生財有道

　　近數月的反修例風暴不斷升級，有分析指是次事件引發社會深層矛盾，而林鄭政府的第三份施政報告，將於今月「出台」，估計新施政報告將針對解決深層矛盾，冀緩解風暴。而香港最深層矛盾莫過於房屋問題，「上車難」一直未解決，相信房屋仍然是施政報告的一大重點。

　

　　施政報告公布前夕，前特首董建華牽頭成立的民間智庫團結香港基金，於9月底發佈房策研究報告，提出10項房策建議。「港人組屋計劃」是亮點，稱仿傚新加坡組屋模式，透過多項「鬆綁」及調整措施，增加公營房屋包括公屋及居屋的購置，讓更多市民擁有自住物業。

　

　

團結香港基金10項房策建議 

　

1重推「租置計劃2.0」

2 優化公屋調遷計劃

3新公屋可租可買

4 提供公屋輪候冊「隊頭」家庭租金津貼

5 增撥公屋用地

6鎖定補地價金額

7放寬租賃及流轉限制

8全面開放「白居二」市場

9 調整抽居至抽籤制度

10 首置免息貸款

　

　　當中擴大現時公屋租置計劃的建議，即讓公屋戶購置租住的單位，正是基金會顧問、香港經濟學者王于漸一直以來的建議。研究本港公屋政策36年的王于漸接受本刊專訪，剖析政府讓公屋戶買入租住的單位，如何有助重建「置業階梯」，同時減少劏房及降低私樓需求。不過，一直研究香港土地及房屋的「本土研究社」則指，置業階梯房策思維已不能應對刻下困境，出售公屋只會加劇世代房屋問題。

　

王于漸 Profile:

　

•香港經濟學者、研究公營房屋政策36年

•曾留學美國芝加哥大學、為主張自由放任經濟主義佛利民（Milton Friedman）的學生

•1976年到港大經濟系任教，之後出任過商學院院長、首席副校長等多個職位

•出任過房委會、外滙基金諮詢委員會等多個政府委員會委員

•曾為民間智庫團體民主思路理事

•今年4月再度出任港大副校長一職

•亦為前特首董建華牽頭成立的團結香港基金顧問

　

住公屋難「上流」 置業階梯消失

　

　　王于漸是大學教授，又研究公屋政策36年，要他講今日的房屋問題，沒有用上艱深難明的學術或技術詞彙，相反平易近人非常「貼地」。他直接了當點出現時香港房屋三大問題。第一是過去30年，香港人置業比例不增反減，「一個社會進步，置業比例應該不斷上升，但竟然下降，這自然造成社會機遇、貧富懸殊、跨代上流等問題，就全部出現晒！」根據統計處資料，自置居所住戶比例自2017年跌破50%，去年曾一度跌至48.7%。置業比例下降，因為「上車難」。薪酬升幅永遠追不到樓價升幅，港人「打份工」、不吃不喝20年才能「上車」的「世界之冠」已不是笑話。

　

　

首期太貴拉高門檻

　

　　王于漸指近年按揭成數降低，買樓要付四成首期，令「上車」門檻再拉高，這是第二大問題，「房地產價格上升，監管者關心銀行穩健，於是做了一件事，房地產首期由本來沒有規管，變成有規管。」尤其是於2015年金管局為遏抑樓價，進一步調低按揭成數，現時700萬元或以下物業，要付四成首期。記者假設單位售500萬元，首期就要付200萬元，按一個月入4萬元的家庭計，每月儲2萬元，也要8.3年才能儲夠200萬元，「上車」又怎能沒有「父幹」？

　

　　在經濟人王于漸眼中，買樓除了自住，也是儲蓄之法，「你買樓原本付10%樓價就可以，然後透過按揭買入單位，你住在單位裹，你解決了居住、投資、儲蓄及找到一個資產去保值，沒有一項投資的槓桿比房地產高。」不過樓價實在太高及低成數按揭下，大部分人不能透過買樓的高槓桿下儲到資金，這個問題在公屋戶尤其集中和明顯，令「置業階梯」消失，這是第三大問題。

　

上流階梯不再有效

　

　　過去香港設定的置業階梯有三層，由公屋「上流」到居屋，雖然公屋和居屋都是公營房屋，但公屋只是租戶，居屋是半個業主（未補地價），身份「升呢」，再上一層是由居屋「上流」成為私樓業主。但王于漸指，這條「升呢」階梯今日大部分公屋戶根本行不上，「你不可以靠一個公屋租戶，交平租儲到錢，去買居屋買私樓，原本是可以的，七十年代是可以的，但世界變了。」

