分拆自廣州發展商合景泰富（01813）的合景悠活（03913），上市不足半年即透過連串併購，不但在管理面積成功實現飛躍式增長，並且取得參與第三方項目的機會。結合本身兼具住宅、商場及寫字樓的豐富管理經驗，未來力足成為物管板塊的一路黑馬。

　

（網站截圖）

　

　　根據中國指數研究院發布的《2020年中國物業服務百強》企業排行榜，按綜合實力計算，合景悠活在百強企業中排名第17。長期以來，公司透過兩大品牌寧駿物業和宜家創生物業，為母公司合景泰富開發的物業提供管理服務。其兩大主營業務包括，為住宅物業提供預售、基礎物業管理及社區增值服務，以及為購物中心及辦公樓為主的商業物業，提供物業管理、商業營運及公共區域的增值服務。去年底集團上市時，成功引入8名基礎投資者，包括向來於內地消費新股中無寶不落的高瓴資本，以及內地塑料管道龍頭企業中國聯塑（02128）等。

　

背靠母公司攻大灣區

　

　　合景悠活的核心優勢，固然在於擁有合景泰富為後盾。後者為近年銷售增速領先同業的發展商，由2017至2020年，合景泰富銷售年均複合增長為39%。此外，合景泰富更新項目土地儲備豐富，藉大灣區舊改政策落地，加快在廣州、深圳及佛山等城市的更新項目開發。預計完成改造後，集團總土儲料逾4,000萬平方米。加上合景泰富的版圖，逐漸由廣東省擴向多地，同時推動合景悠活的業務版圖，截至去年中，集團分別有53%及25%的管理面積位於大灣區和長三角，餘下面積則遍布中西部、海南及環渤海地區。鑑於合景泰富開發物業定位偏向中高端，合泰悠活透過優質服務，在全國逾50個項目成功收取高於政府指導價上限的物管費，顯示其議價能力。

　

　　環顧物管板塊，合景悠活在商業地產的管理也位居一線。受惠於合景泰富在全國消費力高企的一二線城市拓展悠方及摩方品牌系列購物中心，以及坐擁騰訊控股（00700）、渣打集團（02888）和甲骨文（美︰ORCL）等世界級企業租戶的甲級辦公樓，合景悠活取得不少大型項目的管理機會。預期至2024年，合景泰富將有多於10個購物中心及寫字樓在不同城市開業，相信有關項目都會交由合景悠活管理。此外由去年開始，集團開始推出品牌輸出的輕資產模式，向河北唐山一家開發商簽訂了總建築面積為1,360萬平方米的服務合約，為其提供開業前的定位、設計、改造、招商等一系列服務，並在開業後持續為其提供管理服務。目前合景悠活洽談的輕資產輸出項目逾20個， 上述因素都推動集團商業管理面積持續增長。

　

藉收購攻第三方業務

　

　　除了參與母公司項目，合景悠活亦正尋求參與第三方項目爭取增長動力。去年10月上市後，集團即進行多宗收購，除成功填補在公共項目的空白擴大服務物業種類，亦成為其拓展第三方業務的平台。去年底收購的潤通物業，以醫院及學校為主要服務對象，而今年初收購的雪松智聯，除了參與不少公共項目，亦擁有豐富的項目招投標經驗，預期今年為集團新增的合約面積，料達1,000萬平方米。

　

　　集團上市後發表的第一份成績表亦甚對辦，集團截至去年12月盈利更按年大增75%至3.2億元人民幣。同期集團總在管建築面積達及訂約建築面積，都延續增長趨勢。興業證券看好，合景悠活透過不俗的併購執行能力，以及受益於合景泰富豐富的土儲，物業管理規模有望取得飛躍式擴張。該行估計到2021年，公司的在管合約面積料大增近4倍至高於2億平方米，高於公司所設目標。

　

　　在中大型物管股中擁有高盈利能力的合景悠活，未來數年的盈利能見度仍然清晰，值得吸納作中長線部署。待其回抵區間底部即7.6元，可伺機吸納，目標價可設於10元以博取約三成回報，買入後一旦失守7元則宜止蝕。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》