內地樓市政策仍然未放鬆，短期內放鬆的空間亦不大，不過由於置業的剛需仍然存在，現在內房經營環境未算太差，近月回調可視為吸貨的機會。  

　

　　內地樓市一片繁榮的時候，內房的銷售表現百花齊放，比較的價值相對較大。不過，中央堅持房子是用來住，不是用來炒的原則，短期內房地產政策放鬆的機會不大，在此情況下仍然能交出亮麗成績表的房企，自然是潛力之選。

　

融創主席孫宏斌。

　

重點：

　

　　‧首9個月銷售已完成目標三分之二，第四季仍為傳統旺季，銷售達標難度不大

　　‧第三季拿地放慢，回籠資金等買平地 

　　‧融資問題有限，房地產政策再收緊空間不大，面對風險可控

　

銷售達標問題不大

　

　　提及內地銷售能力，不得不提融創中國（01918），公司於上月銷售629億元（人民幣．下同），按年增18%，集團銷售面積增速達到21.8%，售價略降3.2%。

　

　　集團創下歷史9月最高的銷售規模，亦僅遜於2017年12月創下的最高單月銷售641.6億元。橫向去看，9月單月銷售僅次於中國恒大（03333）及碧桂園（02007）。

　

　　當然，看成績不能單看1個月，截至9月集團銷售按年增長16%至3,694.9億元，完成全年銷售目標5,500億元的67.2%，進度與歷史同期的水平持平。從過去歷史看，下半年為集團的銷售旺季，佔整年銷售超過六成，考慮到集團第四季可銷售的項目總值達到4,170億元，只需要去化率達到43%即可達標，完成全年銷售目標的難度不大。

　

保留資金平價投地

　

　　除了賣樓能力外，房地產公司能否在較低的水平買地，亦是判斷管理層眼光及公司發展前景的重要因素。根據廣發證券的資料，公司在第三季拿地面積為716萬平方米，按年跌三成，拿地金額更跌近51.3%。拿地面積與銷售面積比例計，比例由首季及第二季的442%及250%，降至第三季的68%，若以拿地金額與銷售金額的比例計，首三季分別為100%、70%及8%，同樣明顯下降。不過，實際上公司在上半年拿地的金額及面積規模已接近去年全年水平，土儲並沒有出現緊張。

　

　　公司在樓市吹逆風時減少高價投地，反而值得看好，考慮到部分房企融資困難，預計需被迫出售土儲套現，屆時資金充足的融創便能以較低成本取得土地。根據上半年的中期報告，公司土儲有近八成位於核心一二城市，但每平方米拿地價僅為4,307元。實際上，融創業績及股價急升，正是由於集團成功掌握好2015年底至2017年初的房地產周期，於低價買地、高價賣樓。

　

政策及融資風險低

　

　　實際上，雖然內地房地產政策未有放鬆，但考慮到內地經濟增速放緩，即使不大舉刺激固定資產投資，但中央至少不會放任放緩，因此樓市政策再收緊的機會不大。

　

　　風險方面，集團銷售的問題料不大，不過近期整個房地產行業融資成本都出現上升趨勢，集團淨負債率不低，預計融資收緊對利潤率有一定影響。不過考慮到集團的融資能力較高，資產負債水平預計亦會明顯下降，風險仍然可控。

　

　　集團現價對應今年預測市盈率約5.5倍，考慮到公司不論拿地賣樓的執行能力仍強，不妨於32港元買入，目標看45港元，對應今年預測市盈率7倍，失守心理關口30港元止蝕。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》