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　　隨著疫情回落，近月樓市交投轉旺，可供睇樓的鎖匙盤亦大為減少，叫價較低的連租約單位，買家心急入市之下，也成為買家的競購對象。不過，準買家要知道，連租約買入物業，與買入單位自住，在銀行承造按揭時，按揭成數及壓力測試的要求都有所不同。連租約買入物業，按揭究竟有乜要注意？立即拆解！

代理：新取用按保宗數連升3個月 創10個月新高

　　近月樓市交投轉旺，經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司的最新資料顯示，今年五月份新批出按揭保險計劃貸款宗數達5774宗，較四月份增加220宗；金額326.68億元，較四月份的增加16.72億元或5.4％，宗數及金額同創有紀錄以來新高。

可造按揭成數 連租約盤一般較低

　　盤源短缺之下，可睇樓的鎖匙盤亦大為減少，不少買家惟有向現正有人租用的物業埋手。對於連約盤，準買家除了無樓睇，難於評估內裡情況、買入後需要繼續承擔單位的租務責任以外，更會在承造按揭上比自住單位受更大限制。根據金管局要求，如果買家希望將連租約的單位作按揭，業主會被視為投資者，非自用單位按揭成數（LTV ratio）比自住單位為低。

具體例子（下頁）

　　具體來說，1000萬元以下的物業如屬自用，在按揭保險幫助下，最多可以承造高達8成甚至9成（要求所有抵押人於申請按保時均未持有物業，及固定收入）按揭，在沒有按保下也可承造6成按揭。不過，非自用單位，按揭便要降低至5成。然而，1000萬元以上物業，不論自用或連租約，均一律只可承造5成按揭。

　　以一個價值700萬元的物業為例，如果作自住用途，若不打算使用按揭保險，可承造6成按揭，貸款額為420萬元，首期為280萬元，以30年按、P-2.75厘（2.5厘）計，每月供款約為16595元；但同一價位的連租約物業，按揭成數最多只能造5成，貸款額只有350萬，首期有需要增加70萬，但每月供款減少為13829元。因此，所以買入連租約單位前要預備充足的首期。

（資料圖片）

壓力測試：要求更加嚴格

　　除了按揭成數要降低，連租約單位在供款與入息比例及壓力測試方面較為嚴格，自住物業則較為寬鬆。自用物業的供款與入息比率（DSR）上限為50%，壓力測試下的供款與入息比率上限為60%，而連租約單位供款與入息比率為40%，壓力測試下的供款與入息比率上限為50%，分別低10個百分點。

　　再以700萬物業為例，如果自住承造六成按揭（60% LTV）、以按息2.5%及30年按計算，自住物業的50% DSR月入下限為33190元，壓力測試後的月入下限為39745元。不過，如果連租約物業的按揭入息要求則較高，以按五成（50% LTV）計，40% DSR月入下限達34573元，壓測方面則雖然按揭成數低了，但DSR又收緊，五成按的50% DSR和原先的六成按60% DSR此消彼長下沒大變化，為39746元。

（資料圖片） 

　　若買家首期不足，因自住樓可以透過按揭保險最多借九成，先將自住樓加按再套現買連約盤又是否可行？以上述700萬物業例子計，八成按揭，首期140萬元，借盡是560萬。假設業主買入時是借300萬元，累計還本已80萬，現時可套現340萬（700-140-300+80），佣金印花稅裝修要儲蓄搭夠。但因借款額多了，入息要求自然水漲船高，如保費全數加借，貸款額為574萬元，月供22673元，壓測60% DSR之下更達54303元，不要忘記還有收租單位的那39746元（雖然租金可用來抵消）。似乎加按再套現的方式，只適用於本身收入較高，當然還要早年買入物業已升值的一群。

