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29/12/2020

【回顧展望-疫下樓市】疫襲無礙樓價 疫苗憧憬明年一二手量價升

  在疫情發展反覆的陰霾下,本港今年經濟難言樂觀,然而在失業率飆升及各行各業經營環境都備受挑戰下,本港樓價卻依舊硬淨,令不少人冀樓市可如2003年「沙士」般出現大跌的「美夢」落空。縱使疫苗已現曙光,惟在本港經濟不振下,地產界對明年樓市看法仍存分歧。

 

儘管本港疫情爆發,對樓市的打擊相當有限(資料圖片)

 

私宅樓價今年累升0.32% 二手交投料續跑贏一手樓

 

  儘管本港疫情爆發至第四波,但據差餉物業估價署數據顯示,疫情對樓市的打擊相當有限。以2月爆發首波疫情來看,當月私宅樓價指數按月挫1.66%,已為今年以來最大單月跌幅,而3月份樓價更已迅速反彈1.34%。綜合四波疫情計,今年首11個月私宅樓價仍累升約0.32%,即使從去年樓價高位計,下調幅度亦只有4.16%。另邊廂,反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL,截至12月24日為止也僅跌1.26%。

 

  事實上,今年本港樓市出現兩極,據美聯物業資料顥示,今年登場的全新盤及單位總數明顯減少,截至12月13日止僅錄約1.31萬伙,較去年全年跌逾28%,反映在市況未明下發展商賣樓轉趨保守,因而令銷售「量價齊跌」。美聯預期,今年新盤銷售量將按年跌22%至約1.45萬伙、全年銷售金額估計錄約1620億元,按年亦跌近2成。相反在減價盤帶動下,今年二手住宅註冊量料可按年增加13.9%至約4.7萬宗,成交額亦創10年新高,料達3770億元,創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施以來首度出現「一手跌、二手升」的情況。

 

  美聯首席分析師劉嘉輝解釋,今年二手市場表現較為突出,主因是受惠政府放寬按揭措施;考慮到今年政府賣地減少,未來數年供應將下跌,相信發展商未來推盤步伐將較審慎,預期二手交投跑贏一手市場趨勢將持續。

 

明年一手市場料回勇 新盤銷售量反彈至1.8萬伙

 

  縱使如此,年內一手市場亦並非「一潭死水」,其中新世界(00017)旗下大圍站上蓋項目「柏傲莊」在10月開售後便搶盡市場焦點,不但開售即日已迅速沽清單位,項目首兩期至今已售出超過2100伙,套現逾230億元,更成功帶旺整個新盤市道。

 

  劉嘉輝指,隨著疫情影響減退及疫苗面世,預期明年新盤銷售可重上至1.8萬伙,成交額料按年升約49%至2420億元,創13年《一手銷售條例》後新高。二手方面,明年二手註冊量料達5萬宗,按年增逾6%,創9年新高紀錄;註冊金額則有望按年升逾11%至達4200億元,並創11年新高。

 

政府撤工商舖雙倍印花稅 住宅樓未具「撤辣」空間

 

  雖然今年一手市場在大型矚目新盤支撐下表現未算不差,但與過去幾年交投比仍差一大截。眼見市況仍然不復當年勇,市場要求住宅市場減辣的聲音絡繹不絕,然而政府只提出撤銷非住宅物業雙倍印花稅,並以樓價跌幅輕微為由,拒絕為住宅物業「減辣」。

 

  據仲量聯行資料顯示,受租賃需求疲弱及空置率上升拖累,今年甲級寫字樓整體資本價格下跌20.5%、街舖價格更下滑32.8%,而分層工廈價格則回落7.5%。而差估署數據亦披露,截至10月份,本港核心區甲級寫字樓售價今年已累跌約11.6%;與2018年及19年高峰時相比,更分別大跌四成及近三成,至於零售商鋪則分別跌16.9%及14.2%。市場普遍預期,隨著政府撤銷非住宅物業「辣招」,將可刺激細銀碼物業的成交量。

 

  然而住宅物業方面,財政司司長陳茂波直言未見到「撤辣」的空間,理由是現時住宅樓價與2010年首度推出「辣招」時比較,仍然累升超過一倍,目前樓價仍遠高於一般市民可負擔水平,並強調政府會持續動態評估樓市「撤辣」的需要,但不會就「撤辣」訂出硬指標或時限。

 

業界對明年樓價看法分歧 最樂觀看升一成

 

  值得注意是,業界對明年樓價呈大分歧,當中地產代理行看法普遍樂觀,而利嘉閣更直指明年整體樓價將「有升無跌」,預料中小型住宅樓價升幅介乎8%至10%;豪宅樓價則升5%;至於中原地產亦預期明年整樓住宅樓價至少升7%,並對豪宅市場看高一線。

 

  不過,測量師行則對明年樓市走勢較為保守,仲量聯行香港主席曾煥平稱,住宅市場最壞情況尚未出現,一旦疫情持續失控,且失業潮蔓延至中高端工種及中產階層時,最壞情況明年中小型住宅樓價將跌一成;而萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文亦表示,明年樓市仍處於調整期,估計首季後「保就業」計劃結束及失業率高企等負面因素會逐步浮現,預期明年樓價下跌5%。

 

表列地產界對明年住宅樓價預測

 

 

撰文:經濟通記者黃和美

 

 

撰文:經濟通記者黃和美

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報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 18/06/2021 17:59

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