近期內房市場監管逐步放寬，但債務展期及違約持續。瑞銀中國/香港房地產研究主管林鎮鴻表示，內房過去未曾經歷如此長時間的調整周期，加上房企違約風險仍在，市場信心回復需時，料一線城市的二手市場銷售回復將是領先指標，但他強調，仍有正面因素，相對過去美國及日本地產泡沫，內地(1)城鎮化較低、(2)居民槓桿率較低，及(3)地產問題未有傳導致金融體系。
　　內地百強房企上半年銷售額減半，疫情亦促使失業率急升，令市民買樓意欲下降。林鎮鴻接受專訪時表示，發商展的現金流來自賣樓及融資，當中以賣樓佔比最大，因全行銷售普遍跌50%至60%，及上半年發展商還債多於發債，大部分房企仍「燒錢」。

*下半年內房銷售額料跌11%*

　　瑞銀預計，低基數下，下半年全國內房銷售額按年跌11%，較上半年回升約40%，相比2020年下半年銷售較上半年回升50%，恢復尚算緩慢，也未有足夠現金流償還餘下債務。若銷售沒有明顯恢復，不排除全國性房企仍會違約及展期，這會造成骨牌效應，影響其他房企。
　　去年全國房地產住宅銷售為16萬億人民幣，林鎮鴻認為這已見頂，未來或維持在12萬億元人民幣的水平。
　　近期政策吹暖風，多地調降利率及首付比例等，亦有民企被監管機構選為「示範房企」，發行人民幣債及信用保護工具。林鎮鴻表示，「示範房企」帶來的訊號意義大於實際意義，因發債金額不能與房屋銷售媲美，而且行內仍有違約及展期，令信用保護工具的效用打折扣。

*「示範房企」訊號意義大於實際*

　　多間已違約的房企正籌備重組方案，其中恒大(03333)重組計劃料月底前推出。林鎮鴻指，大型房企出台重組方案，對已違約的民企具指標性作用，但市場反應如何仍要視乎方案內容，而重組方案一般涉及四種處理方式:(1)延長還款期限、(2)減少票據利息、(3)削減票據本金、(4)債轉股。
　　內房整體以一手市場作主導，這意味樓價的定價權取決於發展商，但一線城市則以二手市場佔主導。林鎮鴻指，一線城市的購買力較強，回顧2014至2015年的調整周期，一線市場先行恢復，故未來關注一線城市的二手成交量，若有復甦跡象，料有望傳導致其他城市，並給予購房者信心。
　　對比美國2006至2007年及日本90年代的地產泡沫，林鎮鴻指，內房有三個較為正面的因素。第一、美國及日本的地產泡沫傳導致金融系統，但中國沒有，因按揭成數(LTV)為70%，而美國當時接近100%，故一旦樓價下跌，便缺乏緩衝。第二、內地居民槓桿率(債務相對GDP)約62%，低於當時美國近100%及日本約68%。第三、中國城鎮化持續，於2021年約65%，美國及日本當時則接近80%。《香港經濟日報》

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳表現證券數據供應商」大獎► 了解詳情