生財有道

　　差餉物業估價署最新公布的樓價指數，連續15個月破頂，400呎以下的細單位升幅依然較大，市民的上車夢愈來愈遙遠，就連房委會在月底開始接受申請的新一批居屋，平均呎價也打破居屋開售40年來的紀錄，高達近萬元一呎。

 

　　不過，今次推出的居屋新盤貴得有原因，4,400多個單位之中，有逾3,200個單位在市中心地帶，分別鄰近南昌站及明年通車的啟德站，想以相對便宜的價錢，在市中心上車做業主，這可能是最後機會，皆因翻查房委會文件，未來4年落成的居屋，絕大部分位於新界區或擴展市區。新一批居屋不合心水，也可同時申請新一輪「白居二」名額，換言之，今次將有近7,000個上車機會。

 

 

　　樓市不斷升溫之下，預料今次居屋申請又會「爭崩頭」。幸運兒並不多，若然未當過，就要留意上期居屋白表中簽者的自白。這位幸運兒去年成功揀到心儀市區新居屋。他在過去數年居屋、白居二、房協及市建局資助房屋無一不抽，屢敗屢試下儼然居屋專家，且聽其居屋實戰談。

 

　　抽到居屋圓置業夢，但近年新居屋以實而不華作賣點，買家要面對廁所對大門的奇則，如何善用空間、改善間隔，設計師有辦法。 

 

第一步申請篇：新居屋+白居二 7000單位爭崩頭

 

　　新一批居屋有4,431個單位，逾3,200個位於九龍區，並鄰近港鐵站，交通便利，成為今次的一大賣點。其中南昌站旁的凱樂苑單位最多，有2,200多個單位，而未來啟德站旁的啟朗苑則有680多個單位，餘下千多個單位來自東涌裕泰苑，前往東涌站就要步行20至25分鐘，3個屋苑各有逾半單位是400呎以下的細單位。翻查房委會的文件，預計在未來4年落成的居屋屋苑中，除了何文田常樂街和南昌發祥街共千多個單位的項目外，其他屋苑大多在新界區或擴展市區如馬鞍山、將軍澳等，有意在九龍區上車的市民，今次將是難得機會。

 

　　不過，根據房委會的定價標準，屋苑所在地區是考慮因素之一，既然位處市區中心地帶，售價自然較高，所以今次的呎價打破了過往的居屋開售紀錄，啟德啟朗苑的平均呎價高達9,755元，最貴單位售488萬元，實用面積471呎，呎價逾萬元；在南昌站旁的凱樂苑，平均呎價也要9,234元，以最大面積單位是630呎為例，售價630萬元，呎價就要1萬元。參考兩個項目附近二手居屋成交價，呎價都要逾萬元。

 

　　政府將「白表居屋第二市場計劃」（白居二）恒常化，今次名額為2,500個，與新一批居屋同期在今個月底開始接受申請，申請的入息及資產限額相同，申請者可同時申請兩個計劃，如果同時取得兩個資格是需要放棄其中之一。參考現正放售的二手未補地價居屋，400萬元以下的上車盤集中在新界區，其中將軍澳、北區的數目較多，如果是市區的話，何文田可以是一個選擇，售價更是300萬元以下，但面積較少，只有不足300呎。兩個計劃各有賣點和弊處，有意申請的無殼蝸牛應如何選擇？

 

 

第二步睇樓篇：三區居屋搶先睇

 

啟德啟朗苑

 

啟朗苑由3座組成，生活配套主要靠晴朗商場，步行需時5分鐘。

 

　　單位數目︰683個（3座）

　　實用面積︰286至471平方呎

　　平均呎價︰9,755元

　　售價介乎︰227萬至488萬元

　　預計落成︰2018/19年

 

　　環境 - 位於啟德發展區內，一旁是市建局的煥然壹居及公屋德朗邨，一旁是入伙中的豪宅啟德一號，前後方分別是港鐵啟德站及住宅地盤，預計入伙初期，周邊環境沙塵滾滾。

 

　　交通 - 在沙中綫通車前，需到鄰近的啟晴邨及麗晶花園乘坐巴士或小巴，可到達九龍灣、黃大仙等港鐵站，也有巴士到油尖旺區或港島區，但步行至車站需一段距離，大約要10分鐘，而且選擇不算多，上下班時間可能較多人。