　

　

　　他認為過去公屋純粹解決基層的居住問題，今日還要透過房屋達到儲蓄、「上流」，甚至解決退休生活費，「香港有三成人口住在公屋，點儲蓄呢？儲蓄不到，只是生活過得去，因為公屋租金低，有個地方住。本來公屋是解決住的問題，政府建公屋，租給你住，因為當時社會貧窮嘛，但現在不是這個問題，是沒有辦法透過房屋去儲蓄，繼而買樓。」按統計處資料，現時香港有30.9%人口住公屋。 

　

後資產帶動年代的困境

　

　　全球經濟下行，歐洲丹麥已出現負利率，美國上月中宣布今年第二次減息，全球會否掀起減息潮？王于漸認為：「主要看歐洲及美國，而歐洲的風險比美國大，但美國經濟都開始轉下行，否則她（美國）怎會在減息？問題在於下行速度有幾快。似乎未來一兩年都是減息時間。」他續指，過去經濟增長由製造、出口及服務帶動變為資產帶動，背後原因是，「我們這十多年來，進行金融改革，把地產債券證券化，接住『爆咗煲』（編者按：指2008年金融海嘯），為解決這個問題，將資產價值提高。」

　

未來新經濟走向科技，對人力需求大減。

　

下輪經濟造福小眾

　

　　就提高資產價值，王于漸進一步解釋，金融風暴後，＊政府為打救已破產的人，唯一可做是提升其資產價值，令帳面上（Balance Sheet）收支平衡沒有破產，「假設你本來有1億債務，得1蚊資產，我於是把你的資產升到1億，變成沒有破產，你就不用跳樓。」

　

　　這些1蚊變1億的壞資產一直存在，卻令經濟難以新陳代謝，經濟增長變慢。而日他形容情況似一個本來已死的人，沒有消失，依然「活」在世上，如常有人替「他」沖涼換衫；具體情況如日本，「日本由1990年到今日 ，幾乎沒有經濟成長，已經29年。其實已經死咗，但其他人當佢「冇死」，但都係死咗嘛。」

　

　　由資產帶動的經濟，令全球樓價飆升，貧富懸殊加劇，已引發民眾不滿，似乎難走下去，但下一輪經濟將由甚麼帶動？王于漸指這正是21世紀全世界要面對的難題，「全世界最擔心，不是沒有好的新經濟，但新經濟不似製造業帶來龐大就業機會，而且只有小部分人受惠，好像Google能請幾多人？這正是全世界未來50年要面對的問題，即使經濟起飛，但大部分人將享受不到成果。」

　

　　王于漸認為現時公屋資源效率未用盡。他指公屋只供租住，即使單位只剩下一人居住，礙於戶主不擁有公屋單位，他們也不能將之分租出去，亦少有人願意交出單位。其次是富戶政策推升私樓的需求，「假設我退休後沒入息，但太太和兩個仔女仍然有工作，我的家庭很容易成為富戶，要交雙倍租。」

　

經濟學者王于漸指出售公屋讓市民踏上置業階梯。

　

　　很多富戶於是刪除收入較高的仔女的公屋戶籍，令家庭收入不超標，避過交雙倍租。但王于漸認為富戶避過多交雙倍租金，其實不是真正少交，這筆租金其實轉了去私樓市場，因為被刪除公屋戶籍的仔女，要去租私樓居住，「公屋月租約2,000元，富戶要交4,000元，被刪除戶籍的仔女出去租個6,500元的劏房，本來公屋富戶要多交的2,000元，變相補貼劏房租金。」

　

私有公屋減少劏房

　

　　他又指由於對私樓需求增加，但供應有限，劏房由此而起，他指按統計處資料，2011年全港有15.5%家庭租住私人樓，5年後到2016年增加至20.5%，「短短5年，每年有1%的人出來租私樓住，那有這麼多私樓，於是出現劏房。問題是私樓可以劏，但公屋不准劏。」他指全港有80萬公屋，若公屋能夠通過政策，釋放更多單位出來，讓公屋資源更有效發揮，私樓劏房將會減少。

　

樓價飆升，令公營房屋需求大增。

　

　　王于漸認為，出售公屋是解決之道，讓租戶購入租住的公屋單位。他以上面一家四口的富戶為例作解釋，「公屋變了私人物業，仔女返來住沒有問題，仔女不用出去租樓住，就會令私樓的租務壓力減低」。他認為出售公屋，最快見效是令私樓劏房的需求減少，劏房市場佔整體房屋市場只有1%到2%，但公屋佔30%，「如果公屋可購置，劏房租金插水啦。」

