「明日大嶼」填海建島 上樓新希望？
特首林鄭月娥上任第二份《施政報告》提出「明日大嶼」計劃，其中決定啟動東大嶼填海研究，即把交椅洲及喜靈洲連成一片1,700公頃的土地，計劃島上七成樓為公營房屋，堪稱公屋島。發展局局長黃偉綸表示，明年第一、二季將向立法會申請前期研究撥款。這是香港史無前例的超級工程，令全城譁然是萬億元的工程開支預算。
萬億填海大計激起萬人遊行，質疑香港需要超級人工島。前天文台台長、香港鄉郊基金主席林超英接受本刊專訪，他認為工程是「花大筆錢去增加一個原本沒有的風險。」，究竟是甚麼風險？
另一邊廂，「撐」特首的智庫、由前特首董建華牽頭成立的「團結香港基金」，在《施政報告》前已發表「加強版」東大嶼填海研究報告，建議填海面積多達2,200公頃，該基金負責相關研究的高級研究員葉文祺向本刊詳述報告內容。
東大嶼填海造地能否解決香港問題？抑或是耗盡庫房儲備，換來危機？若工程展開，首當其衝是坪洲，將與公屋島相連，島民的平靜生活勢將消失。此外，近年多個發展商在該島買地建豪宅，是看中小島的寧靜，還是東大嶼未來的鴻圖發展？
1分鐘「睇明」東大嶼建島大計
位置：於交椅洲、坪洲及喜靈洲之間及附近海域
面積：1,700公頃人工島、約89個維園
可建住宅單位：26至40萬個，七成為公屋及居屋
可容納人口：70萬至110萬人
預計工程展開年份：7年後、即2025年
預計入伙年份：14年後、即2032年
預計的交通網絡
交椅洲至香港島運輸走廊
交椅洲至欣澳鐵路
西部海岸鐵路
交椅洲至大嶼山連接路
P1公路
11號幹線
擴闊龍門路
填海計劃
交椅洲附近水域人工島（約1,000公頃）
喜靈洲附近水域人工島（約700公頃）
【島民篇】憂門前大海變高樓 香港最後「慢活」樂土消失
從中環坐快船25分鐘到達坪洲，香港難得的「慢活」小島。島上沒有汽車，沒有七仔、星巴克，更沒有戲院，全島以小店為主，連鎖店就只有一間超市，7,000島民過著平靜和純樸的生活。住在島上超過20年的Tony，一身街坊裝，踢著膠拖，在碼頭的長椅跟記者做訪問，放眼看到對開海面正是喜靈洲，他指︰「其實在2012年政府提出過連島方案，把坪洲和喜靈洲填海連成一片。」兩島相距約3,000米，即7至8個400米標準運動場跑道，船程也不過5、6分鐘，說遠不遠，但將這片海填成平地，場面應該幾壯觀。
喜靈洲與坪洲之間的水域在「明日大嶼」計劃下將填為平地。
屢敗屢戰 再借屍還魂
2012年政府提出把坪洲和喜靈洲連成一片，是《優化土地供應策略︰維港以外填海及發展岩洞》中提出25個填海造地的方案之一，計劃可增700公頃土地。這個連島方案震撼坪洲島民，但大部分人認為「未有耐」會發生，都不以為然，但Tony和十多名島民覺得自家門口有可能大興土木，沒理由不聞不問，於是組成關注組跟進。至於喜靈洲，島上只設監獄，屬政府地方，就不存在反對與否的問題。
住有數千人的坪洲，商店以小店為主。
走上坪洲西南面的山頭，可遠眺大小交椅洲。
Tony與關注組成員當然反對連島方案，他說作為一個小島居民，有個很單純的想法，就是感受到海與陸地的自然關係，自然認為要保護海洋。而且誰愛屋企門口大興土地，接著被高樓圍攏？選擇居住在坪洲的人，最愛當然是寧靜的生活。
坪洲不及長洲多景點，卻因此保留一份寧靜。
當日政府提出25個填海方案，也如今天的土地大辯論向公眾進行諮詢，為期兩年。Tony和關注組的成員見過官員、寫過文件等反映島民意見。到諮詢第二階段，政府把連島方案糢糊化，說成是建設中部水域人工島，沒再指明受影響的島嶼，填海範圍只籠統地叫「中部水域」。可幸方案最後落選，豈料4年後今天，方案重現，先在土地大辯論的18個選項中，填海面積是1,000公頃。繼而成為《施政報告》中的「亮點」，稱為東大嶼填海。
坪洲島民Tony多年來跟進填海計劃。