 

　　生活配套 - 現時主要靠旁邊屋邨的領展街市及商場解決日常所需，選擇不算多，基本常見的超級市場、連鎖快餐店、麵包店等。想有多點選擇，除了可到九龍灣的商場群之外，也可在啟晴邨乘坐往黃大仙港鐵站的小巴，途經九龍城下車，平日班次較疏，但車程在10分鐘內，尚算方便。

 

賣點　

　　‧位近沙中綫啟德站

　　‧位於34名校網

‧　　鄰近屋邨商場

 

缺點

　　‧沙中綫明年中才通車

　　‧休憩空間少

　　‧附近地盤多

　　‧呎價最貴

 

南昌凱樂苑

 

屋苑近南昌站，2,000多個單位中，逾600呎單位只有百多個，佔約6%。

 

　　單位數目︰2,522個（5座）

　　實用面積︰383至631平方呎

　　平均呎價︰9,234元

　　售價介乎︰292萬至630萬元

　　預計落成︰800個單位2018/19年落成，其餘2019/20年落成

 

　　環境 - 屋苑在長沙灣批發市場旁，現時未有行人路可直達樓盤。部分單位有望海景觀，但前方是住宅及酒店地皮，興建期間有噪音問題，建成後部分單位就不再有海景；在相反方向的單位則面向西九龍公路，噪音較多。

 

　　交通 - 最近港鐵站為南昌站B出口，步行至屋苑約需5分鐘。如果想乘坐其他交通工具，則要穿過港鐵站到另一端的深旺路，有巴士、小巴往深水埗、旺角等九龍地區，也有行經西隧的過海巴士。

 

　　生活配套 - 現時最近的超市、食肆在南昌站另一旁的富昌商場，港鐵上蓋大型私人屋苑落成後，將有大型商場，但街市就要步行最少15分鐘到深水埗北河街一帶。屋苑所屬校網為深水埗、長沙灣區一帶，區內有不少受歡迎的中小學，英華書院、德貞女子中學等更在屋苑的步行範圍。

 

賣點

　　‧鄰近南昌站

　　‧有最大單位

　　‧部分單位望海

 

缺點

　　‧海景有限期

　　‧部分單位面向高速公路

　　‧近昂船洲污水處理廠

 

東涌裕泰苑

　

最近屋苑的街市在逸東邨，物價出名地貴。

 

　　單位數目︰1,226個（2座）

　　實用面積︰277至571平方呎

　　平均呎價︰6,698元

　　售價介乎︰159萬至428萬元

　　預計落成︰2020/21年

 

　　環境 - 屋苑靠山，在逸東邨對面，兩旁分別是北大嶼山醫院及馬灣村，部分單位可享山景，環境清幽，但相反方向則面向馬路，有不少往逸東邨、梅窩方向的大型車輛經過，噪音較多。

 

　　交通 - 現時位置有點「半天吊」，需靠逸東邨的38號單層接駁巴士往東涌站，需時5分鐘，或乘坐往荃灣及何文田的機場巴士出市區。如果步行至東涌站，需時約20至25分鐘。

 

　　生活配套 - 旁邊的馬灣村有茶餐廳、大牌檔等少量食肆，步行約10分鐘到逸東邨，有領展街市及商場，可解決基本日常所需，但由於是「獨市」生意，價格反而較市區貴，大型商場、戲院等則要到東涌站旁的東薈城。

 

賣點

　　‧價錢最平

　　‧鄰近山邊

　　‧適合機場上班人士

 

缺點

　　‧距港鐵站較遠

　　‧部分單位在馬路旁

　　‧生活配套少

 

 

第三步抽籤篇：中籤者實錄 兩貼士增勝算

　

　　差估署日前公布最新樓價指數，按月升1.3%，本港樓價已連續上升22個月。樓價企高，400萬元上車盤也幾乎絕，當上車變成夢想，想一圓置業夢或要中六合彩，或是抽中居屋。三十出頭、不願上鏡的Matt，去年成功以白表抽中居屋，獲揀樓機會，而且是位於市區的彩虹彩興苑，可謂相當幸運。Matt在2016年結婚，婚後租住新界村屋，由於兩公婆均在市區返工，Matt一直希望買市區樓，然而兩公婆工作六七年，首期資金不多，又不願「將價就貨」買不足200平方呎的納米樓，唯一上車希望就落在抽居屋。

