生財有道

　　前年尾《iMoney Focus》製作了2017年政經大事預言，詳細分析未來一年由香港中國到國際、由政治選舉到外交國策、由理財投資大勢到科技就業的大趨勢，當時我們在科技及社交媒體有很大的篇幅與著墨，結果證明去年無論從經濟到政治，也是科技掛帥主導的一年。

　

　　今年再接再厲，繼續全力撰寫2018年政經大事預言。「問君能有幾多愁？沒買騰訊沒買樓」，這句應可選為年度金句，相信已去世一千年的南唐李後主，怎也沒料到自己的《虞美人》會此時此刻在香港爆紅起來，但這句二次創作詩詞卻一擊即中港人最關心的兩大重點。

　

　　香港是很獨特的城市，當全球也在談論科技對經濟帶來的震撼，但香港人則在為窩居糾結不已，如何有個安樂窩仍是未來一年最重要命題。新任特首林鄭月娥將為香港房屋政策未來五年甚至十年定下重要基調，我們花不少篇幅分析本港未來房屋方向及趨勢，希望分析有助未上車、等上車或已上車的讀者。

　

　　沒錢買樓也起碼買一手騰訊，科技繼續是未來一年重點，如果你錯過了去年的科技熱潮，未來一年的科技大趨勢，絕不容再錯過，甚麼是Blockchain甚麼是Chatbot，最少要學懂聽懂是甚麼一回事，今年我們繼續為讀者精選最關鍵科技變化趨勢。

　

　　根據聯合國數字，亞洲人口中位數是30歲，而香港的人口中位數卻高達44歲，在亞洲眾國家地區中排第二老，只有日本人口比我們高，人口老化又長壽，是香港面對的問題，如何好好地投資理財，讓港人可退而無憂，理財篇將分析來年的理財重頭戲——年金。

　

　　最後，我們挑選了一本由有英國巴菲特之稱的英國富豪Jim Mellon著作，為這次2018政經預言作結。這位六十歲富豪跟iM說，未來的投資大方向便是「長壽」兩個字，當人類愈來愈長命（香港人可是全球最長命的），長壽便是未來的大主題︰「如果我們可活過120歲，誰養我們，政府不會有錢養你，你唯一可以做的，就是投資到可讓你活到120歲的公司。」

　

　　細看2018年預言，或許啟示是：更需要掌握未來二十年甚至三十年大趨勢，讓大家可健康無憂在這萬變的年代好好活下去。

　

專訪黃遠輝：資助房屋對樓價影響有限

　

　　推居屋、重推白居二（白表免補地價購買二手居屋計劃）、綠置居恒常化、首置上車盤先導計劃，全都是特首林鄭月娥「以置業為主導」之下的「新房屋政策」。林鄭做事一向有效率，上任半年，連同上屆政府規劃的資助房屋，單是2018年，就有逾萬個資助房屋單位陸續登場或公布細節，當中包括重推綠置居計劃，4,800個單位將在年底「應市」，另與私人發展商合作的首置上車盤計劃，亦已選址安達臣道，細節將在年中公布，最快年底接受申請。

　

　

憂置業主導負期望

　

　　數數手指，明年資助房屋的供應量應是近十年最多，達12,320個單位，也許仍是僧多粥少，但至少提供多個圓夢的機會，「政府以置業為主導，我在政府做房屋的委員會，當然不能夠話完全不同意這一套，不過，在今天土地資源不太充裕的情況下，如果真是改用置業為主導，恐怕短期內，資源是滿足不到市民期望，我驚期望大咗，滿足不到，點算？唯一有這個保留，不是反對，但我有些擔心。」房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，自己接觸的部分年輕人對置業的欲望沒有想像中大，可能是視上車無望，或者生活態度有所改變，「有些人覺得，我點解要好似我爸爸媽媽咁，供樓供成世？會不會有咁嘅改變，大家都要掌握吓。」

　

　　近年樓價不斷上升，政府解釋的原因之一是供應不足，如今有逾萬個資助房屋單位推出市場，私樓市場會否受到壓力？曾經是銀行大班的黃遠輝又有保留。「我相信公營房屋從來沒有扮演到，或從來沒有左右樓價的角色，同樣地，我認為樓價亦不應該左右公營單位的供應。」

　

　　不過，現實是資助房屋在市場上，的確對樓價有一定影響，參考2017年的居屋成交紀錄，以逾800萬元成交的單位有6個，而且屢有呎價破頂的「居屋王」出現，而在房委會就首次推出白居二的檢討顯示，二手居屋樓價升幅高達64%，同期私樓中小型單位則升了47%。新房屋政策之一是重推白居二，明年首季就有2,500個名額，「白居二是給現時無樓，同時符合白表資格的家庭有多一個選擇，很大機會地，他們已經在市場上搵緊樓，即是這批需求已經存在，所以理論上，白居二對樓價影響是Neutral（中性）。」

