本港樓市居高不下，中原城市領先指數(CCL)近月徘徊於160點水平，上周最新報159.89點。香港樓價高不是新聞，但事實上，樓價回歸以來20年，不是沒低過，究竟過去本港樓價回落是甚麼原因促使? 得到數據分析資料，我們可藉著論證佔盡先機--日後一旦同一因素重現，便可及早部署。

 

　　為了分析美元走勢對本港樓價的影響，經濟通「生財有道」專欄特別找來1995年中至今22年數據作系列分析，結果發現美匯指數的表現可預示本港樓市未來方向。我們將一連兩篇作談討。

 

除了新盤供應，美元走勢實際上亦是樓市的一大影響因素 (Henry攝)

 

全球資金可參與 難撇下商品標籤

 

　　近日政府公布施政報告，謂房屋不是簡單的商品，行政長官林鄭月娥又指政府即使無意干預樓價，但亦著力增加供應滿足市民置業需要。市場經常以供應多少探討樓價未來走勢，雖說供求效應是經濟學「101」基本理論，但又有多少人發現，除了新盤供應，即建屋量、落成量，美元走勢實際上亦是樓市的一大影響?

 

　　價值動輒百萬元的房屋除了是民生需要，投資者亦可藉低買高沽獲利，毫無疑問是其中一項重要的資產類別。本港80年代以來一直實行聯繫匯率，以港元計價的資產，包括港樓，可說是「類美元資產」，在本港資金自由進出的機制下，全球各路資金都可進入本港樓市，因而美元歷年的波動之下，環球資金流向亦對這資產類別起著作用。

 

1995年至今美元與CCL對照

 

　　為了分析美元走勢對本港樓價的影響，本欄特別找來至今22年數據作系列分析。首先，我們以1995年中開始，每周公布的CCL與當周的美匯指數收市價作比較。若單純以數據本身列出，難以發現美匯(x軸)升跌，與CCL(y軸)的相關度。

 

1995年6月至2017年10月CCL數據(y軸)與美匯(x軸)

 

變幅更具分析價值

 

　　若以同步按年變化的數據(將百分比變化如升10%以0.1方式表示)作對比，分析會較有可觀性，因為我們可較清楚見到兩項數據升跌的正反關係。但不難發現，不論美匯(y軸)升跌，樓市(CCL,x軸)都有上揚或是出現回吐的機會(見下表)。驟眼去看，美匯下滑、樓市上升的時期(即表的右下方)，數據出現的機率並未比其他情況特別多。當然公道一點，應要以更科學的趨勢線作準，我們亦得出平平的趨勢線，看起來無論美元同比是升是跌，香港樓價都升跌參半，似乎美匯與本港樓市升跌不大相關。事實是否如此?

 

1995年6月至2017年10月美匯(y軸)與CCL數據按年變幅分析 (同步比較)

 

　　不過補充一點，剛才只以同期比較，未必能反映出兩者的關係。因此，除了以同期作比對，我們亦相信數據或者會有領先或滯後反應，我們亦將CCL數據與早半年、早一年，甚至早一年半的美元走勢比較。結果發現美匯指數的表現可預示本港樓市未來方向。我們將於下篇(詳見「【居高不下】影響港樓市真正因素? 美匯預示明年樓價會...」)作談討。

 

 

撰文、製表：羅駿豪