預未來水道似城門河
東大嶼填海計劃是土地大辯論的「擴大版」，填海面積由1,000變成1,700公頃，可容納80萬人，島上七成樓是公營房屋。但負責土地大辯論收集民意、土地供應專責小組主席黃遠輝接受傳媒訪問時，坦言他也是在發表《施政報告》時才知「擴大版」的東大嶼填海計劃。做了諮詢5個月，他的報告還未寫好，市民是否支持東大嶼填海已經不打緊，原來林鄭已「心有所屬」，要拍板去馬。
今日特首講東大嶼的填海方案，是把交椅洲、周公島及喜靈島附近水域填海，隻字沒提有幾千人居住的坪洲。事實上，坪洲將是唯一有民居並受影響的小島，到時坪洲將會與新填的土地之間，留有約200至300米闊的水道。Tony表示，他想像那條水道就似城門河，他更關心要填的海域，正是船隻來往坪洲及中環的航道，而且工程維時10年計，坪洲怎會因這幾百米的水道隔開而不受影響。進一步去想，他日如果坪洲跟公屋島幾乎相連，他相信小島也會跟著被發展，不僅島民受影響，「即使不是住在島上，將來香港人就少一個可以「透透氣」的地方。」
【專家篇】林超英︰豪花去增加一個 原本沒有的風險
特首林鄭提出 的1,700公頃東大嶼填海大計，林超英立即發文反對，這位前天文台台長、香港鄉郊基金主席，愛大自然，最愛觀鳥，反對填海是理所當然，但他的反對理由，跟經濟及人口有關。
樓價高非因供應不足
講反對原因，林超英說首先要搞清楚問題所在，他指現時港人面對3個住屋問題。第一大問題是樓價太高，令年輕人「上車難」；同時洐生另外兩個問題，一是申請公屋的人更多，輪候時間愈長；二是租金上升，劏房問題加劇，租戶居住環境趨劣。要解決以上的住屋問題，就要找出樓價貴的原因。
林超英直言東大嶼1,700公頃填海造地是「無需要」。
林超英認為政府將高樓價歸因供應不足是將問題簡單化。樓價貴不僅是香港，世界其他一線城市如倫敦、紐約、溫哥華及上海等也遇同一問題，這是由於2008金融風暴後，銀根鬆動、利率偏低，製造龐大「游資」，到處炒賣物業。加上香港背靠中國，多一重資金湧入，「我哋香港的樓，結果就無用咗嚟住，就用咗黎炒，其他城市也一樣。」
14日有近萬市民遊行反對東大嶼填海計劃。
他又指「要解決以上問題，不一定是土地問題，其實主要用政策。」他補充政策的方向，「我覺得我地點樣做，是如何控制炒賣活動，將樓賣去住的人手上，而不是炒的人手上。」
人口回落 填土地多餘
政府出樓市「辣招」，近日的空置稅都是可行之法，林超英指，外界有不少可借鏡的例子︰內地的限購限貸政策，澳紐限制外國人買物業，英國及泰國限制物業某個百分比賣給外國人等，「不要再用香港是自由市場去箍實，因為當一個商品的價格高到當地人買不起時，這個市場已經失效，政府要出手干預，即使自由市場的老祖宗都會同意。」他表示，自由市場講公平競爭，但現在樓市只有小部分人「玩到」，「這個就再不是真正的自由市場，而係一個偏離應有目標的市場。」
填海東大嶼無助解決樓價貴的問題，林超英續說，即使「搵地」也不用去新增土地，「去年8月我們香港郊野基金交了份報告給特首，講我們對土地問題的看法，就是解決住屋問題，有很多不涉及新土地的方法。」香港有不少閒置土地，當中包括官地、公共設施上面等，他曾經寫文講油麻地的天橋迴旋處有達10公頃的閒置地可用，這個後來成為土地大辯論的18個選項之一。又或者提高地積比率偏低的新發展區，已可增加房屋供應量。
另一個反對東大嶼填海計劃的原因，林超英表示，計劃建成之時，正是香港人口回落之時。
政府未來藍圖文件《香港2030+》規劃香港可容納920萬人口，需要多1,000公頃土地，這亦成為東大嶼填海建島的重要理據，估計人工島可容約70萬人。但按統計署的估算，香港人口頂峰只得822萬，比《香港2030+》的規劃目標人口920萬少80萬人，差不多是人工島可容納的人口。而人口高峰年是2043年，即東大嶼填海人工島預計兩期工程完結之時，之後香港人口會回落，「呢個島係唔需要，這亦是我反對的主要原因。」他慨歎1,000公頃的人工島根本沒需要，那麼特首提出的「擴大版」多填700公頃就更多餘。