　

　　不過，他認同未補地價二手居屋市場一向淡靜，每年成交只有約1,000宗，作為居屋業主，見到一批新購買力，提高叫價為正常行為，但與此同時，買家受購買力、按揭規限的影響，縱使二手居屋售價上升，仍會選擇入市，因為售價依然較已補地價居屋及私樓便宜。黃遠輝表示要小心為上，上次白居二的5,000個名額，房委會分開兩次推出，每次2,500個，而今次政府建議3,000個名額，房委會亦減少了500個，避免大量購買力湧入二手居屋市場。

　

綠置居非全面化效果小

　

　　另一個在明年推出市場的資助房屋計劃是綠置居，繼今年入伙的新蒲崗景泰苑的857個單位，年底將有一幅位於火炭、原定興建公屋的土地，將改為出售用途，約有4,800個單位。由於只是現有公屋住戶或符合綠表資格人士可購買，黃遠輝同樣認為對私樓樓價並無影響，「回收了4,800個單位給輪候冊的家庭，這些家庭可能由板間房、劏房上了公屋，私人市場少了的是不適切的居所單位，板塊完全不同。」

　

　

　　綠置居更令人擔心的是延長公屋輪候時間，最新公布的平均輪候時間為4.6年，林鄭曾經表示，綠置居對輪候時間沒有影響，但黃遠輝不只一次公開說明，影響與否是取決於計劃的規模，「不計算接受申請、做樓書的時間，現時賣出公屋（綠置居）單位後，住戶要在兩個月內遷出原來單位，很多時候最後一刻先交回，然後房署要將單位還原、修葺再作分配，現時平均要44天，換言之，前後約要100天，即是大約是0.3年，新住戶才可遷入收回的單位。所以我在房委會會議上提到，如果全年的公屋單位變為綠置居，公屋平均輪候時間就要增加0.3年，以當時4.7年計，即是惡化至5年，但如果每年撥出百分之十的單位作綠置居，即是約2,500個單位，影響相對也是百分之十，增加的輪候時間是0.03年，即是10日，影響相對輕微，所以為甚麼政府說沒有影響，景泰苑只有857個單位，是每年分配公屋數目的3%，理論上係可以講到無影響，但火炭4,800個單位是另一回事。」

　

　　綠置居的一個單位，可以滿足到兩個家庭需要，黃遠輝認同計劃有其好處，但選址相當重要，「（政府）講到好好，收回的公屋單位市區又有、新界又有，當然，今次是新蒲崗，火炭又是另一回事，究竟容不容易吸引住在市區公屋單位的人交出單位？數量恐怕不多。」他估計，房委會上贊成綠置居恒常化的人較多，但他強調，恒常化與全面化是兩回事，「睇返過去的居屋申請，大部分時間的綠表申請都不超過2萬張，可以見到，恒常需求大致係咁多，他們手上有公屋，拎返出來是很大的決定，所以一定要換到好嘢。」

　

首置盤非真正房屋供應

　

　　綠置居和居屋綠表都是以公屋住戶為對象，從申請名額上看，綠表的「機會」似乎更多，「綠置居是滿足經濟條件改善，又有置業意欲的公屋家庭，但其實更多（置業需要）的是白表，即是負擔不到買私樓的一群。」黃遠輝亦是居屋計劃的受惠者，當年透過綠表與同住公屋的父母「上車」，繼而搬上私樓，他始終認為，居屋在幫助一些家庭解決居住問題起了積極作用。現時居屋綠白表比例為五五，黃遠輝指出，過往綠表比例較高，但大都有未用盡的配額撥給白表申請者，因此現有的38萬個居屋單位中，只有約四成多經綠表購買，與現時訂定的五五比例相約，但比例會否再改變，仍要經過房委會討論。

　

　　2018年首季將推出4,400個居屋單位，當中啟德700個單位及南昌站旁的2,500個單位都是罕見市區靚盤，預計超額申請數目可能再創新紀錄，至於位於何文田常樂街的項目，現時已在興建中，但黃遠輝說，該項目不會包括在首季出售的名單內，原因是不希望全部為市區單位，希望每次給買家有不同地區選擇。

　

