生財有道

　　2020年終於步入尾聲，這一年全球人類經歷新冠肺炎的打擊，相信不少人2021年的新年願望，也是快點遠離疫症。

 

 

　　《iMoney》每年也邀請堪輿學家蘇民峰預測來年股樓運程，適逢本港近日爆發第四波新冠疫情，劈頭見到蘇師傅，當然要請他算一算疫情何時了。他直言，疫情不會放緩，只能等疫苗面世。

 

　　疫情不會過，但生活還是要過，投資理財更不能停下來。蘇民峰預言明年港股走勢為先升後跌，投資者可吼銀行、酒店、航運等，今年跌得甚殘的股票板塊，靜待明年秋後收成。另外，疫情肆虐大半年，零售舖市陷入寒冬，這位資深物業投資者直言商舖抵買，投資回報佳。

 

　　蘇民峰除了投資方面數口精明，連移民理財大計也計算得滴水不漏。過去一年，他見證不少客戶辦理移民，由台灣到英國，絡繹不絕。他屈指一算，移民最好還是留下一個物業在香港收租，以租金收入幫補在彼邦的生活費。可是不少人的移民理財帳甚難計，皆因他們決意「連根拔起」盡沽香港資產，要如何化解這場信心危機，連蘇民峰也不禁搖頭。

 

疫情不會過去 牛年旺水 吼銀行酒店航運

 

　　即將送別2020年，相信不少港人的新年願望是疫症遠離香港。有誰料到今年全球受新冠肺炎肆虐，各國封關封城，遊客絕跡香港，再加上「限聚令」及「禁堂食令」，香港經濟也走下坡，酒店、餐飲、航運及旅遊等多個行業首當其衝。

 

　　蘇民峰的2020鼠年運程書，預測了今年五黃災星正東，不利喉嚨、氣管等呼吸系統，相關疾病頻生，多少應驗了新冠肺炎的爆發。不過世紀疫症影響之巨，他也大嘆「人算不如天算」。本港正經歷第四波疫情，究竟新冠疫情何時了？蘇民峰預期，疫情不會放緩，只能等疫苗。「同返西班牙流感（比較），當時（醫學）資訊唔發達，都持續兩年（按：1918年至1920年），不過全球死咗三分一人口，今次好在死亡率冇咁高。」

 

 

加注愛股美麗華

 

　　疫情持續，酒店、航運及旅遊等行業大受打擊，不過對投資者而言，或是趁低吸納良機。蘇民峰指，明年牛年為水旺之年，有利酒店、貿易、旅遊、傳銷及航空等行業，「逢流動嘅都屬水！」

 

　　蘇民峰連續多年接受《iMoney》專訪，相信讀者必定記得師傅的收息愛股美麗華酒店（00071）。受疫情打擊，美麗華一度由逾15元跌至最低的11.6元，上周四（10日）收報12.9元。他坦言自己在11元水平也有加注，愈跌愈買。「美麗華前景一定好，一來有商場、寫字樓收租，又有多個酒店品牌，折讓好大，我成日話等佢一鋪食糊。」

 

　　蘇民峰亦有吸納其他屬水的行業，他透露今年自己也趁低吸納了中國銀行（03988）、中銀香港（02388）以及中國水務（00855），「買定銀行股，係兩年一循環嘅部署。」還記得蘇民峰去年受訪時指出，投資者在2020鼠年低位入市，可持貨超過一年，待2021年的高位就是收成之時。他表示今年入的貨，將持有至明年秋天，靜待收成。

 

牛年股市秋冬動盪

 

　　他預期，牛年股市會是先升後跌之局，高位有機會出現2021年8月8日、10月8日、11月8日見頂；低位則有機會在1月、4月5日或5月6日。他又指牛年立春八字日時，水火相沖，秋冬恐怕會較為動盪。

 

　　牛年為水旺年，除了投資股票可留意屬水的行業，蘇民峰說，牛年入行從事金融、航運亦適合，「做生意的話，做水吧賣飲品都得！不過（創業）第一都係睇行唔行運，行運乜都得，唔行運做咩都執！」

 

蘇民峰透露，他今年吸納了受疫情打擊甚深的股票板塊。

 

去年股市預測準唔準？

 

　　蘇民峰去年接受本刊訪問，預測2020年股市屬先跌後升，恒指有機會回落至25000點甚至更低，他又指恒指低位有機會在1月出現，若1月不跌，低位就要等到5月6日或8月8日。他當時說，由於2020鼠年股市會是先跌後升，這一年投資者賺錢相對容易，只要把握年初的低位入市，待秋冬天股市回升，便可沽貨獲利。同時，鼠年以屬金最旺，有利貴價金屬、機械、鋼材等股票。

 

