香港特區政府估計在截至本年３月底止的財政年度將錄得１３８０億元的巨額盈餘，可打破港府庫房「水浸」的最高記錄。謹慎理財的人都不會認為錢是會從天上掉下來的，可是港府庫房往往高於預期的收入，卻真的令人有錢從天上掉下來的感覺。本財政年度出現的巨額盈餘，大部分是源於比預期豐厚的賣地收入和物業及股票交易印花稅，兩者的預期收入分別比原本估計高出６２６億元及３９７億元，合共過千億元，而此兩大收入來源將佔庫房總收入的
４２％。
　
＊錢從天上掉下來＊
　
　　近年香港的樓市雖已令人有高處不勝寒的感覺，惟豐厚的賣地收入反映地產發展商對未來樓市仍保持樂觀；置業者入市意欲亦未有顯著受利率趨升影響，政府過去幾年疊推的樓市辣招更日漸被淡化，額外交易成本明顯地只反映在續創新高的樓價。另一方面，港股在過去一年緊隨外圍股市表現出色，投資信心高漲頗出人意表，交投亦突破新高，難怪政府去年大大低估了印花稅收入。不過，賣地與印花稅收入畢竟難以預測，因樓市與股市受客觀因素影響甚大，政府若要維持這些「意外之財」，其實只能寄望樓市與股市穩定，而此兩大行業仍是香港經濟的命脈，有關政府政策絕不能輕率。
　
＊供求失衡的底因＊
　
　　政府推出的樓市辣招，是否已有效控制樓價上升抑或反令樓價添加上升壓力，雖難有定論，但辣招扭曲了市場的自然供求調節，應是不爭的事實。事實上，由於金管局對銀行提供按揭融資的嚴格指引，使置業者向一手市場傾斜，以便取得發展商較寬鬆的按揭融資，發展商因此能採取更進取的訂價策略。由於二手市場的流動性受銀行按揭政策所制約，明顯減少二手市場的供應。政府以增加土地供應調控樓市，雖是對症下藥，但似乎忽略了現樓二手供應或被遏抑，使供求出現失衡。政府若仍以１９９７年地產狂潮時的樓價作為指標，也許脫離了現實，因市場已表明樓價的可負擔能力已出現變化，政府應正視如何滿足真正的置業需求。
　
＊不應作井底之蛙＊
　
　　居屋市場的運作可作為政府制定普羅房屋政策的樣本，銀行對居屋的按揭融資政策可引伸至普羅住宅物業，而房委會的角色可延伸至為普羅住宅物業提供類似居屋的按揭擔保，並與按揭證券公司作適當的合作配置。美國政府贊助的全國按揭貸款融資企業房利美和房貸美，雖在
２００８年的次貸危機暴露其運作不善，但其對美國房地產市場發展的重要角色應是肯定的。香港的房委會與按揭證券公司應可以企業模式持續發展，類似已上市的港鐵（０００６６）和領展
（００８２３），成為政府產業私營化的傑作，更可推動房地產與金融業的創新發展，雖然類似對港鐵與領展上市的一些口誅筆伐還是會有的。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）

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