　　居屋單位爭崩頭，樓價繼續升，不符合資格購買居屋又負擔不起私樓的市民只會愈來愈多，於是林鄭推出首置上車盤計劃，與私人發展商合作，賣地時加入要撥出部分單位作首置盤的條款，先導計劃只有1,000個單位，遠較預期少，市場上已有不少憂慮，私樓價格會因而再上升，「市場少了1,000個需求，同時私人市場少了1,000個單位供應，所以心理上，私樓變得更珍貴，價格可能反而上升，無論如何劃來劃去，整體供應是沒有增加，只是在已預見或計劃下的供應換個標籤，更加不會影響樓價下調。」黃遠輝強調，樓價上升的最大原因是供應不足，而供應不足源自土地不足，他擔任主席的土地供應專責小組正密鑼緊鼓開會，討論本港最少15個增加土地供應的方法，當中包括棕地、填海、填平船灣淡水湖、發展郊野公園邊陲地帶等選項，每個選項各有利弊，亦非常富爭議，小組同時開始整理諮詢文件，目標是首季開展公眾諮詢，並於第三季向政府提交報告。

　

居屋七折定價 小心計錯數

　

　　第一期居屋在1978年開售，包括荔景悅麗苑、柴灣山翠苑、何文田俊民苑、沙田穗禾苑、觀塘順緻苑，合共8,373個單位，計一計，明年就是居屋40年周年。多年來，大家都說居屋定價是市價七折，黃遠輝特別澄清，應為居屋「標準售價」的七折，並非同區樓盤「市價」七折，而標準售價的訂定包括同區一手、二手樓成交價，居屋的位置，以及扣除會所、裝修及設備等成本。他以上一期出售的彩興苑為例，平均呎價為7,700元，即是標準價應為1.1萬元，「但當區很多樓盤，不計啟德的新樓，就算淘大花園都已高過這個數。」

　

　

　　早前接受申請的房協單位，將於1月進行抽籤，並於2月28日揀樓，中籤者要注意一點，如果同時心儀明年首季接受申請的居屋計劃，有可能要進行取捨，是否放棄購買房協單位而「博」居屋。

　

白居二問與答

　

問︰新一期白居二何時推出？

答︰2018年首季，與新一輪居屋同時推出。

　

問︰我合乎申請資格嗎？

答︰申請資格按居屋白表申請資格訂定。

　

問︰單身人士可獲多少配額？

答︰家庭及單身人士比例為9比1，換言之，2500個名額中，單身人士佔250個。

　

問︰我可否同時申請居屋？

答︰可以。

　

問︰計劃是否設有轉售限制？

答︰有，白表買家在交易後首兩年內，不可以在第二市場出售，但補地價後在公開市場出售。而交易後第三年起，業主可將未補價的單位出售給綠表人士。

　

問︰按揭計劃的安排？

答︰房委會提供的30年按揭還款保證期，由單位的首次轉讓日期起計算，白居二買家購入二手居屋單位後，視乎樓齡，或未能向銀行取得較長的按揭還款期。

　

問︰錯過今年的申請，還有機會嗎？

答︰計劃將會恒常化，房委會暫定在每年的相若時間，與出售居屋同期推出。

　

綠置居

　

　

　　房委會2016年10月推出首個位於新蒲崗的綠置居計劃景泰苑，以市價六折出售，超額認購近18倍，買家於今年中陸續入伙。根據房委會數字，857個買家中，800個為公屋租戶，其中98戶屬「富戶」。林鄭月娥將計劃恒常化，意味政府將定期撥出原本用作興建出租公屋的土地，改為出售用途，要吸引公屋戶騰出單位，特別是市區住戶轉租為買，綠置居選址必須具一定吸引力，但同一時間，不但令正輪候公屋人士等得更久，反而減少了他們獲分配市區公屋的機會。黃遠輝提到，大量推售綠置居有限制，包括市場的消化力及選址的客觀條件，「如果有斜坡好難賣，要處理責任問題。」

　

供樓一族注意 料加息三次 供款多一成 

　

　　2017年美國聯儲局先後加息3次，第四季多隻矚目新股上市，抽走市場資金，香港銀行同業拆息（HIBOR）升破1厘，是2008年海嘯後的新高，不少樓按計劃的實際按息已觸及2.15厘封頂位，但各大銀行仍按兵不動，未有上調最優惠利率（P）。供樓一族便最關心本港何時加息，iM訪問多位經濟學者及按揭專家，均預期2018年P息將會上調。

　

　

究竟香港何時加息？

　

　　冠域商業及經濟研究中心主任關焯照估計明年美國聯儲局會加3次息，並估計加息時間與今年相若，即會在3、6、12月加息。他認為，若聯邦基準利率加到2厘，相對本港拆息約1厘，息差仍未足以吸引資金從香港流走。