　

　　另一情景是有老人家想搬去大陸養老，以買入自住的公屋單位，例如以100萬元買入，之後把單位月租6,000元出租，租金用來供樓或補貼他內地養老。「這樣的情況，你會發現，現時公屋並不是發揮到最高效益。」

　

助小市民重上階梯

　

　　最重要是可以重建置業階梯。讓公屋戶透過買入自住單位成為業主，可以透過「磚頭」保值及儲蓄，隨著樓價上升，能夠在置業階梯「上流」，「現在的房屋問題，不只是夠不夠樓的問題，還有問題是，即使建很多公屋，但你沒有辦法儲錢，沒有辦法上到樓，沒有辦法改變你的財富，甚至是你75歲後的退休生活問題。」他曾形容，置業階梯並沒有斷裂或者消失，關鍵是小市民沒有足夠「財力」攀上置業階梯，因此他認為政府應給小市民一對「高鞋」讓他可以攀上階梯，而這對「高鞋」就是讓公屋私有化。

　

　　王于漸的建議，在團結香港基金的房策10項建議中稱為「租置計劃2.0」，擴大現有公屋租置計劃，以平均單位市價二五折出售；鎖定補地價額為單位出售當日，而非按市價的浮動計算等。

　

買樓好時機？

　

　　樓價正下調，王于漸沒興趣預測樓價跌幅，坦言雖然現時有很多不確定因素，包括中美貿易戰、香港反修例風暴等，「但都有正面環境，就係進一步確定息口會好低。」他認為全球慢慢步入經濟放緩期，甚至有可能步入負增長，「前景都有三幾年，息口唔會升。」

　

近月社會不穩，有業主降價賣樓。

　

　　是否買樓好時機，他指投資而言，現時有很多懲罰措施如額外印花稅，相對困難；用作自住、保值和儲蓄的話，「你就要考慮會不會移民，今年幾多歲；如果你30歲，以香港人可以活到100歲計算，你還有70年命；假若你不打算移民，繼續在香港生活，你自己估下，這70年香港樓巿會不會從此一蹶不振，跌到落底呢？」

　

上車要先評估收入

　

　　「上車」除了考慮大環境，評估自己收入亦非常重要，「可能會失業，當然唔好買；若果你有穩定工作和收入，或者可以諗下。還要想想如果出大事，有沒有人來打救你呢？有沒有父母姨媽姑姐叔伯可以幫手？要考慮全面，不單止考慮經濟下行，還有個人承擔風險的能力。」

　

　　近日有指若泊港資金撤走，樓價可能大幅下調。王于漸指若資金撤走，股巿先反應，接著才是樓巿。但他指印花稅等懲罰性措施令樓宇買賣少了，流通性減低，本地房地產的反應可能會比其他房地產巿場更快，「當巿落的時候，不是人人都有相同的看法，於是有人會出貨，同時有人會入貨，但因為有懲罰性措施，你出貨都沒有幾個人願意接貨；當巿落的時候，就更少人接貨，個巿落得就更快。」

　

公屋租置計劃

　

　　租者置其屋的簡稱，於1999年至2005年推出，讓公屋租戶以折扣價購入單位，現時共有39個屋邨、約18.4萬個單位可買賣，佔80萬個公屋單位比例約23%。按今年7月中立法會文件，可出售公屋單位仍有1/4約4萬個單位未賣出。近年可買賣的公屋單位賣價也隨樓巿水漲船高，今年4月青衣一個443平方呎公屋單位，原業主於2009年以118萬元買入單位，最後連補地價賣550萬元，實呎12,415元。補地價後公屋單位跟私樓一樣，可在自由巿場買賣，任何人都可購買，按2017年資料，已補地價公屋約佔1%。

　

本土研究社：解決貧富懸殊 竟是一齊去炒樓？

　

　　出售公屋重建置業階梯，同時讓基層市民同樣享受資產升值，紓解貧富懸殊問題。不過，由年輕人組成、一直研究本港土地及房屋的「本土研究社」，其成員認為出售公屋不但不能解決住屋問題，反而進一步加劇社會的貧富差距。

　

　　「本土研究社」成員姚政希指，政府的房策思路要建立置業階梯，這跟新加坡組屋的理念根本是背道而施，「新加坡只要是公民，都可以去買組屋，新加坡人去私樓市場，是個人選擇；但香港是因為你買不起私樓，去不到私營市場，才去申請公屋、買居屋。」

　

