24/01/2018 10:55
領盛：全球處於「金髮女孩」環境，今年將支持亞太區房產造好
領盛投資管理發布的２０１８年投資策略年度報告（ＩＳＡ
）稱，在資本市場暢旺、各國經濟增長轉強，以及房地產作為投資組合資產的需求穩步上升的背景下，增長穩健而通脹溫和的「金髮女孩」（Ｇｏｌｄｉｌｏｃｋｓ）經濟格局預計將於
２０１８年持續，為全球房地產投資者帶來支持。然而，地緣政治緊張局勢和經濟風險揮之不去
，或令上述「剛剛好」的宏觀經濟環境受挫。
＊投資者應防範「三隻熊」下行情境＊
該報告預計，亞洲中產階級的崛起、東南亞整體人口結構的年輕化、而更重要的，中國和日本這兩個區內最大經濟體政局穩定、增長勢頭良好，將於２０１８年支持亞太區的宏觀經濟前景保持穩定。除此之外，利率和通脹逐步走高，加上資本市場上各類資產的表現仍相對平穩，亞太區市場預計會出現一系列廣泛的開發／租賃至核心和增值機會。
然而，對於亞太區可能出現的「三隻熊」－即地緣政治風險、金融體系面對的威脅及「過度刺激經濟」帶來的副作用，投資者應保持警惕並未雨綢繆。環顧亞太區，中國的債務問題、日本在推高通脹方面的挑戰、澳洲家庭負債過高和經濟結構失衡、區內主要國家的房屋負擔能力偏低
，以及來自北韓的威脅，均可能打擊亞太區的經濟前景。
領盛亞太區研究及策略主管Ｅｌｙｓｉａ Ｔｓｅ表示，對比全球其他市場，預計２０１８年亞太區經濟將繼續穩步增長。展望未來兩至三年，該行對亞太區經濟和房地產的基本面保持樂觀審慎。然而，區域性和全球地緣政治風險或會影響亞太區的增長、貿易和投資者信心。如果伴隨這些風險，還出現局部供需失衡，短期將引發市場波動。儘管利率終將正常化，但預計
２０１８年亞太區主要國家的利率將基本保持寬鬆。短期來說，大部分亞太區市場收益率顯著上升的可能性仍然較小，不過某些環節可能會呈現弱勢或重新定價，而這種情況應會帶來具吸引力的投資機會。
她續稱，該行認為，眼光超越單項交易層面、從更全面角度審視投資組合的房地產投資者更能把握區內的投資機遇，受惠於日本借貸成本低、區內物流設施需求普遍上升、主要城市可負擔房屋短缺，以及旅遊業蓬勃發展等趨勢。
報告指出，悉尼和墨爾本的寫字樓、日本的多戶型住宅和必需品零售物業，以及位於亞太區重要樞紐的現代化倉庫對核心投資者而言仍具吸引力。此外，以下房地產市場和物業類別在
２０１８年將具增長潛力或提供較高回報：
寫字樓：各主要區域寫字樓市場目前處於租賃周期的不同階段。透過重新定位策略，領盛看好東京乙級寫字樓，尤其關注持有期較短和退出策略明確的物業。此外，在香港、上海、東京和悉尼等大型或成熟的寫字樓市場，精選非核心地區的開發和增值至核心策略，對追求較高回報且投資年期靈活或較長的投資者具有吸引力。
工業：就發展尚未完全成熟的物流市場來說，區內大部分地區的發展前景仍然樂觀。亞太區和全球電子商貿的發展依賴於先進的物流設施，因此人口密集的主要地區料將出現物流開發或增值機會。儘管現代化倉庫短缺帶動租戶需求上升，但隨著供應日增，正確挑選市場／片區變得日益重要。