　　雖然鼠年尚有兩個月才過去，但回望這個鼠年，農曆新年後香港及歐美均開始爆發新冠肺炎疫情，恒指最低位在3月19日出現，最低見過21139點。近期恒指重上26000點水平，蘇民峰預測股市先跌後升的走勢準確，惟最低位的時間則有偏差。另外，他預測鼠年有利貴價金屬，黃金、白銀等貴金屬今年均曾大升。

 

自住無懼高樓價 逆市可投資舖市

 

　　蘇民峰除了是堪輿學家，也是一位資深物業投資者，住宅、商舖、海外樓無寶不落，買樓經驗相當豐富。他預測牛年港樓依然處於高位，投資恐不易獲利，即使自用，也要提防秋冬或出現不利消息。

 

2024年樓市逆轉

 

　　「如果唔急的話，等2024年，其實每次20年地運，（樓市）都大逆轉。」他解釋，七運由1984至2003年，2004年之前數年、即1998年至2003年，樓市便連跌多年。如今處於2004年至2023年的八運，來到八運尾聲，這一兩年香港樓市亦有較大轉折，故不急於上車者可等。

 

　　不過，若有自住需要，蘇民峰依然贊成入市，「自住一定要買，唔好理樓價升樓價跌，供得起就要買！」他寄語自住上車客不要理會樓市升跌，每月供樓，可當作是租了一個永不加租的單位。

 

商舖回報十分吸引

 

　　不過，若置業者目標是住豪宅，蘇民峰坦言豪宅沒有投資價值，租住就可以。他透露自己就是一位「雙租族」，一方面出租名下的中環半山住宅，另一方面租住位於尖沙咀覺士道的豪宅單位。提到這個豪宅單位，師傅很滿意位置方便、花園夠大好舒服，一住已逾10年。他笑着抱怨，最近一年自己出租的商舖及住宅均減租，但租住的豪宅單位卻一毫子也沒有減租。不過，他坦言豪宅面積大，計呎租的話其實「平到你唔信」。

 

　　疫症肆虐近一年，商舖市道經歷寒冬，蘇民峰直指現在是買舖好時機，他隨即向記者展示地產代理傳給他的放盤訊息，「這個1,238萬元買，租3.7萬元，租金回報3.5厘，1,200萬元住宅租唔到這個價錢；這個賣8,000萬元，收26萬元租，租金回報3.9厘；你8,000萬元買層樓，13萬元都租唔到！所以計回報，有閒錢一定買舖！」他以自己中環的住宅物業為例，每月1.5萬元管理費，5,000多元差餉地稅，一個月花費了2萬多元，還未計日常的維修費，相反買舖，差餉地稅由租客支付，裝修維修亦是租客自己搞定。

 

　　雖然舖市低迷是逆市投資好機會，但上月剛慶祝60生日的師傅坦言沒有拈手，「現在賣舖，全部都係阿伯賣出來，到咁上下年紀係賣嘢，唔係買嘢！」蘇民峰說，投資磚頭為的是收租養老，他計來計去，食老本已足夠，因此即使舖市大跌，也不花心力做買賣。

 

　　他透露自己60歲後有30年運，2022至2027年將為第一個好的運勢，他說雖然現在未想到、但未來或有新計劃，故現階段決定增持現金，不作物業投資。蘇民峰說，自己的地舖減了租仍租得出，「中環堅道無空舖，因為是民生舖，不是做遊客生意的。旺區、遊客區啲舖瓜得，唔可以租好平，因為會唔值錢。」

 

疫情持續，零售舖市大受打擊，本港各區均出現「吉舖」，不少也割價求售，蘇民峰認為是投資者入市時機。

 

2024年九運始 北面有水之地當旺

 

　　置業最講究Location（地點），除了投資價值更高，買中風水屋更有可能提升個人運勢。2004至2023年為八運，西南有水之地當旺，這些年論投資回報， 師傅不諱言：「屯門都賣1.5萬蚊一呎，我都估唔到，如果買屯門市中心啲樓升更多。」

 

屯門-赤鱲角隧道（路政署項目網頁截圖）

 

　　2024年起香港進入九運，蘇民峰表示北面有水之地運勢較佳，港島北岸如中環、灣仔、北角以至小西灣均睇高一線，新界區則要到沙田城門河以南；另外馬鞍山亦食正西北水，預期會有較大發展；再遠至北區，則要留意梧桐河以南的地區。

 

　　套在全世界格局亦然，2024年九運開始，蘇民峰預期俄羅斯國勢有機會「翻生」，加拿大北面有北冰洋，澳洲北部、日本北海道及青森均北面有水，在九運階段地運也有提升。

 

　　另一邊廂，中國和美國均北面無水，蘇師傅近年受訪已一再點出兩國2024年會走下坡。「我成日話，美國（國運）跌緊，2018年高峰，跌到2024年，中國20年地運又到2024年，大家低點都在2024年。」