2043年人口頂峰到回落
年份：人口
2043：822萬
2066 ：772萬
資料來源︰統計處2017年估算
水位上升 天氣更惡劣
若然人工島建成，林超英指有幾方面危機。首先是全球暖化令水位上升，估計今世紀末水位上升1米，很多太平洋小島已受「水淹」，但問題是否僅僅1米，「其實科學家都不敢打個數出來，因為有很多變數，是一個很難量化的風險。」但肯定的是人類要面對愈來愈多惡劣天氣，包括頻密颱風，香港必受影響，「打風有風暴潮㗎，近幾年的風暴潮，香港隨時見3米高浪。」他指有顧問公司指若非吹南風，加上有槓杆列島阻擋，颱風時撲向人工島的海浪達2米高，「但土木工程拓展處在2008至2009年在交椅洲（即東大嶼要填海的島嶼之一）量度到超過5米浪喎。」
可能面對高浪淹至人工島，林超英說工程師總會提出解決方法，例如建防坡堤、把人工島升高等，甚至學荷蘭鹿特丹建個集水廣場，但任何工程都有成本問題，亦要花鉅款去維護設施，「人哋（荷蘭）這樣做是沒辦法，但點解我哋要將自己暴露在一個不必要的災難風險之下呢？花這麼多錢去增加一個原本沒有的風險。」
發展商「插足」坪洲
近幾年坪洲樓價隨市區升勢亦大幅上升，但比對市區樓屬「低水」，部分屋苑如靠近碼頭、21年樓齡的嘉暉花園、居屋坪麗苑等呎價約8,000元；村屋更低約6,000元，但樓齡大難做按揭。此外，2013年島上有多幅地皮拍賣，相關項目近年已接近落成或已入伙。
部分發展商購入地皮紀錄
1.雅居樂（03383）副主席陳卓賢及相關人士於2015年從投資者盧華買入坪利路商住用地，傳市價1.4億元。建豪宅別墅，去年向城規申請將商場改酒店被拒。項目已建，暫未開售。
2.信置（00083）於2013年買入近碼頭的坪利路及東灣兩塊住宅地建服務式住宅。坪利路項目雍澄灣共兩幢別墅及26幢分層單位，月租17,000元起。
3.信置東灣項目雍澄海岸共10幢別墅，月租4萬元起。兩個項目已入伙。
4.曾替中國向烏克蘭購入第一首航空母艦「遼寧號」、控有創律地產的徐增平，於2014年向城規會申請於金坪邨旁一幅16.4萬平方呎用地建100個住宅單位。該地被馬姓村民入稟申請逆權侵佔的官司去年已和解，現仍未發展。
5.洋盈建築於2013年投得東灣住宅地，現正興建4幢別墅。
6.去年有報道，發展大嶼山愉景灣的香港興業的子公司林氏離島有限公司擁坪洲大龍村土地，仍未發展。
7.一間名為東方（中國）貿易有限公司於2016年買下東灣涌仔村一幅地皮，仍未發展。
【智庫篇】填海四問四答 專訪團結香港基金：倒沙成金
無論是新一份施政報告提出的「明日大嶼」計劃，還是團結香港基金的「強化東大嶼都會」計劃，或前任特首梁振英推出的《香港2030+》「東大嶼都會」計劃，都主張在大嶼山東面興建人工島，以提供新土地。不過，對於一個大型的填海計劃，選址、規模、成本，均引起社會各種回響，反對聲音亦有不少。
為何要選址東大嶼？造地成本高，是否等於「倒錢落海」？等等問題，相信是不少人的疑問，團結香港基金提出的「強化東大嶼都會」，除了規模及交通配套與「明日大嶼」有稍微差別，兩者的大方向均為一致。團結香港基金高級研究員葉文祺解答有關填海及人工島的4大問題，看看能否令大家釋疑。
團結香港基金高級研究員葉文祺指樂意見到政府與基金會對填海的見解一致。
1.為何要現時填海？
「明日大嶼」、「強化東大嶼都會」及「東大嶼都會」，分別建議在大嶼山東面填出1,700公頃、2,200公頃及1,000公頃的人工島。葉文祺表示，香港過去十多年沒有造地，導致現時公、私營房屋供應不足，過去6年已累積缺少接近1萬個單位，另外商業用地及社會設施亦出現短缺，填海是一個解決方法。
