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16/07/2021

【譚新強專訪】「新樓=吸引」洗腦港人 應撥一成郊野公園建屋

  連續11年排行全球最難負擔的香港樓價,上半年再上衝近7%。一邊是特首林鄭月娥周四(15日)形容,現屆政府開拓土地有點像「行軍打仗、寸土必爭」;另一邊是業界普遍預期,CCL指數最快8月可突破2019年6月底歷史高位190.48點。面對自由行絕跡,餐飲、零售、旅遊等多個行業「疫境」求存,到底是何「魔咒」支撐起蓬勃購買力?

 

  對此,中環資產投資行政總裁譚新強接受《經濟通通訊社》專訪時就指,以香港緩慢的人口增速看,實情並非如地產商、經紀所謂的「永遠不夠單位」;惟港人現時遭「新=吸引」的文化洗腦,加上宗教般迷信高樓價是正常,令供求失衡略顯吹噓成分。他認為,下一屆政府不單要解決「單位數量」問題,更要關注「人均面積」;而劃撥10%郊野公園建屋已經「夠地」。

 

郊野佔比VS人口密度 完全不合理

 

  說到香港高樓價,坊間不少會歸咎為97亞洲金融風暴後,港府一系列停建居屋、擠牙膏式供地等政策的貽禍。不過譚新強就指,可以更早追溯至百多年前的鴉片戰爭。

 

  「香港是兩場好不光彩的鴉片戰爭的產物,十分irony(諷刺)的是,當時打贏仗的軍事將領Captain Elliot,不但沒有升職、發財,相反他老闆不高興。」何解?因為百多年前的香港,根本是個荒蕪、多山的小島,英國先後取得港島、九龍再租借新界;心知肚明這裡是「borrowed place,borrowed time」,因此刻意不去開發 。

  

1976年,酷愛行山的時任港督麥理浩完成「郊野公園條例」立法,翌年劃定4個郊野公園範圍。

 

  到1976年,酷愛行山的時任港督麥理浩完成「郊野公園條例」立法,翌年劃定4個郊野公園範圍;以現時香港24個郊野公園的總面積計,4.4萬公頃相當於全港40%面積。「這個佔比可能是全世界最高;而與此同時,例如旺角好多地方又是全世界人口密度最高的,完全不合理。」

 

大堂、會所作吸引 令人忘記單位細

 

  山多平地少,是否意味一定不夠樓? 譚新強認為未必,「其實你看清楚些,不要被傳媒、發展商、地產經紀混淆了件事,就是所謂『永遠不夠單位』。」他解釋,倘若事實真的如此,香港就不會有幼稚園、小學要殺校,「人口老化」、「移民」等話題不絕於耳。

 

  他續指,香港樓市供不應求現象,固然有因為人們單身、結婚、離婚等脫離原生家庭,以及細屋升級換大屋、價值儲存投資等多重需求推動;但眼見香港現時無論哪個山旮旯(偏遠地方)有新樓賣,人們都無視過往「location(地點),location,location」的地產黃金信條,趨之若鶩搶崩頭,一大原因是染上內地「新=吸引」的文化所致。

  

譚新強指,發展商以大堂、會所作吸引,令港人忘記單位本身「不人道的細」。圖為納米樓新盤洗手間一角。

 

   譚新強稱,內地過往可能因為建築水準未算太好,所以當地文化是十分傾慕新樓,其溢價可以高過二手樓一倍以上,借貸也比較方便;由於香港跟內地始終有文化交流,加上港樓的發展商以光鮮亮麗的單位大堂、設施齊全的會所作吸引,令港人忘記單位本身「不人道的細」,即使有百多呎納米樓新盤驚現洗手間以透明玻璃設計,但一樣「洗腦」洗到香港人認為「必須要買樓」、「新樓即豪宅」。

 

資本市場欠長期牛市 更加迷信磚頭

 

  此外,還有一大原因即是息口長期好低,而相比美股牛市可以輕易十幾二十年,A股平均只有六至九個月,令到中國無論香港人還是內地人都更加根深蒂固相信,唯一可以保存價值的就是磚頭,「更加蜂擁入市,好像成了宗教一樣。」

 

  他慨嘆,每個地方都好迷信自己的房地產是正常的,例如日本房價1990年爆破前,日本人都好相信地產;而到2008年前,美國人也都說從來未試過全國性跌價;「而香港和內地更是再加深,因為他們的資本市場不太成功,所以就導致如此,而不是單單因為真正的需求那麼大,我覺得成件事是有少少吹噓出來。」

  

 

譚新強認為,下一屆特首的其中一個KPI就是解決房屋問題,不單是量,還要有質。(Oscar攝)

 

  那麼,香港的公屋輪候時長新高、樓價高企、納米樓遍地到底要如何解決?譚新強就指,下一屆特首的其中一個KPI(關鍵績效指標)就是解決房屋問題,不單是量(increase the number ofunit,還要有質(increase average area)。

 

下屆特首須解決房屋「量及質」問題

 

  具體怎麼做?「有些人說,撥2%、4%的郊野公園出來,都夠地起屋啦;我就更慷慨些,撥10%啦,就算沒有(郊野公園)我都不稀罕」,因為應該將人作為優先,而不是郊野公園。他指,紐約跟香港人口差不多,曼哈頓的面積更幾乎跟香港島一模一樣,「但整個曼哈頓除了中央公園外,我看不到好多好大型的公園。不要說新界,香港島的大潭水塘好似世外桃源,真是好奇怪。」

 

 

譚新強表示,劃撥10%郊野公園已夠地起屋,更形容港島的大潭水塘好似世外桃源,「好奇怪」。(Carol攝)

 

  對於早兩年香港社會事件頻發,他認為,香港之所以有那麼多爭議、痛苦,偏低的自有房屋比例(home ownership)是原因之一(2019年為49.8%)。「社會愈多人擁有自己的物業,就愈比較穩定些……但香港的一半一半就痛苦,沒有樓的人可能會鼓躁些,有樓的人也視乎你有幾多層樓或者你間樓多大、價值多少。」

 

  他強調,下一屆特首的責任,不是樓價升或跌,即如果升得太急會令一半人更難上車,相反如果大跌都有一半人會好慘好痛苦,甚至導致經濟危機,「目標應該是推高home ownership比例,千萬不要只focus(聚焦)個單位數量,要香港人生活得比較人道些,其實面積可以再大些,可能香港要立法規管。」

 

撰文:俞瑾

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