今日是2024年的第一篇文章，筆者首先預祝大家在投資市場無往不利，平穩渡過今年種種難關。

*美國物價持續下跌且實質收入上升，作為後續減息的關鍵指標*

　　根據美國經濟分析局的數據，11月個人消費支出(PCE)價格指數年增2.6%，除較上月2.9%下降，且近6個月年化率為1.9%，低於聯儲局的通脹目標。核心PCE按年增3.2%低於上月的3.5%以及市場預估的3.3%。聯儲局看重的通脹指標PCE以及核心PCE按月增長幾乎未有改變，這強化了聯儲局將轉向減息的前景。此外11月實際可支配收入攀升0.4%，這為2023年3月以來最大升幅，這支撐了私人消費開支。價格壓力持續回落且需求未減，這些條件都符合了聯儲局對經濟軟著陸的觀點。11月PCE價格指數年增率為2021年2月以來最小漲幅，未來可觀察不包括居住和能源的服務業通脹(即超級核心通脹，Supercore Inflation)是否有類似趨勢，因該數字仍存在極高黏性，若續降將有助利率政策轉向。

*缺樓導致成屋銷售下滑，減息預期有助推動行業景氣回溫*

　　美國全國地產經紀商協會發布的數據顯示，11月成屋銷售超預期地錄得增長，表明高利率及低庫存導致的住房市場長達兩年的下行有所舒緩。此外，樓市銷售先行指標：成屋(已簽約)待完成銷售的按年負增長也逐步回升至接近持平，成屋庫存仍偏低使許多地產發展商看到了機會。美國11月新屋開工數飆升至6個月高位，關鍵指標單戶型獨棟建築開工亦同步大幅抽高，主要受惠近期抵押貸款利率大幅下降，以及發展商信心上升所致。發展商並提供抵押貸款利率補貼和減價等刺激措施有助吸引買家，並減輕了置業者的壓力。美國住宅房地產緊縮狀況正舒緩中，這有利發展商後續業績反彈。

*受惠減息預期，地產業展望今年也能跑贏大市*

　　美國抵押貸款銀行家協會最新公布的數據顯示，30年期定息抵押貸款的平均利率下跌至不足7%，美國抵押貸款利率已連跌五周並觸及上年6月以來最低水平。加上美國住宅發展商信心改善，顯示按揭利率的見頂將有助於刺激未來置業需求。觀察近三個月標普500指數各行業表現，房地產分類名列前茅，僅次於銀行業與非必需性消費。除了有前述房屋短缺的基本面支持外，減息預期也對推動行業在股價上的表現，尤其自11月的FOMC會議後行業估值增長明顯之領先於大市。展望2024年，我們預期地產發展商有機會迎來不錯的一年。
《凱基亞洲研究部分析員　龔俊樺》
　
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