零售：電子商貿對不同市場和類別的零售商場造成的威脅程度不同。投資者應專注於租戶組合廣泛涵蓋生活雜貨、醫藥、餐飲且服務覆蓋廣大住宅區的必需品零售商場，因為這類物業具抗跌性，並可受惠於當地政府實施的各種刺激措施。此外，電子商貿將進一步加大位置和布局較佳的主要商場與位置不便的老舊商場之間的差距。然而，亞太區個別零售市場擁有獨特優勢，這些市場的實體零售業將繼續得益於電子商貿的崛起。例如，中國部分零售商成功憑藉網上銷售分銷渠道的快速增長擴充實體商店。因此投資者亦應留意電子商貿對實體商店增長的潛在推動力，把握相關投資機會。
住宅：區內住宅市場的供需情況各異。雖然有跡象顯示澳大利亞和香港待售住宅市場面對的風險明顯較高，但短期內出現大幅調整的機率不大。該行建議投資者避免在目前的價格水平投資這些領域，可造好在價格下跌時投資的準備。預計在中國和新加坡，待售住宅市場為機構投資者帶來的機會不多。日本和韓國方面，當下年輕家庭生活方式的轉變，帶動城市社區的再生，該行因此看好位於主要城市市區，並鄰近工作地點和康樂設施的出租公寓。
酒店：區內旅遊業興旺及中等收入家庭的增長，料將在長期帶動亞太區各地的酒店需求上升
。預計未來數年內，日本及澳洲將受惠最大。２０１８年，投資者應專注於物業的選址、管理供應風險及退出投資的時機。
投資策略年度報告認為，房地產是資產組合中重要的多元化投資工具，而縱觀全球，要掌握這一資產類別特性的最直接途徑就是投資穩定、已出租的房地產。同時，投資者應在核心和增值策略之間取得平衡，並為機會型及債務策略預留資金。
報告亦指出，投資者需要衡量地緣政治不穩定所涉及的影響，以及全球金融體系面對的威脅
，包括主權及家庭債務水平持續走高、資產價格從高位繼續攀升、美國金融市場監管放寬、金融市場的監管及政策轉變、新興市場的財政不穩定性，以及儲蓄盈餘不斷增加造成的資產價格泡沫
。
《環富通基金頻道２４日專訊》
）稱，在資本市場暢旺、各國經濟增長轉強，以及房地產作為投資組合資產的需求穩步上升的背景下，增長穩健而通脹溫和的「金髮女孩」（Ｇｏｌｄｉｌｏｃｋｓ）經濟格局預計將於
２０１８年持續，為全球房地產投資者帶來支持。然而，地緣政治緊張局勢和經濟風險揮之不去
，或令上述「剛剛好」的宏觀經濟環境受挫。
＊投資者應防範「三隻熊」下行情境＊
該報告預計，亞洲中產階級的崛起、東南亞整體人口結構的年輕化、而更重要的，中國和日本這兩個區內最大經濟體政局穩定、增長勢頭良好，將於２０１８年支持亞太區的宏觀經濟前景保持穩定。除此之外，利率和通脹逐步走高，加上資本市場上各類資產的表現仍相對平穩，亞太區市場預計會出現一系列廣泛的開發／租賃至核心和增值機會。
然而，對於亞太區可能出現的「三隻熊」－即地緣政治風險、金融體系面對的威脅及「過度刺激經濟」帶來的副作用，投資者應保持警惕並未雨綢繆。環顧亞太區，中國的債務問題、日本在推高通脹方面的挑戰、澳洲家庭負債過高和經濟結構失衡、區內主要國家的房屋負擔能力偏低
，以及來自北韓的威脅，均可能打擊亞太區的經濟前景。
領盛亞太區研究及策略主管Ｅｌｙｓｉａ Ｔｓｅ表示，對比全球其他市場，預計２０１８年亞太區經濟將繼續穩步增長。展望未來兩至三年，該行對亞太區經濟和房地產的基本面保持樂觀審慎。然而，區域性和全球地緣政治風險或會影響亞太區的增長、貿易和投資者信心。如果伴隨這些風險，還出現局部供需失衡，短期將引發市場波動。儘管利率終將正常化，但預計
２０１８年亞太區主要國家的利率將基本保持寬鬆。短期來說，大部分亞太區市場收益率顯著上升的可能性仍然較小，不過某些環節可能會呈現弱勢或重新定價，而這種情況應會帶來具吸引力的投資機會。