他說：「填海可以提供有規模、有效益的土地供應來源，亦可以做到更完善的規劃，避免發展棕地或改劃現有土地時，出現配套不足、『插針樓』、『牙籤樓』等問題。」他又以新加坡及澳門為例，指當地分別有兩成及六成的土地由填海而來，認為香港有需要填海造地。
2. 為何選址東大嶼？
根據基金會的研究報告，其一是因為有關海域的水深較淺，避開航道，其二是有研究指中華白海豚主要在香港西部水域出末，江豚則主要在香港南部水域出未，故在中部水域填海可以減低對兩者的影響。而且中部水域是一個「策略性」的位置，「距離港島西部只有數公里，亦可以連接港珠澳大橋及新界西的交通。」為何不採用近岸填海，而要興建人工島？葉文祺解釋，是因為喜靈洲、交椅洲、周公島沿岸值得保育的地方，因此不想影響到天然海岸線，以及應作保育區域，才會選擇興建人工島。
人工島能否應對極端天氣亦備受關注，葉文祺強調，根據基金會的顧問公司多番研究，大嶼山東南的擔桿列島可以減低由南至北、東至西吹向人工島的湧浪。葉文祺形容該海域為「天然良港」，因為該區有不少錨區，「錨位又怎會設在風高浪急的地方？」他又指，極端天氣不只是人工島面對的問題，興建人工島時正正可以加入抵抗氣候變化的工程，做法更較已發展的地方容易。
3.是否「倒錢落海」？
「明日大嶼」計劃公布後，有傳造價達1萬億元，其後發展局局長黃偉綸則表示有關計劃預算為5,000億元至6,000億元，仍引起社會熱議，形容興建人工島等於「倒錢落海」。葉文祺則言：「我們不認同是『倒錢落海』，而是『倒沙成金』。」他解釋，興建人工島是一項投資，「香港最缺的是土地，政府只是將現金轉成土地資產。」
基金會建議興建的人工島達2,200公頃。
他表示，人工島的造地成本較收回私人的新界土地相若，「無論是人工島或是收購新界土地，均需要興建各種基建。所以撇除興建各種基建及交通配套的成本，根據我們早前的研究，以2018年1月的價格估算，人工島填海成本約為每平方呎1,360元；收購新界農地則平均需1,300元至1,500元。」他假設人工島上有15%的土地可供買賣，以4倍地積比及地價5,000元作計算，相信政府未來賣地的收入可達5,000億元，足以抵銷有關填海的開支。另外，他補充人工島上亦會有經濟發展，可以帶動就業，有助香港整體發展。
4. 填海造地有何局限？
特首早前提過，了解到房屋已是水深火熱的問題，不過「遠水不能救近火」，時間就成為了填海的局限。葉文祺言：「無論是政府的方案，或是其他填海方案，都預計需要十多年時間才可以提供到新土地。」他表示早前新界東北發展、收購棕地等同樣需時，未能短時間解決土地問題。
他以洪水橋新發展區為例，指計劃在1999年第一次提出，但整個新市鎮要到2038年才落成，「原因就是該區有很多棕地。拆遷、賠償、安置等，令收地過程需時較長，故以其他方法增加土地所需的時間，不會比填海所需的時間短。」他又指：「現時出現土地不足的情況，是因為過去沒有長遠的規劃。」所以政府需要推出中、短期的土地房屋政策外，仍需要填海造地。
土地供應專責小組感失望 撐填海不代表撐「明日大嶼」
作為土地供應專責小組成員的曾鈺成表示，在小組不知情下對特首提出「擴大版」東大嶼填海計劃感失望。
土地供應專責小組的公眾諮詢一直只有「東大嶼都會」計劃，填海1,000公頃的選擇，與政府提出的「明日大嶼」計劃少了700公頃。作為土地專責小組成員的曾鈺成表示，小組在施政報告公布前不知道「明日大嶼」計劃，對政府的做法感到詫異及失望，他指：「從諮詢民意、土地大辯論的角度而言，小組覺得有落差。」他又表示，專責小組只能向政府提供「東大嶼都會」計劃的民意，「明日大嶼」的民意則無法提供。
轉載自《iMONEY智富雜誌》