中國奧園(03883)副總裁陳嘉揚接受《經濟通通訊社》訪問時表示，過去數年內地積極為房地產去庫存，一、二線城市庫存已經達致合理水平，執行效果不錯，現時主要針對三、四線城市去庫存，當地面對更大壓力。

 

中國奧園(03883)副總裁陳嘉揚對內地樓市發展仍然審慎樂觀。

　
　　他相信，中央繼續「因地施策」的調控樓市措施，而且城市分化仍然明顯，一、二線城市需求旺盛，連帶影響其衛星城市，因外來人口持續湧入增加需求。深圳東部的惠州市雖然只屬三、四線城市，但與深圳相連，樓價亦有上升，而集團總部所在的廣州市，亦有帶動鄰近的佛山市樓價。

　　他指出，現時內地不少城市地價屢創新高，而且土地供應有限，流動性仍然相對充裕，對樓市發展仍然審慎樂觀。

　　集團未來仍然會以廣東省為主要業務地區，但亦會開發中西部省份市場。他形容，廣東省住屋需求仍然存在，不少屬於改善型需求，當中廣州市場較為成熟理性，即使面對樓市調控及金融海嘯，廣州市樓市發展仍然平穩，而深圳市就相對波動。

　　陳氏提到，其實去年初只是將銷售目標定在170億元(人民幣.下同)，最終去年合約銷售金額達到256億元，超出目標一半，初步把今年全年銷售目標定在「3字頭」，希望可以超過300億元，具體數字由主席再公布。

併購項目降土地成本，佔多數權益以便入帳

　　面對一、二線城市地價上升，陳氏表示，集團購地一直審慎，而且會有紀律，購地成本相當於合約銷售金額的三至四成。

　　陳氏指出，集團近期都有以併購方式增加土地儲備，包括在廣州及佛山等地購入項目全部權益，亦有以購入項目大部分股權形式發展項目，例如買入舊廠房用地部分權益，與其他非房地產企業共同發展項目。他表示，併購項目會以取得控制股權為宗旨，以便將銷售入帳，亦可以操盤。

　　他透露，併購所得的土地成本較低，以深圳東部項目為例，併購所需的樓面地價每平方米約1.5萬元，而有其他內房企業在附近以拍賣方式獲得土地，所需樓面地價每平方米超過兩萬元。

　　他補充，以併購形式發展的項目，可以有較佳的毛利率，該深圳項目估計在今年首季開售，預料新盤開價約每平方米3萬元，毛利率或能超過30%。

　　陳氏強調，併購機會實在可遇不可求，而且其他發展商亦有興趣併購項目，競爭都非常激烈，未來會繼續多元化購地策略。

文：黃健臻　攝：Dennis