明日(4日)是港府針對樓市熾熱，宣布將住宅樓宇從價印花稅提升至劃一15%的一周年。儘管港府已多次推出打壓樓市「加辣」措施，包括加稅及收緊按揭成數，但樓價不跌反升，近年並屢創歷史新高。不少有意置業人士只得望門輕嘆，他們期望趁政府「辣招」推低樓價後可以入市買樓，但是樓價卻愈等愈貴!

 

　　面對本港的住屋問題，地產代理贊同特首林鄭月娥推協助市民置業措施，認為比推辣招干預市場為佳。房地產基金經理則認為，政府透過改變農地用途，在潛在的土地供應上已取得一些進展，並對本港樓市看法正面。

 

黃良昇贊同特首林鄭月娥將樓市政策調整為協助置業主導。圖為已入伙的首個綠置居項目景泰苑 (Henry攝)

 

黃良昇：全球資產泡沫是金融海嘯後遺症

 

　　回顧過去一年，住宅市道仍然錄得接近15%的進帳。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇接受《環富通基金頻道》訪問時表示，樓價照升，反映加辣無效，意思是指樓市的上升，根本上無法阻擋。他指，這只可歸咎於金融海嘯的後遺症，樓價過高亦不單單是香港的事，更是全球主要市場如美國、加拿大、歐洲和英國等市場的問題。他指，金融海嘯期間，各主要央行大舉印發銀紙，形成銀紙貶值，資產泡沫現象。

 

政府干預行動不單無效 反幫手承托大市

 

　　他說，市民為求保值，紛紛購買資產，樓宇的保值功能一般上較股票和外幣為優勝。買樓保值是大勢所趨，這令樓價難以回落。港府的加辣干預行動根本上無法阻止買樓保值這個大趨勢，只能杜絕短線炒家。但最「恐怖」的是，短線炒家已變成長線收租客，繼而更令二手樓市場欠缺流通量和供應減少，這更加托著樓價，令樓價愈升愈有。因此，政府的干預行動不單無效，反而幫手承托大市。

 

短線炒家變長線收租礙供應 贊同政府助市民買樓

 

　　展望未來，黃良昇認為樓市會繼續穩步攀升，因料未來3至5年間本港經濟處於復甦周期，企業盈利將會上升，在這個背景下，看不到樓價和薪支將會下跌。

 

　　他說，本港地少人多，於曾蔭權掌政時，已增加了不少土地供應，自梁振英年代至今，政府一直都承諾會增加土地供應，但談何容易，因本港實在可供建樓的土地不多，而改農地或效野土地用途並容易，需要經過漫長的審批過程，而不少郊野土地不宜改建住宅，因土地偏遠和缺乏經濟效益。至於填海增加土地供應方面，亦受到環保團體的反對，這令增加本港土地供應短缺的問題難以解決。

 

　　他贊同特首林鄭月娥將控制需求的政策調整為協助市民置業為主導，例如協助公居住戶買樓的「綠置居」計劃，因為與其繼續對樓市作出無效用的干預，倒不如幫助市民買樓。

 

駿利亨德森：不少本港地產股呈現吸引的折讓

 

　　至於地產股前景，駿利亨德森房地產股票投資團隊在回應《環富通基金頻道》書面提問時表示，儘管美息上升會增加本港物業的按揭成本，對買樓意欲構成打壓作用，但是，該行並不預期物業成交量和價格會於短期內受到大衝擊。用家需求料維持強勁，因加息周期料將是緩慢的。

 

　　該行對本港樓市看法正面，料本港地產股將持續反映其價值，不少本港地產股股價呈現吸引的折讓。隨著本港零售業開始復甦，這將有利本港零售業主。

 

　　港府已推出不少辣招去打擊炒樓活動。該行看到，政府透過改變農地用途，在潛在的土地供應上已取得一些進展，但在供應上仍需要時間才能達至平衡。

 

撰文：伍賜好