 

　　中美關係方面，蘇民峰預期即使拜登上台，兩國關係也不會大幅緩和，好處是不用怕打仗，上演世界大戰。

 

移民要識計數 蘇師傅：也要看個人性格

 

　　過去一年，近年香港再興起移民潮，蘇民峰見盡不少客人移民到台灣、塞浦路斯，更多是移民英國。數口精明的蘇師傅除了給予客人玄學意見，原來他更會幫客人計計數，傳授移民理財大計。

 

　　他留意到一些人在港只得一層樓，要賣出才能移民，他坦言這類人要「食老本」，在財務上最有危機。「起碼有兩層樓，先有持續收入！」他經常建議客人至少留一層樓在香港收租，幫補在外國的生活費。

 

 

蘇民峰認為，移居外國最好的理財方案是留下一個香港物業收租，以租金支持海外生活費。

 

分拆物業收租 應付外國生活

 

　　他舉例若一對夫婦在香港有總值3,000萬元的物業，拆開做3個各1,000萬元的香港物業，每個物業每月收租2萬元，一個月收租6萬元，足夠在外國租樓和生活，而且還可儲錢，再在外國買樓。理想還理想，奈可蘇師傅也明白現在香港出現信心危機，「啲人唔信香港！」一些客戶執意盡沽香港資產，移民理財大計便相當難計。「揸住3,000萬元，去英美好快使晒！我哋去歐洲生活一日要1,000港元，除非你好慳。」若資產不多，他認為可考慮移居生活成本低的地方，包括塞浦路斯或台灣，例如在台灣開民宿，有生意就做生意，沒有生意休息，蘇師傅不諱言是「打倒褪」，即降低生活水平的生活，若港人接受到也可以，但他自言接受不到台灣。

 

　　他續說，移民哪些地區也視乎個人性格。「我係傷官七殺、招積認叻、鋒芒畢露脾氣唔好，就要揀一啲大上大落嘅地方，係講實力，唔係講人情嘅地方。如何係食神正印正官、光明正大、循規蹈矩，好介意人點睇你，適宜去講人情嘅地方，例如台灣。」

 

蘇民峰直言不喜歡移居台灣，因當地生活節奏太慢。

 

移民去邊好？點評英澳加日

 

　　澳洲、英國、加拿大今年先後宣布推出特別措施，方便港人移民當地。幾乎遊遍世界每個角落的蘇民峰，每年也會到訪英、澳、加、日四國。他認為有一定資產水平的話，可選擇澳洲和加拿大，而被不少港人視為「鄉下」的日本亦適合有資產人士。

 

加拿大

 

　　蘇民峰每年會到加拿大威士拿（Whistler）滑雪，並在鄰近的溫哥華住上一段時間。他認為加拿大跟香港差不多，溫哥華樓價亦拍得住香港，「樓市需求OK，租金回報高，（買樓）實租得出。」若然找得到好樓盤，可買加拿大樓收租，幫補生活費。再加上，多年來不少香港人和內地人移居加拿大，「在列治文，住100年唔駛講英文」，中餐館及唐人商舖選擇也相當多。「講生活，溫哥華好！冬天去Whistler滑雪，揸兩個鐘頭車就到雪山，夏天買架艇仔去釣魚，好多生活。」不過他說溫哥華缺點是冬天又濕又凍，下的是夾雜很多水份的飄雪。

 

溫哥華（Shutterstock圖片）

 

澳洲

 

　　鍾情滑雪的蘇民峰，每年也會到澳洲滑雪，避開香港的盛夏。他近年對澳洲的印象不俗，「十幾年前種族歧視都嚴重，近5年已經唔覺。以前又唔識聽澳洲英文，現在（當地人）口音好好多，無溝通問題。」他認為移居澳洲，考慮墨爾本勝過悉尼，「Southbank（南岸）好多新大廈，行返市中心10分鐘。唐人街又多（商舖），多中國人移民過去。」

 

墨爾本（Shutterstock圖片）

 

英國

 

　　英國明年推出BNO簽證，港人住滿5+1年可申請定居。蘇民峰直言，移居英國倫敦在他心目中的移居城市「有排未排到」，「我們級數嘅人，唔揀倫敦有好多選擇，除非由細到大在倫敦讀書。」蘇民峰過往每年也會坐郵輪，常常在英國二三線城市，如格拉斯哥落船。「格拉斯哥5萬鎊、7萬鎊買到層樓，好大！」但他認為這些城市樓市供應多，他有客戶在英國買樓亦租不出去，無法用租金支付生活費，只能「食老本」。再者，這些城市的華阜往往只得一條街，他說次次去都是同一間餐廳、遇到同一班老華僑在飲茶，因此不會考慮英國的二三線城市。

 

蘇民峰每年也會到加拿大、日本及澳洲滑雪，熱愛運動令他身型Fit到爆。

 