「本土研究社」成員陳劍表（左）及姚政希（右）認為出售公屋弊多於利。

　

　　其次是置業階梯的設定不合理，「政府讓公營房屋市場的人買樓，目標是買私樓，最後還是把市民推向私樓市場。那麼，公營市場最終只是為私樓市場準備後備軍而已。」他又指，這條置業階梯，其實是公私營房屋市場的融合，而非新加坡的公營的組屋市場與私營市場分隔。而政府花巨額公帑建立的公營市場，為何設定最後目標是在私樓市場？

　

夾心人數目不斷增

　

　　現時公屋設定的入住門檻，針對低收入的基層家庭，另一成員陳劍青認為，政府應該重新思考公營房策的定位，「現時的困境，是市民買不起私樓，入不到私樓市場，但公屋門檻高，於是出現一群『夾心人』，既買不到私樓，又不容申請公屋。」這群「夾心人」的數目隨著樓價颷升不斷增加，只能租劏房或「夾硬」上車，「政府需要重新設定公屋門檻，還有公營房策的定位，公屋究竟是照顧弱勢社群的社會福利？抑或是保障普通市民可以享有的居住權利？還是讓大家炒樓致富？政府要解決居住問題，但不搞清楚本質問題，按現時的公屋門檻設定，你建再多的公屋，也不能解決大部分市民的住屋問題。」

　　

　　假使租戶購入公屋單位後，再賣出單位，進入私樓市場，姚政希指此舉反而令私樓需求增加，結果又是推升私樓樓價。兩名成員亦質疑，小市民進入私樓市場後，要承受的風險將增加，「整個設定是樓價一定升，如果跌呢？」他指當年的政府推出的首置計劃，在1997年樓價最高時補助市民置業，結果一場金融海嘯，不足一半人完成還款，有4%人破產。

　

　　他們認為，香港讓資金自由出入，其實對當地經濟有一定風險，而過去10年香港樓價不斷飆升仍未「出事」，姚政希表示︰「我們覺得正是因為有一大部分人住公屋和居屋，才不會因樓價飆升而『食到應』。如果將公屋私有化，反而增加未來的金融風險，到時大家真的要攬炒。」他們亦擔心，假若公屋買斷做私樓，政府將無力應對未來的房屋危機。

　

私有化無助增供應

　

　　讓基層的公屋租戶「升格」做業主，好讓他們以手上資產「上流」，陳劍青認為此舉無助解決貧富懸殊問題，甚至會將之加劇，「現在我們面對的房屋問題，不是無屋住要瞓街，而是成本太高，負擔太重。背後原因正寫《21世紀資本論》的法國學者Thomas Piketty所說，過去百多年，致富是因為資產升值，因此造成貧富懸殊。現在想解決貧富懸殊，竟然是著大家一齊再去炒樓？」

　

　　假若公屋私有化，將來想加入公營房屋體系就更難，因為能夠由政府編配的公屋單位，將大幅減少。現時公屋編配，除了新公屋，部分是房署回收的舊公屋單位，數目並不少，去年約有1.3萬個。姚政希認為出售公屋只會帶來更深層的矛盾，他指現時白居二已浮現類似的問題，二手居屋比一手的貴，抽中一手居屋難過登天，「如果連最非金融化的公屋，都變為可以買賣，整個房策就會崩潰。即使現在買了公屋單位，享受了資產升值的好處，但到下一代，面對資產愈來愈貴的時候，資產自然集中在小數人手上，情況將更糟。」他們認為置業階梯已不能應對刻下的房屋問題，需要調整公營房策的目標，保障所有入不到私樓體系的港人，以及公地公用，土地以建公營房屋為優先，港人組屋的理想才有望實現。

　

英國剎停賣福利房

　

　　陳劍青指出售公屋可參考英國的社會福利房（Council Home）的例子，翻查資料自八十年代起英國開始將社會福利房賣給租戶，取名為「Right to Buy」計劃。政府提供高補貼、把單位低價賣給租戶，旨在幫助低收入家庭踏上置業階梯。

　

　　社會福利房是英國悠來已久的社會福利，租給有特別需要及低入息家庭的。計劃施行30多年，雖然有租戶因此如願「上流」，但發生更嚴重的問題，就是超過四成的福利房轉手到私人市場，數以百計的業主擁有5個或以上的福利房單位，並將之高價出租，比原初福利房的租金高6倍；更糟的是，地方政府需要在私人市場租回福利房，讓人數不斷上升的露宿者棲身。近年有地方政府決定剎停計劃，並加速興建公營房屋。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》