 

揀樓次序非單看號碼

 

　　Matt和太太婚前抽過居屋、白居二、房協資助房屋等等，每次也沒有機會揀樓。2017年是他們婚後第一次抽居屋，便一擊即中，Matt也自言好彩。想提高抽中居屋的機會，他建議申請者先了解遊戲規則，「特別是我們用白表抽，每次也超額申請幾百倍。有些人以為自己抽中第一粒珠，便一定可以優先揀樓，其實不是的！」

 

　　申請過多次資助房屋、屢敗屢抽的Matt，已很熟悉抽籤制度，儼然是居屋申請專家。他說每次遞交居屋申請表後，房委會會發信告訴你的申請編號，而申請編號最尾兩個數字，將用於攪珠。例如去年居屋攪珠頭5個號碼是36、17、21、43、84，別以為所有36號的申請人，不論家庭或單身人士也是最先揀樓。

 

　　以上一期居屋為例，綠白表的比例一比一，白表之下細分的揀樓次序依次是「家有長者優先選樓計劃」核心家庭、核心家庭、非核心家庭，最後才是一人申請者。上期居屋預留了600個單位給「家有長者優先選樓計劃」（見iKnowledge）核心家庭，那家有最少一名60歲以上的年長成員，該組別才是最優先揀樓，再以36、17、21等號碼依次序揀樓。「就算你是36號的核心家庭申請人，揀樓次序很可能後過17或21號的『家有長者』申請者。」

 

單身者勿妄想有得揀

 

　　家有長者的揀樓機會大增之餘，Matt說每次最大最靚的單位也給這組別選購了。至於「核心家庭」即是夫妻、父母與子女，或孫兒與祖父母/外祖父母（而孫兒父母均去世）；其餘親屬組合屬於「非核心家庭」。將於月底出售的3個項目，有三成也是400呎以上可間成二房的單位，在「家有長者」完成揀樓後，家庭申請者勢必爭崩頭。最後才是一人申請者，過去兩期居屋均預留了100個單位（綠白表各50個）給單身人士，Matt直言這100個單位往往也是「籮底橙」，「通常都是最低層或對著垃圾房、電錶房的單位」。

 

　　了解整個抽籤制度後，Matt建議大家可能的話，在申請表加入60歲以上親屬，機會最高，「當然這名長者親屬不能有樓，或是資產不超標，之後亦需與該長者居住」。至於情侶，他笑言早日「拉埋天窗」至少可以列入第二組別的「核心家庭」，「別以為男女朋友，兩個人交兩份表，就等於有兩次機會，白表單身人士只得50個單位可買，揀樓機會極之渺茫，我懷疑就算是第一粒珠，也不一定輪得到你揀樓。」

 

iKnowledge：家有長者優先揀樓計劃

 

　　申請者中的其中一名成員需年滿60歲，並成為日後購買單位的業主或聯名業主，如該年長家庭成員已婚，其配偶亦須名列在同一申請表內，除非有文件證明已離婚或配偶已去世，另該年長親人需簽署一份聲明書，承諾願意一同在購買的單位居住。

 

揀到市區樓 開心過中六合彩

 

　　Matt和太太去年申請居屋，申請編號尾數是21，是第三粒珠。他記得去年6月攪珠後，很多報道也分析，只有頭兩個號碼才有機會揀樓，當時他亦十五十六，對能否揀樓沒太大期望。

 

　　抽籤後，房委會會在網站上載申請人真正的揀樓次序，當時Matt在白表「核心家庭」組別排接近600位。上期出售彩虹彩興苑、梅窩銀河苑及銀蔚苑，合共2,057個單位。上期綠白表比例一比一，Matt盤算自己在白表排600位，即是綠表也同樣有600位申請人在前面，即自己真正是排在「核心家庭」組別的第1,200位，當第一組別「家有長者」買光600個單位後，還剩1,457個單位，換言之自己在這一期有機會揀樓，「不過市區的彩興苑只有1,358個單位，我當時估計自己只能夠買梅窩居屋。」