　　如果本身月入只有39000元，只能通過自住物業的壓力測試，連租約物業則難以過關，因此，打算買入連租約單位前，要充份計算自己的負擔能力。

（iStock圖片）  

想借盡？方法是．．．

　　如果買家希望借盡按揭，買入後業主其實可以嘗試向銀行解釋，當租客退租後，單位將會作自住用途。不過要留意，有關單位的租期須還剩不足6個月，及需要租客願意簽署不續租同意書，才能說服銀行批出較寬鬆的按揭。而如果租期超過6個月，實力較強的買家可考慮先以連租約物業身份申請低成數按揭，當租客遷出後，再向銀行申請加按，銀行便會根據申請人實際狀況，批出額外的按揭成數。

撰文：羅駿豪

　　姊妹們，財爺陳茂波在新一份《財政預算案》中公布，已經實施十多年的樓市需求管理措施（俗稱樓市辣招），將會全面撤銷（去年10月公布《施政報告》時已經減辣）。

　　消息一出，令到沉寂多時和相對疲弱的樓市，像打了一口強心針一樣，個別業主也馬上封盤或反價（很久沒有聽過了），而睇樓量和成交也馬上回升。上周一個位於長沙灣的新樓盤，推出首日就全數沽清（發展商馬上加價2%至3%加推第二輪），反映樓市完全鬆綁後，市場氣氛確實轉好了。

　　我的一位年輕姊妹Judy和丈夫結婚幾年，一直都是租樓住，但置業之心未曾減退。過去兩年，樓價大約從高位回落兩成左右（視乎個別地區和樓宇質素），但對於Judy夫婦來說，這個樓價水平仍然偏高，尤其因為現時供樓利息也相對高，令到他們夫婦不敢輕舉妄動。

樓市在撤辣後氣氛好轉，但樓價未見大升。(Shutterstock)

　　上個周末，我和Judy碰面，大家自不然談起撤辣後的樓市，她最關心的就是未來的樓價走勢。

　　「我本來以為，等多一至兩年，樓價就可以回到我們較能負擔的水平，誰不知，財爺突然全部撤辣，我擔心樓價又會飆升，我們的置業夢就不知要到何年何月才能實現了。」Judy帶點感慨地向我訴苦。

　　「明白妳的想法和心情，但我認為，即使樓市辣招全撤，短期內樓價也難升，甚至仍然有可能輕微下跌。」

　　「是嗎？為甚麼？」Judy馬上精神起來。

　　「過去的所謂樓市辣招，用政府的說法是『需求管理措施』，但與其說是控制需求，不如說，同樣也控制了供應，所以，實際上，這些措施對於壓抑樓價上升，作用不大。」

　　「嗯，我也聽過，可以再解釋一下嗎？」

　　「可以！過去的所謂辣招，主要是以印花稅形式，加重不是香港人買樓，以及香港人買第二個物業的成本，還有就是加重炒樓人士的成本，令他們減少買賣，以免刺激樓價上升。從一方面來說，這確實可以控制需求，但同一時間，也壓抑了供應。」

　　「因為這些炒家也按兵不動？」Judy回應說。

　　「是的，如果沒有水位，他們不會願意放售手上的物業，某程度減少了市場供應，因此，樓市需求可能減少了，但供應同時也減少了，那就抵消了辣招的效果。而且，更重要的是，樓價上升的核心原因根本就是供應不足。」

　　「明白，妳的意思是，現在撤辣了，炒家有可能會逐步放出手上的樓盤，令到供應也增多？」

　　「是的！不過，我想先要糾正妳，目前來說，樓市已經沒有太多短線炒家，有的只是有實力的投資者，他們的持貨能力較高。他們過去持有物業收租，如果該等物業已升值，不排除他們會趁機放售；當然，沒有升值的，他們絕對不會放售。但同樣地，即使現在撤辣了，他們也不會再買物業。」

　　「為甚麼？」

　　「因為利息還是很高！」

　　「嗯！」

　　「這一刻的租金回報率仍低於供樓利息，理論上是不宜買樓收租的。因此，我的看法是，真正影響樓價的，不是那些辣招，而是樓宇的實質供應，以及按揭利息的水平。」

　　「明白了！那麼，妳看樓價走勢會如何？」

　　「應該會在現水平拉鋸，等到按揭利息真正回落，才有望輕微上升。」

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au