　

　　他認為，要到聯儲局明年底加息後、本港銀行才有較機會加息，「銀行唔加P，好似好蝕底，雖然按揭少收了錢，但銀行計過條數，若果加P，儲蓄和定存也要加息，資金成本也會增加。」而大銀行資金成本平，現在HIBOR偏高，大銀行靠拆借也賺到錢，「拆借是一日3000億元的市場！」他認為當銀行「計唔掂數」，同業市場也拆借不到平錢，才會真正加P，他更預言一加息，便可能短時間內追加，可能短短一個月加兩三次、每次0.25厘也說不定。

　

　　浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，明年本港加息幅度應不會太大，估計P的加幅與美國幅度相若，可能加0.5至1厘，「主要視美國加息步伐，以及香港資金流走得多快。」他預計，當銀行體系結餘跌至數百億元，銀行便會考慮加息，12月底銀行體系結餘為1,797億元。至於加息時間，他相信在明年第二季起機會較大。

　

　　經絡按揭轉介市場總監劉圓圓亦持相同意見，估計銀行體系結餘降至1,000億元以下，本港銀行才有較大加息壓力。她估計，最快明年第二季會循序漸進地加息，幅度約0.25至0.5厘。

　

按揭供款計畀你睇

　

　　現時，大部分供樓人士採用H按，僅小部分使用根據銀行最優惠利率而定的P按。H按雖較P按浮動，但H按設有鎖息上限，近期HIBOR上升至1厘以上，令不少H按計劃已升至鎖息上限（匯豐、恒生、中銀為P-2.85厘），實際按息為2.15厘。若本港銀行加息，即上調最優惠利率（P），現時H按2.15厘的鎖息上限亦會上調，假設銀行加息0.25厘，鎖息上限將升至2.4厘。

　

　　以2.15厘實際按息計，還款期25年，每100萬元貸款額每月需供款4,312元。一旦銀行加息0.25厘，實際按息升至2.4厘，每月供款將增至4,436元，增加124元或2.9%。倘再加多一次0.25厘，實際按息升至2.65厘，每月供款將增至4,562元，較現時增加250元或5.8%。

　

　　若果明年港息加1厘，實際按息為3.15厘，每月供款額更高達4,812元，較現時大增11.8%。以按揭借貸400萬元為例，現時2.15厘每月需供款17,248元，升至3.15厘便需要供19,248元，每月剛好要供多2,000元。

　

港人心態寧供樓不租屋   

　

　　2017年本港樓價升約14%，中原城市領先指數（CCL）由年初約144點，升至年中約160點休息一輪，終在第四季破頂，至165點水平。展望明年，樓價會否受P息上調影響？受訪者均預期加息主要對置業者有心理影響。

　

加息對樓市有何影響？

　

　　黃遠輝認為，現時仍屬低息環境下，即使加息1厘，實際影響亦未必大，「始終是住屋需求，其次係儲蓄、保值，我們老一輩的想法，供樓比租樓好，供供下是自己的，這個心態也幾普遍，計到條數都會繼續買。」

　

　　麥萃才則認為，現在港人買樓最大的問題不是供不起，而是沒有首期，有首期的話通常也供得起，因買樓上會需要進行3厘壓力測試，「而加息幅度應遠低於3厘」。他相信到明年第三季，加息才會影響樓價。而影響不是令供樓人士供不起，而是預期加息常態化，置業者有所顧忌，需求可能會進一步壓低。

　

　　他續說，樓價要下跌，即是有人肯沽貨。但現時本港六成物業已供甩，對業主來說樓價波動也不可能沽，只是帳面影響。而供樓人士不可能見樓價跌一兩成便止蝕，「投入三四成首期，自住的Commitment很大！不同97年很多人只付一成首期，不想輸落去才會沽。」

　

明年樓價走勢如何？

　

　　關焯照估計明年樓價可能先升後回，因他估計明年第四季銀行才會加息，上半年樓價應可穩步上升約10%，到了下半年市場驚加息，對樓價影響將浮現。

　

　　香港按揭轉介董事總經理葉景強則相反，他預期銀行明年中一旦加P息，對置業者心理影響大，屆時樓市會淡靜一輪，但當樓市積累了一定購買力，又會再上升。

　

　　即使息魔來臨，經絡按揭的預測仍進取。劉圓圓預計明年樓價可緩緩上升5至10%，「因樓市供應量未來5年也未算穩定，而且港人置業需求仍龐大。」她相信，當按息升至使供樓貴過租樓，才會影響樓價。

　

公共年金登場 退休產品大熱

　