 

揀樓者棄權 終如願上車

 

　　上期揀樓於8月底開始，房委會每日邀請約100名中籤者到樂富揀樓，Matt自言當時幾乎瘋了，特別是「家有長者」組別完成揀樓後，市區的彩興苑尚餘863個單位，房委會每晚7時上載當日揀樓情況，他也第一時間瀏覽，看看每日有多少單位被選購、有多少揀樓者放棄。雖然彩興苑坐向最佳、面積較大的兩房單位也幾乎全給「家有長者」申請人挑選了，但始終是Matt夢寐以求的市區樓，他坦言即使只剩下低層、對著垃圾房、電錶房也會買。

 

　　「當時我計過，只要每日有三成人甩底，我便有機會揀彩興苑！抽了這麼多次居屋，從未試過這麼大機會揀樓，更是市區樓！」雖然事隔半年，Matt憶述時仍相當興奮，幾乎開心過中六合彩。

 

　　到了「核心家庭」揀樓後期，坐向較佳的單位全數售罄，每日放棄揀樓者愈來愈多，有四五成人不揀樓，到Matt獲邀揀樓時，彩興苑尚餘約200多個單位，他如願以償揀選心儀單位，預計將於2019年第一季收樓，成為居屋上車幸運兒。

 

未來4年1.4萬居屋應市

 

 

　　新一期居屋將於3月底接受申請，其中啟朗苑、凱樂苑位處九龍市區最矚目。若今次抽不中居屋，市區居屋已賣少見少。位於九龍城區的何文田常樂街居屋項目，將於2019年落成，若明年初開售，隨時數個月便可入伙，惟單位數目僅600個；深水埗發祥街西亦已選址興建居屋，提供約800個單位，預計2019至2020年度落成。另外，葵青區德士古道、將軍澳第65C2區一期亦有居屋項目，最遲2020年落成。

 

 

第四步按揭篇：居屋按揭

　

 

新居屋

　

　　問︰居屋最高按揭成數？

　

　　答︰房委會為居屋買家提供按揭貸款保證，綠表買家最高可借95%，而白表買家最高可借90%。不過，按房委會的按揭擔保，限制了按揭年期最長為25年，相比私樓可造30年按揭，相同貸款額，居屋買家每月供款金額會稍高。

　

　　今期最平159萬元的東涌裕泰苑單位，白表買家只需15.9萬元首期，每月按揭供款僅6,170元，綠表買家更只需7.95萬元，每月供款6,513元。同時，在房委會擔保下，即使今期居屋部分單位超過400萬元，白表及綠表買家仍分別可敘造90%及95%按揭。以最貴的凱樂苑630萬元單位計，白表及綠表買家每月分別要供2.44萬元及2.58萬元，不可謂不吃力。

　

　　問︰居屋按揭只可敘造P按？

　

　　答︰銀行普遍只為居屋買家提供P按計劃，息口較H按計劃為高。P按計劃的實際按息向來固定在2.15厘，假設供款25年，借100萬元每月需要供4,312元；至於H按計劃，去年坊間以「H+1.4厘」為主流，以2月27日一個月HIBOR為0.72厘計，實際按息約2.12厘，供100萬元每月供4,297元。同樣借400萬元的話，P按每月需要多付60元。

　

　　問︰居屋上會需要壓力測試嗎？

　

　　答︰由於居屋買家獲房委會擔保，買家毋須通過壓力測試，僅要求供款佔家庭收入不超過五成。倘若超過五成，銀行或會要求加入親屬作「諮詢人」，計及「諮詢人」的收入，以符合供款佔家庭收入不逾五成的要求。買凱樂苑630萬元單位95%按揭的買家，家庭月入需達5.1萬元。

　

白居二

　

　　問︰白居二按揭與居屋相同嗎？

　

　　答︰白居二買家同樣獲房委會按揭擔保，最高可敘造九成按揭，即使所購單位超過400萬元亦可造九成。同樣地，買家上會時毋須進行壓力測試，僅要求供款佔家庭收入不高於五成。倘若超過五成，銀行同樣可要求加入親屬作「諮詢人」。