她續稱，該行認為，眼光超越單項交易層面、從更全面角度審視投資組合的房地產投資者更能把握區內的投資機遇，受惠於日本借貸成本低、區內物流設施需求普遍上升、主要城市可負擔房屋短缺，以及旅遊業蓬勃發展等趨勢。
報告指出，悉尼和墨爾本的寫字樓、日本的多戶型住宅和必需品零售物業，以及位於亞太區重要樞紐的現代化倉庫對核心投資者而言仍具吸引力。此外，以下房地產市場和物業類別在
２０１８年將具增長潛力或提供較高回報：
寫字樓：各主要區域寫字樓市場目前處於租賃周期的不同階段。透過重新定位策略，領盛看好東京乙級寫字樓，尤其關注持有期較短和退出策略明確的物業。此外，在香港、上海、東京和悉尼等大型或成熟的寫字樓市場，精選非核心地區的開發和增值至核心策略，對追求較高回報且投資年期靈活或較長的投資者具有吸引力。
工業：就發展尚未完全成熟的物流市場來說，區內大部分地區的發展前景仍然樂觀。亞太區和全球電子商貿的發展依賴於先進的物流設施，因此人口密集的主要地區料將出現物流開發或增值機會。儘管現代化倉庫短缺帶動租戶需求上升，但隨著供應日增，正確挑選市場／片區變得日益重要。
零售：電子商貿對不同市場和類別的零售商場造成的威脅程度不同。投資者應專注於租戶組合廣泛涵蓋生活雜貨、醫藥、餐飲且服務覆蓋廣大住宅區的必需品零售商場，因為這類物業具抗跌性，並可受惠於當地政府實施的各種刺激措施。此外，電子商貿將進一步加大位置和布局較佳的主要商場與位置不便的老舊商場之間的差距。然而，亞太區個別零售市場擁有獨特優勢，這些市場的實體零售業將繼續得益於電子商貿的崛起。例如，中國部分零售商成功憑藉網上銷售分銷渠道的快速增長擴充實體商店。因此投資者亦應留意電子商貿對實體商店增長的潛在推動力，把握相關投資機會。
住宅：區內住宅市場的供需情況各異。雖然有跡象顯示澳大利亞和香港待售住宅市場面對的風險明顯較高，但短期內出現大幅調整的機率不大。該行建議投資者避免在目前的價格水平投資這些領域，可造好在價格下跌時投資的準備。預計在中國和新加坡，待售住宅市場為機構投資者帶來的機會不多。日本和韓國方面，當下年輕家庭生活方式的轉變，帶動城市社區的再生，該行因此看好位於主要城市市區，並鄰近工作地點和康樂設施的出租公寓。
酒店：區內旅遊業興旺及中等收入家庭的增長，料將在長期帶動亞太區各地的酒店需求上升
。預計未來數年內，日本及澳洲將受惠最大。２０１８年，投資者應專注於物業的選址、管理供應風險及退出投資的時機。
投資策略年度報告認為，房地產是資產組合中重要的多元化投資工具，而縱觀全球，要掌握這一資產類別特性的最直接途徑就是投資穩定、已出租的房地產。同時，投資者應在核心和增值策略之間取得平衡，並為機會型及債務策略預留資金。
報告亦指出，投資者需要衡量地緣政治不穩定所涉及的影響，以及全球金融體系面對的威脅
，包括主權及家庭債務水平持續走高、資產價格從高位繼續攀升、美國金融市場監管放寬、金融市場的監管及政策轉變、新興市場的財政不穩定性，以及儲蓄盈餘不斷增加造成的資產價格泡沫
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《環富通基金頻道２４日專訊》
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