　　2018年理財大事，公共年金面世必定佔一席位。因應香港人口老化，港府全資擁有的按揭證券公司在今年4月宣布，將於2018年中推出終身年金計劃，年滿65歲的香港永久性居民即可參加，65歲男性認購100萬元，每月可獲5,800元直至身故，女性因預期壽命較長，每月可獲5,300元。長者最低可投入5萬元、最高100萬元，年金可終身領取。

 　

　

　　終身年金計劃公布後，坊間反應正面。因投資在官方的按證年金，預計每年回報達4%，此回報坊間罕見，加上按證具有官方背景相對穩陣，對投資心態保守的長者來說，可謂一大福音。

　

　　乘著官方機構推出年金，坊間銀行及保險的年金產品隨之也被炒熱。按證公司總裁李令翔上個月底便說，按證公布明年(2018年)推出終身年金計劃後，市場反應積極，很多保險公司相繼推出年金產品，今年年金佔長期保險私人市場的比重，由本來佔不足2%，升至逾4%。恒生零售銀行及財富管理業務主管關穎嫻早前也說，現時恒生人壽保險的持有人中，逾半有認購年金產品，過去兩年的即享年金年度保費更大增100%。

　

長線計劃嬰兒已可投保

　

　　不同於按證年金在65歲需投入一筆過金額，坊間年金類型繁多，近月更有不少新產品，包括容許投保人在年輕時分期供款，待年老時領取。舉例中銀人壽11月推出的新產品，便以領取年金至100歲作招徠。該產品專攻年輕投保人，由出生後15天的嬰兒到55歲成人均可投保，保費可分繳付5年、10年、20年，或至受保人60歲。假設投保人自30歲起開始供款20年，每月支付保費1,000元，至65歲起每月預期可領取5,096元，直至100歲為止。

　

　

強積金不足退休所需

　

　　中銀人壽表示，該產品推出數月，認購反應熱烈，主要對象是年輕在職客戶、為人父母及計劃退休的人士。該公司指，由於現時強積金（MPF）供款金額及回報不高，每年平均回報約3%，年輕一代到65歲退休時，MPF的退休儲備未必足夠應付退休後每月生活開支；加上按證公司宣布推出公共年金，各界對退休後的財務安排愈來愈重視，市場對年金產品的需求顯著增加。而年金產品暫時只佔長期保險業務約不足5%之新生意，可見年金市場潛力巨大。

　

　　匯豐銀行近期亦積極銷售年金產品。滙豐保險香港行政總裁文德華 (Edward Moncreiffe)向iM表示，公司現時提供兩款年金產品，分別為盈達年金計劃及聚富入息保險計劃，購買年金產品的客戶一般是40至60歲、為退休作準備的人士。當中，盈達年金計劃於今年上半年新造保費及認購宗數的升幅分別約11%及10%。

　

　　文德華預期，隨著政府終身年金的推出，相信公眾對年金的認識將會增加，對該類產品的需求亦會增加，該公司2018年會繼續提升旗下年金產品。

　

　　除了按證年金，機場管理局2018年第三季將發行50億元零售債券，也是退休人士穩健投資的好選擇。機管局這次發債是為興建三跑道集資，債券為3年期，外界估計息率可達2.5至3厘，隨時較保證2厘的銀髮債券吸引。機管局行政總裁林天福早前表示，三跑是屬於香港人的工程，發行零售債券是順應民意，讓公眾參與，發行模式將參考iBond。

　

專家意見：留心計劃條款

　

　　從事保險業30多年的獨立中介人吳澤偉建議，有意認購坊間年金產品的人士，可留意年金派發期有多長，「一般銀行代理的是固定年金（Fixed Annuity），例如由60歲起拿錢到80歲，如果長命到90歲便沒有錢拿怎辦呢？」

　

　　坊間年金產品的預期回報資料，一般也計及非保證的投資紅利。吳澤偉提醒，投保人要對「非保證紅利」有心理預備是不保證有、是額外的，保險公司可能提供不到這筆紅利。若誤以為是保證回報，在將來領取年金時隨時失去預算，金額縮水。

　

　　年金產品的銷售對象愈來愈年輕，一些年輕投保人會選擇月供10年或20年不等。吳澤偉提醒，供款期愈長，風險也愈大，因投保人若突然無力完成供款，隨時會令年金計劃作廢。因此投保人要視乎自己的工作性質，若是失業能否容易找回工作去供款呢？他說一些年金計劃設有「豁免供款利益」，投保人一旦因病失去供款能力，保險公司也可幫投保人供款，令計劃不至作廢。因此揀選年金計劃時，最好細心留意各條款，以防「魔鬼在細節」。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》