　

　　問︰「白居二」按揭有樓齡限制？

　

　　答︰有別於一手居屋按揭最長25年還款期，「居屋第二市場」的按揭向來有「樓齡加還款期最高30年」的上限，隨著居屋樓齡愈來愈高，加上「白居二」2013年推出，有銀行推出「樓齡加還款期最高40年」的按揭安排，適用於樓齡21至24年的居屋。買入樓齡少於20年的居屋，普遍可獲批25年按揭；至於樓齡25年或以上的居屋，能否敍造長年期按揭，要視乎銀行個別審批。

 

第五步裝修篇：設計師︰交樓質素佳 廚廁需大執

 

　　2002年，時任房屋及規劃地政局長孫明揚推出「孫九招」，宣布無限期停建及發售居屋。一等12年，政府才在2014年底推出2,160個新居屋單位，分別位於荃灣、青衣、沙田及元朗；2016及2017年又分別推出位於沙田、天水圍、彩虹、梅窩的項目。房署宣稱新居屋單位以「實而不華」原則設計，惟復建的新居屋大部分單位也是大門對正廁所門，被譏為「奇則」，而且僅廚廁鋪設地磚、瓷磚，廳房地下僅鋪石屎，加上沒有間房，新居屋「清水樓」的交樓標準，被質疑與公屋無異。

 

間隔四正方便設計

 

　　2014年發售的5個新居屋屋苑已於去年中陸續入伙，其中承接了青衣青俊苑一個兩房戶裝修設計的Brandnew嶄新裝修工程的負責人Kin Wong說︰「（新居屋）間隔四正，沒有古怪位和大窗台，設計上是幾易搞的。」Kin承接過綠置居景泰苑、2014年發售的青俊苑裝修工程。他說和客人一起收樓，也有八九成滿意，「牆身可能有少少裂紋，但反正會重新裝修，業主也不介意，惟電掣位不夠User friendly，客廳插蘇位不夠，屋內電線要重新拉過一次。」

 

　　就大門對廁所門，Kin說主要是影響美觀，有些業主想改變廁所門位置，但反而令客廳變得不實用。去年他為前述青俊苑單位設計了一幅特色牆，由客廳牆壁伸延到廁所，「整幅過的牆，令人一入門口，望落去會覺得是牆，多於一個廁所門。」

 

廚廁簡陋空間狹小

 

　　不過，他直言新居屋廚廁太簡陋，「廁所未裝修前只得座廁、洗手盆，淋浴間只有一條鐵通來掛浴簾。」故業主一定會重造，安裝洗手盆櫃和浴屏。另外，洗手盆原先是對正廁所門的，如果放正常大小的洗手盆，開門空間狹小，用家難以轉身，Kin為客戶斜角擺放洗手盆，擴大廁所空間。至於廚房，交樓時只得鋅盤和一塊人造樹脂灶台，經常煮食的話肯定不夠用。他除了改成L形的廚櫃，也將廚房改成半開放式，拆走廚房門及牆壁，令廚房可夠位擺洗衣機及雪櫃，「雪櫃外邊包返一塊與廚櫃同色的板，令整體感覺更歸一。」

 

　　青俊苑這個單位面積約400多呎，現分間成兩房單位，Kin說業主要求多一點儲物空間，但用太多吊櫃的話，會太侷促。因房間的窗不太大，床身便可高一點，提供收納空間。整個單位最大改動是廚房拆牆和門，前後用了3個月裝修，費用約30萬元。

 

實而不華 方便賣轉租

　

2014年發售的新居屋元朗宏富苑。

 

　　去年6月，時任房屋署副署長馮宜萱受訪時透露，新居屋與公屋設計相似，是為了增加靈活性，讓當局視乎市道情況，將居屋、公屋「互換」，由出售的居屋變成出租公屋。她又為新居屋「奇則」解話，「大門對正廁所」設計可增加客廳牆壁面積，方便住戶擺設傢俬或電視，甚至方便間房。她又說，以往不少居屋業主不滿單位間隔，收樓後會拆牆，自行重新間房，環保起見，房署已不會為業主間房。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》