逾7000個單位的最新一期居屋未有一如以往提供展覽，房委會更罕有地在推出前未公布正式定價，出售時63折的折扣或「加碼」! 今期各個屋苑中，邊個盤無得輸?

今期居屋不設展覽，相關資料及申請表即日起已上載房委會網頁，而紙本申請表將於下周四（10日）才開始派發（資料圖片）

4屋苑合共提供7047伙 最大單位614平方呎

　　今期居屋推售4個全新屋苑，包括鑽石山啟翔苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑及火炭彩禾苑，合共提供7047個單位，實用面積278至614平方呎，7月時原擬以市價63折定價，當時由123萬至513萬元不等擬定的單位售價，目前在銷售資料上已列為「臨時參考售價」，因當局可能會因應今年第二季非業主住戶月入中位數而調整折扣率。

　　本港經濟遭受重創，房委會委員招國偉相信，非業主住戶入息中位數亦會相應下跌，跌幅為達百分之五或以上，估計居屋折扣率或會63折調高至59折，甚至是58折。以今期唯一坐落市區的「樓王」鑽石山啟翔苑為例，近500平方呎大單位有望調低至約472萬元，平均呎價或可大跌至8600多元，預料房委會將於本月初公布居屋調整後的折扣率和最新的售價。

　　除了4個屋苑，今次房委會亦會重售包括凱樂苑、裕泰苑、凱德苑、錦暉苑、尚文苑、 旭禾苑及雍明苑的撻訂單位。

疫情之下不開放展廳 索閱資料需上網站

　　受疫情影響，房委會宣布今次售樓不會於樂富客務中心開放參觀展廳，市民需透過網站索閱資料。房委會或於明年中揀樓程序前，因應情況再考慮是否重啟實體展示安排。

　　樂富客務中心要到下周四（10日）、即居屋申請期首天，才派發紙本申請表格，申請期內將設有表格投遞箱，供市民遞交已填妥申請表，但不設櫃檯查詢服務。公眾可致電房委會銷售及白居二24小時熱線27128000，查詢居屋或白居二申請事宜。

邊個屋苑享雙鐵優勢? (下頁)

樓王啟翔苑座落旁 擁雙鐵優勢

　　4個全新屋苑之中，樓王啟翔苑座落前大磡村發展項目的東端，正正就是鑽石山鐵路站旁邊，盡擁雙鐵路優勢。

啟翔苑坐擁港鐵兩線優勢（政府新聞處圖片）

　　除了是今次4個全新樓盤中唯一的市區項目外，鄰近港鐵站、以至商場配套等，啟翔苑都是贏盡各個今期新項目。先講地理位置，啟翔苑就在鑽石山港鐵站新建的屯馬線一期站樓（下圖綠色位置）旁邊，前往九龍新界各區無難度。當屯馬線全線及東鐵過海段通車後，更可快捷到達港島。

　　鑽石山站另一邊就是區內大型商場荷里活廣場，消閒購物十分方便；而項目內亦沒有斜坡，不用害怕高額保養維修費。 

前大磡村整個發展區除建兩座居屋（圖中以SSF標示，即啟翔苑）外，亦會在其西面興建五座公屋（圖中以PRH標示）（城規會文件截圖）

啟翔苑A座4樓至38樓11號單位模型，為該盤面績最細的戶型（政府新聞處圖片）

錦駿苑極開揚 高層料有海景(下頁) 

錦駿苑極開揚 高層料有海景

　　錦駿苑位於大水坑於恆安之間的山旁，5座樓宇分布於窄長的地塊內，中間狹窄而形成啞鈴狀，因此大廈之間分布為南北兩端，佈局上沒有屏風樓的效應。圖則上可見，望向「啞鈴」中間的單位只有北端即C、D及E座提供，不過向南的該批戶型料不會成為最搶手的一批，因為向西的一批單位面向沙田海，雖或受前排樓宇阻擋，但料仍可望「罅海」景。

錦駿苑地段呈窄長型（政府新聞處圖片）

　　雖然錦駿苑位於山下，但項目地段內不見有斜坡，反而據售樓資料簡介，西沙路一邊有擋土牆。買家留意，售樓資料簡介亦提到，山坡上有零散山墳。交通配套方面，往大水坑港鐵站不遠，出口近項目南部，即A及B座，通過港鐵站則可到達錦泰商場。而項目另一端的行人出口擬建行人天橋接駁欣安邨，亦設近年公屋常見的街舖式民生商場。

