年度壓軸大盤、新地在天水圍二線位的「WETLAND SEASONS PARK」以貼嘉湖山莊的二手價開盤，首批142個單位，扣除最高18%折扣額，即供均價11,388元。入場價480萬買兩房，正正就是嘉湖當下二手價位。

 

　　一如以往，新地的付款辦法一直都是「大堆頭」，只是當準買家選用了發展商一二按計劃、或借足樓價120%的「置尊120」計劃，最高折扣額就只得12.5%，除非他有信心能提前還款博取現金回贈，折扣額才有機會扯高至17.75%。換句話說，在「即供」與「發展商計劃」之間二選一，成本最低為樓價0.25%，故相信後者計劃也大有人選用，起碼當多買一個借貸上的保障。

 

　　但下一個問題就是，「發展商計劃」共有三種，又應該點揀好？值得留意，當政府放寬按保後，無論採用「70%一按」、「20-25%二按」或「置尊120」都好，總之低息期過後，也可申請轉按至傳統銀行做按揭，故準買家應採用哪一個計劃，最直接就是比較起首幾年息率便可以，以及問一問自己能付多少首期。

 

 

　　以入場單位「21座1樓B2室」為例，這個實用410呎的兩房戶型，實價為513萬元。「70%一按」首三年息率2.15厘，月供15,484元；「20%二按」首三年息率也是2.15厘，餘下六成做銀行一按2.375厘，月供就要18,039元。但始終選用「70%一按」要自己付三成首期，相當於153.9萬元，比起「20%二按」計劃只需兩成首期，即大約102.6萬元，是兩個計劃的分別之一。

 

 

　　至於「置尊120」計劃又如何？這個計劃不是人人可用，大前提你要有物業在身，便可以借到樓價的120%。選用這計劃，最大好處是自己只需付一成首期，即51.3萬已可進駐入場單位。

 

　　這筆為期三年、相當於樓價120%的貸款金額，首三年息率2.28厘，較之前兩個計劃的息口高一點。供款又如何呢？買家每月需支付0.5%樓價，即每月供款額25,650元，同樣是三個計劃中負擔最重。不過，月供25,650元內，有約11,000元會用來支付利息，餘額會貸款買樓的本金。

 

　　而在三年後，當買家準備放棄發展商計劃，並轉按至傳統銀行時，採用「70%一按」、「20-25%二按」或「置尊120」尚餘的本金，分別是326萬、373萬及411萬。

 

「胡．說樓市」Facebook 專頁

https://www.facebook.com/wukwokwai.chatprop/