全球暖化問題嚴重，碳排放與日俱增，當中約三分之一的溫室氣體排放是來自房地產行業，因此無論是資產擁有者又或者投資者，都可以採取主動措施，減低我們所居住、工作及投資的環境的碳足跡，作為房地產信託基金（ＲＥＩＴ）的投資者，也可以在氣候變化範疇上作出貢獻。
　　目前全球ＲＥＩＴ行業的總資產值超過２萬億美元，首源投資為ＲＥＩＴ投資組合定下淨零排放目標，通過對行業進行廣泛且深入的研究，將資金配置到那些對減排有承諾的公司。
　　以下五個領域，是我們在淨零排放分析中所歸納出的要點，分別是營運碳排放、隱含碳排放、現地發電、可再生能源採購和碳補償。
　　所謂營運碳排放，是指在已完成建築物的營運活動中，例如燈光、製冷、供暖以至電器等運作時所產生的碳排放。我們基於ＲＥＩＴ所提供的資訊和自身的假設，進行營運碳排放分析，就物業的開發、再發展與維護開支計劃來預測營運效率。
　　現代化是減低建築物營運碳排放的關鍵之一，而新建成的建築物，其碳效率普遍較以往高出５５％，因此，ＲＥＩＴ可以通過以下幾種方法來減低營運碳足跡。

＊三大方法提升營運效率＊

　　首先是重建，如前所述，新建築的碳效率更高，所以推倒重建對營運碳排放的影響最大，因為可以採用最新的科技及設計來提高效率，然而，在建築過程中亦會產生更高的隱含碳排放。
　　另一方法是再發展，維持建築物的框架不變，但大規模進行翻新。這個好處是可以減低拆毀重建所帶來的碳排放，但與完全新式的設計和重建相比，效率提升卻是不可同日而語。
　　最後則是現代化，通過持續翻新建築內的系統進行改善，例如是翻新暖通空調（ＨＶＡＣ）系統、更換燈光以至裝設太陽能面板等等。上述措施可以顯著降低建築物的碳排放，而且在相當多的範例當中，更可以現有的維護開支預算來完成，ＲＥＩＴ普遍將維護開支定為租金收入的５％左右。

＊隱含碳排放為重要減排因素＊

　　其他淨零排放分析的領域方面，隱含碳排放是指由開始建設時的物料、製造、運輸、建築，以至拆卸、運輸廢棄物料、堆田與可再生過程中產生的碳排放，據世界綠色建築委員會的估算，２０２０至２０３０年間新建築物的碳排放將會有７４％是來自於隱含碳排放，所以這亦是房地產行業減排的重要因素。
　　現地發電則是建築物的可行選擇之一，特別有利太陽能發電。因為電池成本近年已經大跌，而建築物表面可以裝設太陽能面板，既可為ＲＥＩＴ帶來吸引的經濟回報，又可以減低碳排放。
　　可再生能源採購而言，電力供應商會與ＲＥＩＴ等耗電量較大的使用者商議可再生能源採購合約，由用家特別是耗電量高的客戶需求驅動下，更加多的資本被投放在大型可再生能源項目之上。
　　碳補償方面，為現時達至淨零排放的重要方式之一，通過投資於土地及林木再生等碳補償項目，長遠可以為環境帶來顯著利好。
　　過去十多年來，負責任投資已經是我們投資過程中不可或缺的一環，我們將盡所能去為環境、社會和企業管治帶來正面影響。現今，減排已經成為投資者最緊急及重要的挑戰，通過了解我們的投資組合如何影響氣侯變化，以及積極與ＲＥＩＴ互動帶來改善，我們相信可以為全球帶來改變。資料來源：首源投資、世界綠色建築委員會。
《首源投資北亞洲區分銷業務部董事　譚家駿》
　
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