錦駿苑E座1樓至40樓5號單位模型（政府新聞處圖片）

彩禾苑屆現樓 鄰近駿洋邨(下頁) 

彩禾苑屆現樓 鄰近駿洋邨

　　彩禾苑為今期4個全新項目中唯一的現樓項目，但亦同時是今期唯一全新單幢樓項目，管理費或會較其他屋苑高。而項目地勢較高，周邊有山巒環抱，惟東北面盡是火炭工業區的工廈，買家需留意空氣及噪音問題。或因應上述問題，項目佈局避開向工廈景觀，以山景和園景為主，但11室或仍有機會望到「工廈景」，同時屋苑旁亦設有認可殯葬區。

彩禾苑周邊有山巒環抱（政府新聞處圖片）

　　另一方面要留意，項目鄰近駿洋邨，即現時其中一個用作新型肺炎密切接觸者隔離的檢疫中心，雖然部分樓宇已清潔並回復公屋用途，但目前疫情反覆，仍難以預計餘下的部分到揀樓甚至收樓時會不會仍然用作檢疫中心。配套方面，駿洋邨設民生商場，而交通則可乘坐九巴新近增設往駿洋邨的路線，覆蓋沙田市中心、九龍灣、油塘及將軍澳等地，要搭港鐵最近要到沙田站或火炭站，分別可乘坐60K小巴或285A巴士接駁。

彩禾苑有機會望到「工廈景」，圖為彩禾苑1樓至40樓11號單位模型（政府新聞處圖片）

山麗苑隔涉 但勝在夠平(下頁)

山麗苑隔涉 但勝在夠平

　　山麗苑為今期4個全新項目中最大型項目，涉6座共3222伙，但亦同時是今期眾多項目中最隔涉的一個。項目位於粉嶺龍躍頭皇后山，到粉嶺亦需經小路，再經沙頭角公路前往。周邊有認可殯葬區「環抱」，惟因附近高密度發展不多，景觀開揚，向南單位可享流水響一帶山景，而向北單位更可眺望深圳羅湖區的摩天大廈。

　　山麗苑以平優勝，目前的「臨時參考售價」介乎123萬至272萬元，若最終折扣額增加，入場費或可望降低到113萬元，綠表首期隨時6萬有找。

山麗苑（政府新聞處圖片）

表列2020居屋資料

撰文：羅駿豪

　　房屋局局長何永賢日前表示，政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的需要呢？

　　從成本角度來說，七三比可能是等於用三成的私樓賣地得益去支持七成的公營房屋，那麼是否隱含了變相的高地價因素？第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例是開始有壓力了，會成為下一個成本上矛盾的方案，更重要是我認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃並不足以解決現時問題，因為政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

最近坊間有聲音批評公營房屋供應過剩（資料圖片）

　
　　筆者認為正確的做法應該考慮周全。首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。
　
　　其次，筆者當然同意減少公屋系統下超越資格的富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，再加上活化換樓巿場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。
　
　　近期綠置居啟鑽苑有愈百宗撻訂，其中逾半數是開放式及納米單位，有議員估計錄多宗撻訂與納米樓絕跡有關，市民情願浪費數萬元撻訂改為抽新落成的居屋。另外，我們亦會見到，新居屋山麗苑因為位置「吊腳」，有近2500餘伙「賣剩蔗」，中籤者揀樓前「縮沙」。此外，由2021/22年度有1469人在無參加「特快公屋編配計劃」的情況下，卻獲編配「長者住屋」，但其中有97%人因此拒絕編配，部分單位更空置逾10年。以上種種例子可以看出，僅靠規劃難以匹配市場需求。
　
　　其實在撤辣前的香港樓市，發展商已難以買入地皮去建屋。香港社會要面對的是，因為市道不濟而發展商停止買地再引起的市場衝擊，即是說，地產不只是發展商和擁有資產人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地產不濟，我們失去了賣地收入，政府靠甚麼去營運？一個市場總要面對收支平衡的成本法則。