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27/03/2017

【調控升級】北京全面叫停「商改住」 分析稱成交或現50%跌幅

  北京市住建委等5部門周日(26日)晚聯合發布緊急公告,全面叫停「商改住」,商辦類項目不得擅自改變為居住等用途。中原地產首席分析師張大偉對此表示,目前市場上,商辦類物業大約有50-60%是直接銷售給個人的類居住類物業,另外還有40%左右的辦公類產品,雖然不居住也大部分作為居住用途,這種情況下,市場成交有可能出現50%以上的跌幅,而價格很可能在未來如果持續嚴格執行有30%以上的跌幅。

 

 

北京市住建委等5部門全面叫停「商改住」,商辦類項目不得擅自改變為居住等用途。(CNS圖片)

 

房企不能建 個人不讓買

 

  《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》對規範北京市商業、辦公類項目管理提出了嚴格要求:開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低於500平方米;不符合要求的,規劃部門不予批准。開發企業新建的商辦類項目,應當按照批准的規劃用途建設、銷售,違反規定的,規劃國土、住建部門依法處理。對於銷售範圍和購買資格等問題,公告也進行了明確闡釋。

 

  根據公告,開發企業在建(含在售)商辦類項目,不得賣給個人,而個人購買必須滿足兩個條件:一是名下在京無住房和商辦類房產記錄;二是在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

 

報價明顯高的項目不予備案

 

  《通知》稱,新建商品住房項目在銷售(預售和現樓銷售)前,應先到市價格主管部門辦理銷售價格備案。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目,價格主管部門不予備案;沒有進行價格備案的項目,屬於期房預售的暫不核發預售許可,屬於現樓銷售的暫不辦理權屬登記。房價一經備案六個月後方可調整,但如需調低備案價格的,間隔時限可以縮短為一個月。同一批次分批銷售時,不得提高銷售價格。

 

  限購方面,《通知》表示,非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的,允許購買一套新建商品住房。暫停對無法提供購房之日前二年內在本市連續繳納二年以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭,暫停向其銷售第二套新建商品住房。

 

多地樓市調控加碼 後續或有更多城市加入

 

  上周,又有十餘個城市和地區發布樓市調控新政,包括北京、廣州、佛山、中山、東莞、廈門、鎮江、成都、滄州、句容、嘉興、長沙、廊坊等,甚至連國家級貧困縣安徽臨泉縣都開始限價。其中,北京一周內接連出台了一系列政策,可謂「史上最嚴」。

 

  據不完全統計,3月以來全國已有24城啟動或升級了限購。在比較受關注的幾個環珠江三角洲城市當中,還有深圳和珠海、惠州的樓市調控政策暫時沒有升級。

 

  自「3.17」北京「認房又認貸」樓市調控升級後,多個部門又密集出台了一系列政策。包括要求「商改住」限購,在建在售「商辦」不得賣個人。這被業內認為將抑制公寓市場的成交,抑制程度超過了住宅限購升級的影響。同日,北京市教委公布,2017年將啟動在郊區新建10所優質校,6個城區新增25所優質校,幫扶15所郊區校。

 

中山:禁向3套及以上住房居民售房

 

  繼廣州和東莞之後,3月26日清晨,中山發布樓市調控政策,對擁有3套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停向其銷售新建商品住房;非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的,允許購買1套新建商品住房,補繳不算;對擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停向其銷售新建商品住房。此外,對本市戶籍居民家庭,暫停發放第三套及以上住房的商業性個人住房貸款。對非本市戶籍居民家庭,暫停發放第二套及以上住房的商業性個人住房貸款。佛山此前也在3月24日深夜發出樓市限購政策加碼的號令。

 

  上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為,目前各地密集調控是響應「兩會」的樓市調控思路,充分說明「兩會」以後抑制房價泡沫成為樓市管理的一個重點。預計到十九大召開之前,為了穩定房價,各地還會持續調控。

 

北京商住房中介緊急下架房源 銀行停貸

 

  而3月26日晚北京商辦類項目房屋正式啟動限購,27日,15家涉嫌違規的中介門店被北京市住建委責令停業整頓。目前多家中介機構已將北京地區「商住房」房源全部下架,來自部分中介機構和銀行的信息顯示,銀行對個人購買商辦類項目在27日(含)之後完成購房合同網簽的,暫停貸款請求。

 

撰文:駐京記者黃燕明

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