日本

 

　　蘇民峰在北海道二世古擁有度假屋，每年冬季也飛到日本，他認為移居東京也可考慮買樓，靠租金生活。他舉例在新宿買一層樓、自己租一層，「在新宿三丁目唔怕租唔出，有這個Cash（現金流）就有機會夠退休。」蘇師傅認為日本的生活，香港人容易適應，「住近啲六本木，仲有得蒲添。」 

 

12月生肖運程

 

肖牛

 

　　今年犯太歲，易見悲觀負面情緒，如有結婚懷孕等喜事，可舒緩負面情緒。財運方面，排第4不是太差。春夏天出世的平命熱命人，好好管理負面情緒，事業運與財運仍可，秋冬天出世的寒命人今年運程不佳再加上犯太歲，事事要步步為營以不變應萬變為佳。

 

肖虎

 

　　今年為紅鸞桃花年，桃花運排第1，財運排第5。算是中上游的生肖，有穩定感情者，今年有婚嫁機會，單身者亦容易因桃花之助而開展到一段能發展下去的感情。

 

肖兔

 

　　今年桃花排第8，有感情的繼續，單身的能夠脫離單身的機會恐怕不大。事業方面則排第12，其實也不算太差，只是其他生肖比自己好而已，加上本年吉星全無，樣樣事情都要靠自己親力親為，外來助力不多。

 

肖龍

 

　　今年財運排第1，春夏天出生的平命熱命人要加倍努力，望能在順運最後一年爬升至更佳位置。秋冬天出生的寒命人，運程雖然在逆境之中亦望能可以逆流而上。桃花方面，今年無刑無冲無桃花，亦非相合年，感情運一般，單身者能在本年開展到一段新感情的機會不大。 

 

肖蛇

 

　　今年事業財運雖然排第10，但其實不是太差的，尤其是春夏天出生的平、熱命人，運程仍在進步中。今年為太歲遙合年。易得遠方貴人扶助，如工作上常要接觸外地人或去外地公幹，今年助力必然增加。桃花方面排第6，但今年並非桃花年，有穩定感情者今年發展不錯。

 

肖馬

 

　　今年為太歲相穿生肖，也算是犯太歲的一種，惟影響力輕微，小是小非可無需理會。財運方面算是中游，事業運程算是不差，又因今年為咸池桃花生肖，得桃花人緣之助，間接對事業財運起到正面作用。桃花方面，今年是霧水桃花年，易聚易散，但在人緣方面起到有力正面作用。

 

肖羊

 

　　冲太歲，變化較大的一年。感情變化，容易來一段感情走一段感情，為一起擋三災，無喜爭吵防的年，單身者則有機會為你沖來一段新感情。事業變化出現兩極化，春夏天出生的平熱命人可以把握機會，變好機會較大，秋冬天出身的寒命人，萬事以不變為佳。肖羊財運排第2，但這只對平熱命人而言。

  

肖猴

 

　　今年為天喜桃花年，已有穩定感情者，今年有婚嫁機會，單身者，容易遇到一段可以發展的感情，已婚者，亦可將桃花化為人緣，讓今年事業順利一點。財運今年不差，平熱命人固然佳，秋冬天出生的寒命人亦得貴人與桃花星之助而有所提升，桃花方面今年排第2。

 

肖雞

 

　　今年太歲相合，感情人緣運是不錯的，但今年並非桃花年，單身者如果想開展一段新感情，要加倍努力。自身財運不差，尤其春夏天出生者，承接去年桃花之助，今年仍可慢步前進，但秋冬天出生的寒命人仍然只能退守，待至2022年夏天才適宜進攻。

 

肖狗

 

　　今年太歲相刑，是非較別的生肖多，身體方面胃腸亦容易出現不適，故在飲食上要多加注意，盡量吃些清淡的食物。今年桃花排第10，感情人緣運一般。財運排第3，工作運今年應在是非中仍有進展，惟這只對春夏天出生的平熱命人而言。在逆運中的寒命人，遇上今年太歲相刑，在工作運上要步步為營。

 

肖豬

 

　　太歲遙合，易得遠方貴人扶助，對從事常接觸外地或要去外地公幹者助力較大。今年桃花排第7，故人緣運是不錯的，這亦有助外地工幹時容易在陌生地方與陌生人打好關係，對工作運間接起正面作用。財運排第11，如不加倍努力，恐怕容易落後於人。

 

肖鼠

 

　　今年為太歲相合年，感情人緣運佳，間接對事業亦有幫助，與去年犯太歲相比，在情緒上必然正面得多，去年感情排第12，今年則排第4，可說是大大提升了，雖然今年不是桃花年，但感情運是穩定的。財運方面，今年排第8，雖然不是很高，但必然比去年犯太歲為佳。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》